2018北京楼市走向，这或许是最透彻的分析

2008，2011，2014都曾是房地产市场的低点，救市政策分别在2009，2012，2015开始发挥作用，从而吹响每一轮房价飙涨的号角。

房地产三年周期的规律，被旺盛的流动性打破，但一线城市依然严守规律

然而，虽然在2016年9月30日各地就陆续开始了调控政策的出台，却无法抑制旺盛的地产投机需求，以至于2017年3月17日，当局甚至已经无法等到3.30这个常规的政策出台节点日期，北京开始了最严苛的限制购房资格的政策——“认房又认贷”。大量改善购房者从原本的首套置业被判定为二套，由于付不出高昂的首付，一线城市从需求端彻底冻结了楼市。北京的二手房交易从3月份的26000套下降至7月份的7000套。

3月后，中国楼市并未向往常一样，随着一线城市的调控而进入全国楼市低谷，反而巨大的流动性将资金从一线城市推向全国其他城市。

二三线城市2017抢房大作战的盛景与一线城市的冷淡形成了鲜明的对比

2017年9月后，全国多城市出台限售措施，今年购买房产彻底无法在短期内再上市交易（4-7年无法交易！），此举保证了楼市不出现集中抛售的风险，延后了中国楼市刺破泡沫的时间。到11月底，全国发布“限售”与“租赁”政策的城市均超过了50个。

2017年全国二线城市房价指数上涨对比

北京，受到压抑的旺盛住房需求，遇到了成交量逐月下降，卖方不断降价的态势影响，在成交量连续五个月暴跌之后，终于在9月小幅反弹。并在9-11月，稳定在了日成交均值260套上下。（10月由于长假7天没有网签，因此不要看月数值，看日均值更为合理。）北京今年冬天还格外干冷，即便如此，11月的单日成交量已经超过了传统的“金九银十”，企稳态势明显。

11月是楼市常规的淡季，但2017年日均成交量却超过了“金九银十”，表明企稳态势明显。

11月大兴某别墅项目售楼处人头攒动

新房端出现正常分化行情，北京朝阳区和海淀区新增供应不足300套，两区成交均超过1300套，供需严重失衡加之新房政府限价，呈现抢购态势。典型项目如朝阳龙湖景粼原著， 2017年1月－7月中国别墅市场网签额排名，其中，8万＋项目成交中，景粼原著排名北京Top1，全国Top4，也是1-11月朝阳区的别墅冠军，正在推售的独院新品也是诸多客户关注。

综上，2018年楼市走向相对清晰：

1. 以北京市场大周期计算，在不考虑全国限售资金回流北、上、深的情况下，楼市触底应该在2018年4月。目前在资金回流的趋势下，二手市场提前企稳大局已定，自住需求遇到心仪房产可果断入场，继续观望无异“自杀”，好房随时秒光。去除春节长假影响，乐观估计2018年3月后北京楼市迎来“小阳春”几率颇大。

   
   

业内普遍参考的大周期走势预测

2. 2016年宅地出让仅220万平米，创下历史最低。2017年宅地供出820万平米，也是历史正常水平。2018年地产企业企业债集中还债期，房地产投资增速大幅下降的格局下，入市面积有限。2018年北京新房供应量堪忧。