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小白读财
xbducai
导读：春节越来越近，对于2017年房价走势的预测也越来越多。马光远认为，楼市的天已经在变。高盛高华：中国楼市进入下行周期，降价将历时6-9个月。任泽平认为这一轮房地产调整会至少调18个月左右，所以没买的房子同志不用着急，2017年下半年到2018年上半年可以再去看房。
来源：金融行业网综合光远看经济（ID：guangyuanview）马光远、泽平宏观（zepinghongguan）任泽平、华尔街见闻（ID：wallstreetcn）
一、马光远：半年前我说6个月后要变天，现在，天已经在变
在去年的文章《房地产六个月后会变天》中，我提出，随着管理层对房地产泡沫的担忧，一系列调控措施势必出台，这样的调控措施再加上房地产自身的大周期，房地产市场将在6个月后迎来变天。最近有人问：你之前说的6个月后房地产要变天的结论有变化没？
答案是：天已经在变。
国家统计局公布的2016年最后一个月70个大中城市的房价数据显示，北上广深四个一线城市新建商品住宅，除了广州环比上涨0.7%，北京、上海、深圳都出现了环比下跌的情况。二线城市新建商品住宅环比尽管上涨，但比11月回落0.2个百分点，三线城市涨幅回落也很明显。
而15个一线和热点二线城市基本告别了去年前三个季度的疯涨模式。其中，12个城市12月份新建商品住宅价格环比下降，降幅在0.1至0.4个百分点之间；2个城市环比持平；广州市环比上涨0.7%，但已连续三个月涨幅回落。这是从官方统计的价格层面而言。
我在过去讲过，70个大中城市的房价统计数据极为粗糙，基本无法作为投资和观察房价的参考数据，但是，我也多次强调，70个大中城市房价走势是能够反映趋势的。特别是环比价格的变化，对于判断趋势还是很有价值和意义的。
当然，我说的变化很显然不仅仅指价格的变化。我所言的变天，指的是中国的房地产市场的整体，在经历了一个大的上涨周期后，从趋势以及市场未来的基本面、政策以及在宏观经济中的地位，都将发生颠覆性的变化。当然，这种变化有些是主动而为之，但很多是因为市场本身今非昔比被动进行。比如，地方政府对房地产的依赖，要摆脱这种依赖，不可能靠地方政府的自觉主动，而只能在被迫无奈的情况下才会思变。
回顾一下去年房价飙涨背后的推手和逻辑：2015年“3.30”政策是房价上涨的第一推手，“去库存”则吹响了房价上涨的号角；实质上宽松的货币政策为房价的上涨提供了充足的弹药；高杠杆拿地导致的地王频出叠加强化了房价上涨的预期。
这些因素轮番作用的结果，一方面使得热点城市的房价在几重推力的作用下超预期疯狂上涨，另一方面，一旦预期形成，短期改变几乎没有可能。以致于每一次，每一个城市的限购似乎成了某种暗示，引发了购房者更大的上涨预期。投资客在地王和资产荒的双重恐慌中高点抢房，房子在这种氛围下已经失去了真正的居住功能，而是成了资本玩家的传递游戏。
尽管从去年5月份开始，“权威人士”、中央高层不断警示房地产泡沫，但市场的疯狂愈演愈烈，乃至到了9月底，被迫连夜出台调控措施，强制为房地产市场降温。当时我预判：按照政策周期与市场周期多年来的时间关系，本轮房地产周期应该在半年之后进入真正的下行通道。
为什么预判房地产会变天，根本原因不是因为政策，而是因为房地产基本面的巨大变化。今天中国的房地产市场和过去比，无论是基本面，还是市场的绝对值，都已经站在了一个历史的高点。在户均拥有住房超过1.5套，人均拥有住房面积超过35平的情况下，房地产未来需求的空间并不会太大，而房价与收入的关系已经完全倒挂。
按照美国的标准，一个家庭如果每月在居住方面的负担超过其收入的30%，就意味着这个家庭有严重的居住问题，而今天中国很多家庭在住房方面的负担都远远超过这个比例。房价的上涨除了吹大泡沫，对于中国的城镇化并无任何好处，投资性的需求一旦见顶，房价的回落就会成为必然。
特别是，我们必须看到中国房地产市场到了今天为止四大变局：
一是供求关系逆转，除了极个别的城市，比如北京，90%以上的城市供需基本平衡，房地产作为最好投资品的历史接近尾声；
二是经济和货币周期逆转，过去18年中国房地产的周期和中国经济搞增长的周期重叠发挥效应，中国处在一个前所未有的货币化加速的过程中，货币化导致的一个结果就是房地产泡沫的累计，这在很多国家都是如此，但是，这个周期在终结；
三是人口周期的逆转，中国已经基本告别了过去的人口红利，不久的将来，中国人口绝对下降的转折点会到来，80后和90后两个最大的婴儿潮引发的住房井喷需求正在终结，未来中国的住房需求远低于开发商炒作的数量；
四是国际资本流入的逆转，随着中国经济高增长周期的终结，国际资本减缓流入中国，甚至流出中国，导致的结果就是人民币单边升值的结束已经开始流出，中国的资产价格将面临重估。这些因素，我过去不断的强调再强调。
这四个变局，也将成为中国房地产变天的重要因素。
二、高盛高华：中国楼市进入下行周期，降价将历时6-9个月
高盛高华分析师王逸称，调控政策出台后市场已经有所降温。最近政府为抑制房价快速上涨而实施的调控措施与此前几轮调控差别不大，最主要差异在于本轮调控的实施力度为史上最严，市场随之迅速降温，房地产销量迅速降低。
高盛高华预计房价将回落，开发商需要一定时间才能根据房地产销售现金流的收缩来调整资本开支，因此若调控政策持续严格执行6个月，预计财务压力较大的开发商将会以降价换取销量。大幅削减资本开支通常出现在行业收缩期，而非放缓期。
高盛高华预计2017 年开发商的经营性净现金流将降至此前2011 年和2014 年收缩阶段的水平，最终将引发房价下降。
但高盛高华认为，若房价较当前水平下跌约15%-20%后政策将开始放松：
根据此前几轮调控周期的经验认为，在调控城市的房价月环比和同比均开始下降、或较当前水平下跌约15%-20%时，政府将开始放松政策。高盛高华认为这一幅度的降价将历时6-9 个月。
不过，除政策、周期性波动以及依然严峻的宏观前景外，高盛高华也看到行业开始呈现两项积极趋势：
1) 大城市行业整合加速，我们预计随着人口规模持续扩大，大城市房地产市场将有更好的长期增长潜力，有助于在这些市场领先的开发商实现更稳定的增长；
2) 200 多个城市的土地供应大幅缩减，2014-16 年较2011-13 年平均减少37%。因此这些城市中土地供应偏紧或稳健的城市从2013 年的130 个（在全国GDP 中占比56%）增至153 个城市（在全国GDP 中占比71%），表明供需前景改善，从而有望在长期内为稳定的房价提供支撑。
三、樊纲：如果像美国一样征3%-4%的房产税，你看起不起作用？
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