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【工业用地市场】系列 第33期

根据亿翰“产业园区市场供需分析框架”，亿翰产业研究院特推出《产业园区市场供需分析》系列研究，通过 工业篇、土地篇、厂房篇（季度更新） 三大模块分析，从宏观层面为园区市场供需情况研判提供一定数据支撑，本文为产业园区市场供需分析之土地篇。

重点关注动态

8 月重点关注动态 （ 市场化运营商 ） ：

1 、万洋长沙、江门两市拿地 329 亩

2 、粤浦科技西安拿地 80 亩

3 、中电光谷河源拿地 184 亩

4 、均和福州拿地 216 亩

5 、中交投资杭州拿地 50 亩

6 、佳海产发湘潭拿地 71 亩

7 、上元控股芜湖拿地 11 亩

8 、高芯科谷南京浦口拿地 43 亩

9 、智荟港天津拿地 49 亩

10 、协丰集团孝感拿地 19 亩

8 月重点关注动态（平台公司 / 城投 / 城建）：

1 、常高新集团摘牌高新·薛家精创产业园项目

2 、增城产投增城专精特新产业基地二期项目摘牌

3 、杭州临空建投萧山科技城摘地 72 亩

4 、兆润集团联合常熟新董公司拿地 54 亩

5 、苏高新科技城板块摘地 93 亩

6 、闽西南集团摘牌闽西南石狮装备制造产业园项目

9 月 1 日 -10 日重点拿地动态预览：

1 、 万洋福州马尾拿地 65 亩

#01

8月全国工业用地市场概况

2024 年 8 月，全国共 成交工业用地与科研用地 2181 宗（不含物流仓储用地），成交建设用地面积 11.1 万亩，同比上升 47.74% （主要由于低基数效应），环比下降 14.8% 。其中，产业地产商和政府平台公司拿地面积分别为 2028 亩 和 22779 亩，占总拿地面积的 1.83% 和 20.52% 。

图： 近 1 年 全国工业用地成交建设用地面积（亩）

数据来源： P DS 园产地

注：图表中 2024 年 2 月始工业用地数据剔除物流仓储用地， 2024 年 2 月以前数据含物流仓储用地

#02

8月产业地产商拿地情况

2.1 市场概况

2024 年 8 月，全国产业地产商共拿地 34 宗。重点拿地动态包括 ：（ 1 ）万洋长沙、江门两市拿地 329 亩；（ 2 ）粤浦科技西安拿地 80 亩；（ 3 ）中电光谷河源拿地 184 亩；（ 4 ）均和福州拿地 216 亩；（ 5 ）中交投资杭州拿地 50 亩；（ 6 ）佳海产发湘潭拿地 71 亩；（ 7 ）上元控股芜湖拿地 11 亩；（ 8 ） 高芯科谷 南京浦口拿地 43 亩；（ 9 ）智荟港天津拿地 49 亩；（ 10 ）协丰集团孝感拿地 19 亩。 地块详细信息见下表。

表：2024年8月产业地产商拿地一览表

数据来源：PDS园产地

2.2 关键头条解读

（ 1 ） 万洋长沙、江门两市拿地 329 亩

8 月 20 日，万洋于长沙市长沙县摘得两宗亩工业用地共 187 亩，总成交价 16068 万元，成交均价 86 万元 / 亩，容积率≤ 2.0 ，自持比例 30% ，该地块拟用于建设长沙临空万洋通航（无人机）产业园。

8 月 28 日，万洋于江门杜阮摘得 142 亩工业用地，地块成交价 7090 万元，成交均价 50 万元 / 亩， 2.0 ≤容积率≤ 3.5 ，自持比例 20% ，该地块拟用于建设江门（杜阮）万洋科技城。

本月，万洋在长沙、江门两市拿地，除此次摘牌地块外，万洋在湖南区域还布局有湖南（益阳）万洋众创城、长沙 （浏阳）万洋众创城、湖南（湘潭）万洋众创城等项目。而江门则是万洋深度布局的城市，此前万洋已在江门打造了新会 ( 罗坑 ) 万洋众创城、蓬江 ( 杜阮 ) 万洋众创城、蓬江 ( 荷塘 ) 万洋众创城、鹤山 ( 双合 ) 万洋众创城、广东 ( 鹤山 ) 万洋众创城、鹤山 ( 古劳 ) 万洋众创城、江门 ( 新会 ) 万洋众创城、蓬江 ( 棠下 ) 万洋众创城等多个项目，此次摘牌项目也是万洋在江边打造的首个万洋科技城项目。

（ 2 ） 粤浦科技西安拿地 80 亩

8 月 8 日，粤浦科技于西安摘得 80 亩工业用地，成交价 4400 万元，亩均成交价 55 万元 / 亩，容积率 1.5 ，该地块拟用于建设粤浦科技·未央国际科创中心项目。

除此次摘牌地块外，粤浦科技于西安长安区还布局有粤浦科技·长安科创中心项目。西安市场是近期产业地产商投资热点，上月万洋摘得西安首个项目，本月粤浦科技加码投资，整体来看，目前已进入西安的市场化头部企业有万洋（西安万洋数字装备制造基地）、中电光谷（西安 CEC 信息港）、中南高科（秦汉智康云谷、西安临空产业港、空港普汇中金科创园项目）、联东 U 谷（沣西科技创新谷、联东 U 谷沣西科创中心项目）、均和集团（均和云谷·西亲信息智造港项目）、南山控股（南山控股先进装备产业园项目）等。

（ 3 ）中电光谷河源拿地 184 亩

8 月 28 日，中电光谷摘得河源江东新区 184 亩工业用地，容积率≥ 1.6 ，成交价 3496 万元，亩均成交价 19 万元 / 亩，该地块拟用于建设 OVU 智造园（河源）。

中电光谷此次摘牌的项目于今年 5 月签约，项目按“融湾融深、政企合作、敏捷定制”原则，以央地共建的市场化合作模式打造。敏捷定制是中电光谷在 2019 年提出的理念，在中电光谷总裁黄立平看来，敏捷定制的核心是“定制”，即按照企业的个性需求，为其量身打造专属空间；侧重在“敏捷”，即普遍的快速反应，高效完成项目建设，充分表现不可替代的服务优势。 2021 年，中电光谷明确将敏捷定制作为园区发展方式转变的主要抓手，多个项目积极尝试敏捷定制方法，其中具有代表性的有中电光谷数字产业园、中国电子西部智谷、长沙中电智造园等项目。

（ 4 ）均和福州拿地 216 亩

8 月 5 日，均和摘得福州闽侯 216 亩工业用地，容积率 1.22 ，成交价 14165 万元，亩均成交价 65.6 万元 / 亩，自持比例不得少于 40% ，在连续运营 10 年且前 5 年完成考核任务的，自第 11 年起可转让不超过所自持的工业功能产权建筑面积的 50% 。

目前，均和已布局福州、青岛、济南、西安、重庆等多个重要节点城市，其在福州区域打造有多个产业园项目，包括位于闽侯上街的均和云谷东南科创总部、长乐的均和云谷滨海科创产业园、福清市的均和云谷福清科技港。

（ 5 ）中交投资 杭州 拿地 50 亩

8 月 16 日，中交投资摘得 杭州青山湖科技城 50 亩工业用地， 3.0 ≤容积率≤ 3.5 ，成交价 2517 万元，成交均价 50 万元 / 亩，该地块 拟 用于建设中交科技城（杭州·临安） 项目。

中交投资今年在工业用地市场也比较活跃，今年 中交投资在 3 月中交投资在郑州摘地 61 亩， 7 月中交投资在南京摘地 48 亩。自 2014 年至今，中交投资深耕产业园区行业十余载，累计开发建设面积约 150 万平米，总投资约 200 亿元，形成京津冀、长三角、长江中游三大城市群布局，打造了 10 余个标杆项目，其中已落地代表项目包括西安中交科技城、杭州中交智慧交通产业园、中交·智谷、岳阳智慧物流园等。

（ 6 ） 佳海产发湘潭拿地 71 亩

8 月 16 日，佳海产发于湘潭高新区摘得 71 亩工业用地， 1.0 ≤容积率≤ 2.0 ，成交价 2426 万元，成交均价 34 万元 / 亩，该地块拟用于建设佳海·湘潭高新食品产业园项目。

目前，佳海产业发展集团已在全国开发运营近 20 个产业园项目，园区规划总面积逾 10000 亩，建筑面积近 1000 万㎡，入驻企业超过 6000 家，工业年产值近 700 亿元。 佳海产发在湖南区域打造了多个项目，包括长沙佳海工业园、湘潭佳海食品医药产业园、湘阴佳海绿色食品产业园、浏阳佳海产业园等，这些项目将与此次摘牌的佳海·湘潭高新食品产业园项目在湖南构建多园矩阵，形成产业联动。

（ 7 ） 上元控股芜湖拿地 11 亩

8 月 28 日，上元控股于芜湖弋江区摘得 11 亩工业用地，容积率≥ 2.0 ，成交价 353 万元，成交均价 32 万元 / 亩，自持比例 30% ，主导产业占比不低于 60% 。

今年 3 月，上元控股于石家庄摘地 75 亩， 5 月摘牌芜湖（弋江）上元产业港项目，此前，上元控股已在芜湖布局芜湖上元产业港项目。芜湖作为南京都市圈、合肥都市圈双成员，长江经济带和 G60 科创走廊上的重要节点，近两年也是企业投资的重点区域， 2020 年以来联东 U 谷·芜湖鸠江高端智能装备产业园、中南高科· 芜湖鸠江智造云谷产业园、芜湖上元产业港、银峰工投弋江项目接连在芜湖落地。

（ 8 ）高芯科谷南京浦口拿地 43 亩

8 月 30 日，高芯科谷于南京浦口摘得 43 亩工业用地， 2 ≤容积率≤ 3 ，成交价 808 万元，成交均价 18.8 万元 / 亩，自持比例 30% 。

高芯科谷是苏州新康投资集团内部孵化的产业开发运营和创新服务的综合运营公司，秉承社区化、专业化、产业化的开发运营理念，建立特色的长三角“科创 - 智造”一体化平台和产业培育体系，打造“创新中心、园区优服、园区优配”园区综合服务平台，赋能企业成长、区域产业升级，打造区域型产业聚集的精品园区。十年来，高芯科谷在以南京为核心的长三角区域内深耕，已经形成了集成电路、智能制造、生物医药等产业集群。目前高芯科谷已陆续运营中科创新产业园、汉河智汇产业园、汉河智汇产业园等 6 家载体 。

（ 9 ） 智荟港天津拿地 49 亩

8 月 14 日，智荟港摘得天津滨海新区·中新生态城 49 亩工业用地， 1 ＜容积率≤ 2 ，成交价 1720 万元，成交均价 35 万元 / 亩，该地块拟用于建设中新·智荟港项目。

江苏智荟港科技产业集团有限公司总部位于南京市高淳区经济开发区。智荟港构建空间规划运营、产业集成服务、科技产业投资三大业务模块，依托央企平台与高校资源，打造高端智能全产业平台，是国内专业产业载体开发运营服务商。集团先后在苏锡常、北京、重庆、成都等区域落地多项科技园区项目，如常州天宁智荟港·高端装备产业园、智荟港·顺德智造园、中海外·智荟港 | 北碚高端装备产业园、中海外马群智荟高新科技园、中海外·智荟港 | 栖霞科技园等。

（ 10 ） 协丰集团孝感拿地 19 亩

8 月 4 日，协丰集团孝感孝南区摘地 19 亩，容积率≥ 1.2 ，成交价 446 万元，成交均价 23 万元 / 亩。

孝感协丰成立于 2010 年，专业从事工业园区开发运营， 14 年来，已在孝感建成三个工业园区，总用地面积 1935 亩，建设面积 60 万平方米，总投资预计 180 亿元，打造了湖北首家日商产业园、协丰高科产业园。上月，协封集团摘牌协丰智能制造产业园，在孝感投资第四个工业园区，本月所拿地块预计亦为协丰智能制造产业园项目地块。

2.3 9月1日-10日重点拿地动态预览

（ 1 ）万洋福州马尾拿地 65 亩

成交时间： 2024-9-5

土地位置： 马尾区长安片区西南部温福铁路以南沈海高速以北万洋众创城周边

出让面积： 合计 43139.36 平方米（ 65 亩）

出让年限： 50 年

容积率： 1.3≤ 并且 ≤2.5

成交价： 5390 万元

亩均成交价： 83 万元 / 亩

竞得单位： 福州马尾万洋众创城科创有限公司

#03

8月平台公司/城投/城建公司拿地情况

2024 年 8 月，全国平台公司 / 城投 / 城建公司共拿地 298 宗。重点拿地动态包括：（ 1 ）常高新集团摘牌高新·薛家精创产业园项目；（ 2 ）增城产投增城专精特新产业基地二期项目摘牌；（ 3 ）杭州临空建投萧山科技城摘地 72 亩；（ 4 ）兆润集团联合常熟新董公司拿地 54 亩；（ 5 ）苏高新科技城板块摘地 93 亩；（ 6 ）闽西南集团摘牌闽西南石狮装备制造产业园项目。

表：2024年8月部分平台公司/城投/城建公司拿地详情

数据来源：PDS园产地

（ 1 ）常高新集团摘牌高新·薛家精创产业园项目

8 月 7 日，常高新集团摘牌高新·薛家精创产业园项目，项目位于薛家镇吕墅西路以西、吕墅三路以南，项目总投资约 3.46 亿元，总占地面积 6.17 万平方米，总建筑面积约 8 万余平方米，涵盖了新建厂房、研发中心、配套设施等多个方面。该产业园将为工业母机、高端数控机床、高端工业嵌入式软件企业定制高规格产品。

（ 2 ）增城产投增城专精特新产业基地二期项目摘牌

8 月 2 日，增城产投集团下属公司广州市增城区专精新产业园开发管理有限公司竞得增城区增江街广汕公路南侧 18002206112A24020 号地块，竞拍总价 2813 万元，折合楼面价 330 元 / ㎡。

项目地块位于国家级开发区 —— 增城经济技术开发区增江片区，毗邻增城专精特新产业基地，地块属于一类工业用地（ M1 ），宗地面积 21310.09 平方米，总计算容积率建筑面积 ≤85240 平方米。地块产业类型为新一代信息技术产业、新能源产业、汽车产业、高端装备制造产业、新材料产业。

项目准入条件：项目投资强度不低于 700 万元 / 亩；项目建成达产后年营业收入不低于 600 万元 / 亩；项目建成达产后年税收贡献不低于 70 万元 / 亩。

据悉，此次竞得地块拟用于推进增城专精特新产业基地二期发展规划建设，独栋厂房、定制厂房以及宿舍、地下室等相关配套设施。增城专精特新产业基地是增城产投集团首个全资园区项目，围绕区重点鼓励的汽车及新能源、新一代信息技术等产业，打造主题明确、特色突出、高端集聚的大湾区专精特新企业发展示范区。项目规划两期实施，其中，一期项目约 50 亩，现已全面竣工，释放约 10 万方产业载体空间。

（ 3 ）杭州临空建投萧山科技城摘地 72 亩

8 月 12 日，杭州临空建投旗下杭州临空园区开发运营有限公司摘得萧山科技城萧政工出 [2024]26 号地块，地块面积 62 亩。 8 月 19 日，杭州临空建投旗下杭州临空园区开发运营有限公司摘得萧山科技城萧政工出 [2024]32 号地块，地块面积 10 亩。两宗地块拟用于建设 智能制造标准厂房。

（ 4 ）兆润集团联合常熟新董公司拿地 54 亩

8 月 9 日，兆润集团旗下恒泰产业公司联合常熟新董公司摘得董浜 54 亩工业用地，地块拟用于建设 苏州工业园区恒泰智造 + 董浜产业园 项目。

据了解，董浜产业园由恒泰产业公司和常熟新董公司合资成立的恒董产业公司负责开发建设，旨在打造开畅性界面，与城市空间融合渗透，为员工提供 7*24 小时生活服务，并引入装备制造及汽车零部件等智能制造类企业。该项目共分三期开发。

一期项目位于常熟董浜镇民强路北、雪沟塘东，占地面积约 1.26 万平方米，总建筑面积约 1.91 万平方米，规划建设 4 栋新型标准厂房，于 2022 年 8 月交付使用；

二期项目位于常熟董浜镇民强路以南、安顺路以西，占地面积约 3.42 万平方米，总建筑面积约 5.79 万平方米，规划建设 12 栋新型标准厂房，于 2023 年 11 月交付使用；

三期项目占地面积约 3.57 万平方米，规划建设 14 栋新型标准厂房，总建筑面积约 5.9 万平方米，预计将于 2024 年开工。

（ 5 ）苏高新科技城板块摘地 93 亩

8 月 21 日，苏高新集团旗下 苏高新科技产业发展有限公司以 2227.6620 万元 的成交价摘得苏州高新区科技城板块 苏新国土 2024-WG-05 号地块， 地块位于科技城五台山路南、嘉陵江路绿化地东， 土地面积 61879.50 平方米，土地用途为工业，出让年限为 30 年。

（ 6 ）闽西南集团摘牌闽西南石狮装备制造产业园项目

8 月 17 日，闽西南集团以总价 4890 万元成功竞得石狮 2024S-08 号地块，地块位于石狮共富路永宁镇院东村段东侧。地块将用于打造高端装备产业园区 ， 总建筑面积约 12 万平方米 。

闽西南集团是为了贯彻落实 “ 山海协作 ” 的区域发展战略，于 2019 年 9 月 5 日，由厦门、漳州、泉州、三明、龙岩五地市国企合资设立的国有平台公司，股东方包括世界 500 强企业建发集团，以及联发集团、漳龙集团、泉州交发集团、三明城发集团、龙岩文旅汇金集团，注册资金 10 亿元，其中，建发集团及所属联发集团共占股 40% 并负责具体运营。

据悉，目前闽西南集团已经落地的项目有 12 个，即将落地的有 6 个。 此次摘牌的 闽西南石狮装备制造产业园位于石狮永宁镇，扼守蚶江、锦尚、永宁三镇交界处。规划占地面积 84 亩，建筑面积 12 万平方米。项目行业定位以装备制造、纺织服装、电子信息为主导产业，聚合科技研发、中试成果转化、生产企业总部和生产配套等功能于一体的产业综合体。富有科技感的简约现代化设计，打造墅质产业园区，聚力优质企业，打通生产链条，助力企业飞跃蝶变。

#04

小结

工业用地市场成交体量 仍延续下滑态势 。 自 2022 年起， 工业用地市场市场活跃度显著降温，尽管此前市场展现出回暖迹象，但整体来看工业用地成交总量依旧延续下滑态势。这一现象，深刻映射出当前宏观经济环境面临的挑战与不确定性，促使企业在拿地策略上更加趋于保守，对市场预期的评估也更为理性和审慎。

二三梯队企业成市场化产业地产商成交主力军。 今年以来，二三梯队企业在工业用地市场持续活跃，佳海产发、南京芯谷、上元控股、智荟港等企业纷纷崭露头角，积极摘牌，成功摘得多个优质地块，成为市场化产业地产商成交主力军。

值得一提的是，西安市场近期成为了热门投资区域，吸引了头部 企业的目光。从上月万洋成功摘得西安首个项目，到本月粤浦科技加码投资，彰显出西安作为投资热土的巨大潜力。目前，包括万洋、中电光谷、中南高科、联东 U 谷、均和集团、南山控股等在内的多家市场化头部企业已纷纷入驻西安，布局 了多个市场化园区项目。

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