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800万以上的买家其实没什么好犹豫的了，好盘就那么几个，你犹豫下就没什么楼层，别人也要卖完了。等新的地块，或许价格不涨但位置更偏了，地段好的会做一些超豪宅的大平层或者低密度改善，单价不便宜，总价更高，和中产改善也没什么关系。
400万以下的买家也能心安理得的去观望，从创新城、番禺广场再到老黄埔、科学城，甚至荔湾广钢、花地湾，供应量都不缺，最近推出了一些新盘，数千户的供应，也让人踌躇不定。
比较纠结的是中间预算的买家，大概400-800万之间。
担心节点是否合适，考虑现在该不该上车；纠结具体哪个板块好，是天河东还是海珠西，是万博还是科学城？还考虑到，二手也有一些次新，所见即所得，是不是也可以考虑呢？
首先是节点问题。
现在政策非常宽松，不仅首付低了，利率低了，连税费减免政策也在陆续推出，现在是豪宅税可能要取消，接下来要轮到契税。
反正就是从各个维度降低购房成本，推出经济提升举措，促进房价止跌回稳，给大家信心。
过去几年房价没涨反降，对新买家而言也是好事。
同样的预算，当初只能选荔湾黄埔番禺，现在能在天河海珠买到；当初只能选那些利用率70-80%的二手，现在同价位能买到利用率100%，品质更高的新盘。
国庆新房卖的很好，更多的是改善买家在入场，大家也知道，好房子还是稀缺的，好房子的价值也是得到市场认可的。
所以接下来你会看到房价虽然没涨，但你看得上的房子其实越来越少。
其次是板块问题。
天河海珠当然是核心区，卖的贵一点正常。
荔湾虽然是老城区，但这些年规划大饼没有跟上，也形成两极分化的状态，豪宅卖得贵，但刚需、改善盘，越卖越便宜。
番禺黄埔是常规意义的郊区，但有些盘卖的不便宜。
简单来说，天河东和海珠西依然是主城区1000-1200万以内比较能打的板块，一是有金融城和琶洲的增量，以及部分来自后航道江景资源、旧改预期的支撑，二是两个方向各有优点，要么有配套、地铁上的成熟，要么有房子、教育资源的相对稀缺性。
这里重点说800万以下的房子。
在海珠西的上限要么是光大锦榕湾，要么是燕语堂悦125平的高利用率四房，之前还有个江湾和樾，但是他们120左右的户型卖完了。
在天河东的上限大概是牛奶厂140平4房，或者是保利天汇140，天河壹品118平，保利天瑞107平，他们都是4房，且都在广园路以北。
如果是500万600万预算，差不多也是类似的板块和盘，只不过面积会小点。
反正那个预算，地段上都会被嫌弃，也不要指望交通有多好，商业配套也就勉强还过得去。
为什么这个价位在郊区也有很多买家呢？
因为除了地理位置更偏，其他配套甚至会比天河海珠享受的更好。
比如科学城的大壮，我从来不否认它贵，但是周边的商业、地铁、教育、医疗资源几乎拉满，除了价格挑不出太多毛病。
比如万博的华润悦府，入门580万的价格，让很多人下不去手，但架不住番禺最核心的地段，纯改善品质，顶级小学+初中配套，地铁商业比科学城还略胜一筹，城市界面也不错。
享受了一个区域核心的位置，资源，价格贵也是正常的，总有人需要和认可这些优质配套的价值。
不是一定要留在天河海珠，不是荔湾缺乏预期就不值得买，不是万博科学城有溢价就不该考虑。
价值和价格在当下是趋同的，我们也不能用一条线一个圈来划分某个板块的价值。
第三点是，那些绝对次新的二手是否也能买了？
对于那些要求确定性，不想买期望开盲盒的买家来说，过去几年推的新盘已经二手市场，淘一淘也是不错的。
楼龄新、房子新是肯定的，更重要的是所见即所得。
我当然同意这样的说法。
海珠西天河东都有一些绝对次新盘，科学城老黄埔万博荔湾也有很多楼龄在4-5年以内的二手，占据了不错的位置，价格也有深度回调。
只不过对买家来说，要克服的问题是：
牺牲配套成熟度、拉长持有周期，买户型吊打二手的新规后新盘，还是忍受过时的户型，买确定性更高、位置更好的二手？以什么价格买才是安全的呢？
特别是郊区，户型利用率100%几乎成了标配，在产品力上是对周围所有二手的一次降维打击。但新盘在户型，外立面，教育配套更强的配置，确实让人很难选。
在交易端，还要面临不满二5.3增值税，要蹲笋盘未必蹲的到，以及部分朋友要卖房才能置换等问题。
二手和新房不同，楼层差、户型差相比一手时期，价格差别可能更大，这里面涉及到信息差，和谈判能力了。
好了，我知道一篇文章是无法解决你们问题的，很多朋友的纠结不在于选筹，可能是对节点节奏的把握、可能是对要不要割肉卖房的把握，这些问题，欢迎来线下做深度咨询，帮你们高效决策，解决买房难的问题。
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