7月17日，广州市人民政府在市政府办公厅官网挂出了一则文件，题为：广州市人民政府办公厅关于印发广州市加快发展住房租赁市场工作方案的通知。一时之间，“
租购同权”席卷全国，震撼人心
！
什么是租购同权呢？住建部的说法是：
租房与买房居民享同等待遇
，住建部将通过立法，明确租赁当事人的权利义务，保障当事人的合法权益，建立稳定租期和租金等方面的制度，逐步使租房居民在基本公共服务方面与买方居民享有同等待遇。
然而，我发现《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》全文只提到一次“租购同权”，它出现在该方案的第一条，也就是老百姓最关心的一条：租的学区房能否和买的学区房享受同等的优质教育资源！
该条文是这么说的：赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益，保障租购同权。具有本市户籍的适龄儿童少年、人才绿卡持有人子女等政策性照顾借读生、符合市及所在区积分入学安排学位条件的来穗人员随迁子女，其监护人在本市无自有产权住房，以监护人租赁房屋所在地作为唯一居住地且房屋租赁合同经登记备案的，由居住地所在区教育行政主管部门安排到义务教育阶段学校（含政府补贴的民办学校学位）就读，具体细则由各区教育行政主管部门制定。
也就是说：在广州，只要是符合特定条件的租房人，也可与房屋的实际拥有者一样，其子女可以就近入学，学区房不用买，也可以租！我想这就是为什么“租购同权”导致房产价格将迅速下跌的说法来源吧！
为了保持客观、独立，我把《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》后面的几条也简单罗列出来，并予以点评：
第2条
：加大住房公积金对租赁住房的支持力度。
职工提供房屋租赁备案证明和发票申请提取住房公积金，月提取最高限额由原来的不超过上年度本市职工月平均工资2倍的30％，提高至不超过上年度本市职工
月平均工资2倍的40％
。
增加公积金对租赁职工家庭的支撑力度，改变过往中低收入者、家庭困难者有公积金却无法使用的怪状，将公积金真正运用于缴纳者的住房需求中！蚁族有救了！
第3条：
保障中低收入住房公积金缴存人的租赁居住权利。
在公共租赁住房中划出一定比例，优先租赁给符合广州市公共租赁住房保障办法规定的中低收入住房公积金缴存人。
增加公积金作为职工福利的享受范围，以往公积金只能用于购房，而大城市的房价远非一般职工可以承受，虽然他们也按时缴纳公积金，但事实上却徒有其名，无法享受，反而成了高收入阶层买房的资金来源。政府通过行政手段，安排房子给缴纳了公积金的低收入人群居住，让他们也享受房地产发展的福利，这是社会公平正义的体现。
第4条：
落实税收优惠。
对依法登记备案的住房租赁企业、机构和个人落实税收优惠政策支持。落实营改增关于住房租赁的有关政策，对个人出租住房的，由按照5％的征收率减按1.5％计算缴纳增值税；对个人出租住房月收入不超过3万元的，2017年底之前可按规定享受免征增值税政策；对房地产中介机构提供住房租赁经纪代理服务，适用6％的增值税税率；对一般纳税人出租在实施营改增试点前取得的不动产，允许选择适用简易计税办法，按照5％的征收率计算缴纳增值税。
只要你依法登记备案，不管你是企业、机构还是个人，只要从事房屋租赁，你的收入就可以减税，而且减的非常非常多（房产中介增值税税率11%降到6%、个人租房收入几乎免税）。
可见，
“租购同权”的具体实施范围非常之小
，远非公众所想象的具有使房价下跌的影响力和作用力。
而且，这则地方文件虽已经发布，但相关的配套政策还没有推出，更谈不上落实。在制定相关实施细则的时候，必定有激烈的各方势力角逐，对于开放的广州市政府，不会不清楚“租购同权”的巨大难度和深刻博弈。
首先，广州是经济发达的一线城市，市场经济规律早已不是政府行政公文可以压制的，市场是一只不可预测的手，政策只能促进市场的规范和发展，而不能强行指导。
就拿学区房来说：租购同权，并不等同于“房价要下跌”。学区房本来就贵，原来买的起的，还会去买，因为买的起的，都是广州的高收入群体。他们的子女有上学需求，而学区房又有投资潜力，加上高收入者都是不屑于脏乱差的租赁房，他们还会选择买买买！
“租购同权”还增加了大量的租房需求，原来买不起的，一些符合条件的家庭有强烈的租房的需求，特别是中产阶层。可见，
“租购同权”一旦大范围实施，将刺激租房需求，使房租大大提升。
房租上涨，又反过来推高学区房房产价格
，长期持有房产无疑是绝佳投资选择，这样流入市场的二手学区房又少了，再反过来再推高价格。
如此简单的逻辑，不要认为广州政府想不到，房产价格是无法用政令限制的，因为这是市场的自发选择，即使政府强令，自然是上有政策，下有对策，吃苦的永远都是租赁的中低收入人群。
所以，短期来看，租房者和购房者尚无法做到“同权”。
其次，广州市政府的这则公文前缀是：为贯彻落实《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》（国办发〔2016〕39号）和《广东省人民政府办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》（粤府办〔2017〕7号）有关精神，结合我市实际，制定本方案。
也就是说，广州的“租购同权”说法并非独创，而是中央文件的精神要求，该文件至今已有1年之久。高层的意思一定是很好的，但是国务院目前只是发了《意见》，广东省政府也只发了相似的《意见》，从意见到配套政策，再到执行，何时才能开展，是一个时间问题，甚至是无助的等待。
我个人倒是认为，广州的这个文件非常积极，一方面是认真回应国务院的文件，下级对上级的文件总要认真对待的，哪怕无法执行；一方面，广州市政府可以利用此文去推进一下租赁产业的快速发展，也未尝不可能。
“租购同权”的核心就在于优质教学资源的同等享受问题，说白了，就是租的学区房和买的学区房是不是享受同等权利。广州市政府的文件是持肯定态度的，但是前提也是非常高门槛的：必须有广州的户籍或者持有人才绿卡和相应的入学积分。说来说去，要享受“租购同权”，你本身需要跨过户籍这个高门槛，因为满足人才绿卡和积分入学的条件的，基本上弄个广州户籍是水到渠成的。
对绝大多数没学区房的人来说：一没有积分，二没有人才绿卡，这个文件充其量就是画个饼。
从上面的政策分析来看，“租购同权”还处于镜中花、水中月的阶段，想要租购同权，“租”的成本一点儿也不比“购”的成本低，也就说“租购同权”促使学区房房产价格下跌就是个伪命题，难以成立。
就在广州市政府官网挂出该文的时候，社会各界，尤其是广州地区，“感谢广州”、“楼市巨变”、“房产拐点已至”的说法甚嚣尘上，其实冷静从商业角度分析下，就知道这些口号纯粹是屁股决定脑袋，想太多了。
第一，给了许多买不起房子的人一个大饼，你要努力获得积分和绿卡，这样没房也能租啊，这招倒是可以招揽下人才和刺激租房消费！
第二，提醒广大投资客和潜在购买人群：学区房现在好租，将来更要火，买了学区房，你就是老板，不仅可以投资，而且租金还可以减税；只要你买楼，各种主动权都在你手上，因为只要你有房，租的人自然来求你同权！
第三，如果来了一群有户籍、有绿卡、有积分的人才，都来抢租学区房，那么极限的情况就是租房的成本达到买房的成本，租购同权名存实亡。租的人要去抢租学区房、买的人也要去抢买学区房，你说这不是赤裸裸的推高房价吗？
从目前的政策、法规和房产市场情况分析，“租购同权”尚只存在于学区房这一敏感领域，如果你非要把“王健林抛售万达”、“李嘉诚套现内地资产”、“中央金融工作会议”和这个号称“租购同权”的学区房政策联系在一起，并宣称中国房产拐点已至的话，我只能报以一声：
呵呵
