文：园长
今天市场上，出了一套富颐华庭400万急卖的房源，被传疯了。
广州的买房客，东部的经纪人，包括富颐华庭的业主，都在疯狂的找这套房源，直到业主出来辟谣，才结束了闹剧。
很简单，通过这个不存在的400万假房源，经纪人能吸到真有400万想在黄埔买房的真客户，到时就说业主改价不卖了，把真正的客户，带去买新房，而对于业主这边，就说客户价格不满意。
两头骗，这是多年前的二手房套路，如今，又上线了
。
这背后，是3月的广州二手市场，交易突破1万套，经纪人缺房缺客，又动起了歪脑子。
一方面，是房东们面临市场形势和新房冲击卖房没有策略，另一方面，则是大量没经验/野套路的中介充当卖房经纪人。
我们这边也出现了很多置换/卖房的咨询，而且很多房东的心态，都很不好。
房东们不知道自己的房子该不该卖，不知道卖什么价，也不知道怎么卖。而本应该用专业帮助房东卖房的经纪人，只会建议降价，好不容易有个客户，在新房的诱导下带去售楼部，根本无暇顾及房东。
最郁闷的房东，当然是手上持有过气资产的人，我们先说说，哪些房子，已经成为了混沌资产。
广州经过几十年的开发，城市版图疆域越来越大，这里面，因为规划，产业和时间变化，板块和板块之间，逐渐拉开了差距。
像白云中，海珠西，老越秀，天河东等地，主要是开发早，楼龄旧，区域地区居住人群良莠不齐。
老破旧本身没有问题，
问题是天量，竞争对手太多，接盘人经济越来越敏感。
远郊区域，那真的是长叹一口气，当年到处都是概念，先走楼市暖区路线，全是市区的人去填的。
增城是还有大量的新房存量在那里，开发商不停降价，落地能力很弱，价格站不住。
南沙，南沙概念强，但是兑现需要时间，导致新增的本地接盘人群严重不够，承接不了区域的二手市场。
比如大两房，大3房等，懂的都懂，在现在动则120%的使用率下根本不够看。
这一些盘，隐蔽性非常强，他的产品不错，
市场关注度地段也还可以，也是有买家接手，但这只是短时的，但某个突然节点来了，价格一下子就撑不住了。
举个例子，海珠的第一金碧，作为海珠西部少有的小户型电梯社区，一直都是流量王，价格也是很稳定。
2017年，75方的小两房户型就能卖到3万5，2022年，价格甚至买到了4万多，就算在楼市转淡淡2023年，金碧的价格依然很稳是4万3。
但荔湾花地湾三兄弟面世后，一下子把广州西部的刚需入手门槛砸到了300万，金碧就不香了，
就1个半月，价格就掉了50万。
而随着附近新房新世界天馥和广钢花城的持续降价抢客，楼龄旧使用率低学校一般的第一金碧价格也持续往下走，一年半后，缩水110万。
随着广州市区供应的增加，广州市区300-2000万以上的房子，都有类似隐忧。
广州二手房业主心态几乎都扛不住。
但凡挂盘，就发现有巨大竞争。
市区老破小是，远郊是，邻居们太多了，就连次新电梯小区，珠城，都面临着新房的抢客。
目前14万套挂牌二手，选择本月降价的房东就有46271个，接近3分之一。
太难了。
相对走的好的，还是中小户型，但这批刚需，价格敏感度，也是最高的。所以，
整个市场量涨价不涨。
1、核心区的新房供应挤压了区域二手的稀缺性，房东们觉得未来风险很大。
2、新房产品大多有高使用率和配名校，产品加成多，价格也不贵打不过。
3、收入降低用户买房意愿下降，数量减少，买房预算缩水，撑不住价格。
买卖过10套房，经历过3轮楼市周期的园长，也可以给房东们一些建议。
如果我们手上是保值产品，不要经纪人吓到，有节奏有策略的卖房，若是短保产品，掌握好缓冲时间，但过气且竞争大，就不要纠结。
单一平台的中介覆盖是有限的，签了独家，意味着砍掉了平台外的客源和客户。
卖房前，需要分析区域的竞争以及一二手环境，了解清楚后，就有了锚点，定价就不会被中介忽悠
好房好赞，只是给你买了个二手展示房源的置顶，多了一些流量而已，而房子是否有吸引力，跟竞品，供应，价格，展示等多重因素相关
卖方经纪不是单纯挂盘，而是帮你去做房子竞品测算，房屋宣传，定期
价格动态调整，根买方经纪周旋筛选真正意向
客户，帮你保价并且尽可能卖高。
我个人卖房，从挂盘到卖出，基本上都不会超过3个月，我也整理了一些经验，在本周末线下闭门会上跟大家分享，包括但不限于
另有卖房疑难解答，一对一卖房置换诊断，家庭资产配置建议等。
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