土地市场过热真实原因，税制改革引流房企参与竞拍

最近经常看到这样的新闻。“杭州今年上半年卖地收益1375亿元”“深圳史诗级卖地，光保证金收1100亿”“越秀地产半年300亿抢地”“XX地块地价刷新板块纪录”……。的确，今年上半年一二线城市土地市场非常热，而且热得让人感觉有点不合理。因为去年下半年楼市还非常低迷，今年只经历了3、4月份一个短暂的小阳春而已，但成交量马上在5、6月份出现了放缓，而土地市场却一直高歌猛进。

总的来说有几大原因：

1、 房企集体回归一二线城市，自三四线城市棚改逐步撤出之后，大家清一色看空三四线城市楼市，于是几乎所有房企的资金几乎全部集中到一二线城市当中，结果造成僧多粥少的情况。与之形成强烈反差的是三四线城市低迷的土地市场，尤其中西部的城市，住宅用地流拍是家常便饭，不是核心区土地，问都没人问。

2、 税制改革造成的二级市场急剧萎缩。目前土地二级市场流转的土地多数都有“发票不够”的问题，以往还可以通过各种手段解决一部分。现在漏洞是完全堵死了，没有发票，进不了成本，利润一高，土地增值税就高得吓死人。而另一方面卖家见一手地价高企，也不愿意降价。于是近半年，土地二级市场的“交易”大幅度萎缩。房企是宁愿举牌竞拍，于是参与公开卖地的房企数量也大幅增加。

3、 一线城市土地供应从来没有真正放量过，始终是供不应求。多数一线城市每年公布的供应计划，到年终只完成计划的一小部分，年年如此。而像深圳，更是没有什么土地供应，一天买5块地，就已经成为“史诗级”了。

4、 购买力波浪式出现。15、16年是闽系为代表的一批地产新生力量在土地市场一路高歌猛进，爆炸式拿地；而17、18年是央企不计成本地抢地，为了就是扩资产规模；到最近，老谋深算的传统老字号国企房企开始大规模地战略建仓。房企有钱，这个背景一直不变。

下半年土地市场预测： 降温是大趋势，或出现前高后低的行情。 这个预测是基于我对下半年楼市行情判断作出的，至于下半年行情，已经在《2019下半年楼市预测》的两篇文章中有，这里不赘述。总的来讲就是成交放缓，房企资金宽松度减弱，补库存积极性也随之降低。

另外再补充三点：

1、中央已经再次收紧针对房地产领域的融资，目前我们感觉到房企融资成本有出现再次上升的趋势；

2、地方针对土地市场降温的政策由于不影响供应有不影响需求，所以只会在统计数据上出现差异，实际不会影响土地市场真实成本的变化；

3、随着土地二级市场将成交大幅萎缩，部分地主或在年底逐步降低预期。