今日土拍，萧山南部土拍又双叒叕降价了，如果时到今日你还认为土拍降温是一种偶然情况的话，那么你就是那个3W买入义桥的勇士。
流拍或零溢价已经是全国事件，7月全国居然有41宗土地流拍，有苏州、广州、合肥、上海等一二线城市，也有南通、湖州等都市圈城市，更有阜阳、安庆等十八线城市，可以说这一波行情大势已去。
①
杭州土地市场
杭州土地市场目前已经如洪水猛兽，土拍拍到哪里，哪里地价打个七八折，没有一个板块可以幸免遇难。但是，如果如果做土投的说抄底正是时候，我想说兄弟醒醒，你这不是抄底而是入坑，跟投的钱可能要打水漂的。
我将土地下行分开4个阶段，目前才刚刚进入第三阶段而已，土地抄底为时尚早。
STEP1：土地下行启动。
杭州土地市场从4月开始走凉。土地之凉背后逻辑是资金紧张、限价不放松，同时杭州又开启了摇号买房使全款、茶水费、以及其他薅羊毛的方式难以实现，所以地价开始松动。
STEP2：土地缓慢下行。
4、5月土地下行还是比较温柔，守门员门还是积极参与守门的。
STEP3：地价断崖式下跌。
不同于4、5月地价温柔的下跌，6、7月土地价格已经不管形象呈现出直线下降的趋势。并且未来的几个月土地价格应该依然会持续下跌，最终使所有板块的土地价值相互匹配。
一次土拍一次下跌，任何板块都不会有意外。
目前看来新的地价逻辑是原有板块地王价格的70-80%，换句话说地价下浮20-30%，曾经的地王面临未入市就面临亏本的局面。
STEP4：较为稳定，但依然缓慢下行。
在地价暴跌20-30%以后，限价新房和土地价格逐步匹配。
如果这时候新房价格能稳定住，库存的增量未影响到新房的价格体系，那么土地价格或许就稳定住了。
如果新房市场出现库存持续增加带来的价格体系下滑，那么土地价格将迎来第二波的调整。
这个阶段，我认为才是地价抄底的最佳时间，预计机会会从2019年的上半年出现，或许这个时候久未出手的万科会横扫土地市场。
②
新房市场
2017年地王们开始逐步入市，但是却碰到了地价下滑的周期，2017年的地王项目销售压力明显增加。
STEP1：临安之凉
新房市场凉先从临安开始，高层不用摇号已经成为常态，未来这种情况看来也不会发生逆转。
不限购也不能解救临安市场，如果临安来一个限购的话，那么环京的腰折就是临安的明天。
STEP2：低密、高总价物业之凉
和家园雍园开盘50套，参与人数不足50人，不用摇号。
低密、高总价物业已经疲软的情况，再次被夯实
。其较高的总价和特殊的产品，注定和普通人没有关系，但是接二连三的低密物业不用摇号也给市场敲响了警钟。
STEP3：刚需板块之凉
如果说和家园等高总价物业具有特殊性，那么新城璟隽开盘的低迷就更具有代表性了。
新城璟隽
在参与摇号的人数是房源数量一倍的情况下，居然现场仅卖了不足百套，虽然后面又卖了几十套，但是去化率不足6成是个不争的事实，虽然新城对外口径是去化8成，剩余50套。
新城璟隽的销售情况基本宣告刚需板块新房市场进入一个新的时代——增库存时代。
刚需板块房源的数量是最大的，如果接下去地王项目开盘持续出现未售罄的情况，库存一步步增加将是可以想象的事情。
同样作为主城的刚需板块，下沙大学城北金地都会钱塘洋房首开180多套，价格2.7W（含精装修），但是报名人数仅320户，这里有多少水军还不知道，几天后的摇号到底能卖出几套存在大大的问号。
金地都会钱塘洋房确实通过高低配备实现了更高的价格，但是都到大学城北了客户愿意为洋房多付20-30%的价格么？目前看来结果是NO。所以在那些在刚需板块将高低配做到极致的项目，未来面临的或许不是限价问题而是市场问题。
综上所述，几个典型项目的蓄客和销售情况来看，新房正式进入第二阶段，不用摇号或者摇号不能售罄的阶段，这个阶段库存会缓慢增加，或许这个阶段会持续一年以上，让杭州库存上升到6W套、甚至10万套以上。
这个阶段是新房库存增加的过程，但是新房价格不会下浮，只有库存增加到一定程度新房价格或许才会出现松动。
从时间上我认为在2019年第三季度限价新房价格将出现下浮，因为2018年6月以后拿的“低价”地将逐步入市，这些地的入市将使捂盘的地王变得十分尴尬，最终使堰塞湖泄洪导致整个新房体系的重建。
对于还在捂盘的开发商来说，我只想说，乘余温赶紧出货吧，未来或许比想象的更艰难。
③
二手房市场
二手房市场目前价格比较坚挺核心原因有三。
新房市场“热销”影响：新房虽然有所降温，但是离“崩盘”还有较长的路要走，新房的售罄让二手房东对于自己的售价盲目自信。
