温克坚：如果楼市真的狼来了，谁会是悲惨的猎物？| 西洋财富

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温克坚 青年经济学者，为国内多家媒体撰写汇率、房产类专栏文章。

在1990年代曾经叱咤风云的前首富牟其中近日刑满释放，围绕牟其中的各种争论并没有尘埃落定，不过他跌宕起伏的人生际遇令人唏嘘，他年轻时代因为写“中国向何处去”的长文而遭受无妄之灾，如今再次出狱后依然雄心勃勃试图东山再起，但在一个更加分化和快速迭代的社会情境中，类似“中国向何处去”的宏大叙事已经不再流行，“中国房价向何处去”才是当下更牵动公众心理的话题。

对此话题，受惠于房地产行业而成为新时代首富的王健林近期语出惊人，他在接受CNN采访时高调宣称，中国房地产目前的市场泡沫是历史上最大的泡沫，并且明言他也想不出这个泡沫会如何收场。

中国楼市是否是历史上最大的泡沫或许尚有争议，不过楼市相关话题已经四处弥漫无可回避：微信群，朋友圈和各种公号都充斥着大量的相关论述。因为曾经写过几十篇关于楼市的评议文章，在各种聊天场合朋友们会很自然地把一些话题抛向我，比如上海房价还会继续上涨吗？房地产市场还值得继续投资吗？每每碰到这类问题的时候，我其实不知从何谈起，一些媒体约稿也因不知从何写起而推辞。

客观地说，我之前的文字虽然避免了对楼市前景斩钉截铁的判断，但总体上我是看空的，因为无论从房价收入比、租金售价比、空置率以及国别对比等视角来看，房价继续上涨都是非理性的，房地产泡沫破裂是急需发生的一次市场矫正。不过从2016年以来，先是北上广深等一线城市房价普遍上涨，接着杭州、南京、厦门、成都等众多二线城市开始接棒，楼市演绎出了一波令人瞠目的上涨行情。不得不承认，不但有中国特色的逻辑，而且有中国特色的现实——尤其是中国特色的房地产市场，用单纯的经济逻辑来预测房地产趋势往往是极大的冒险。

当然要解释楼市现状并非不可能，从宏观政治经济框架来看，楼市疯狂上涨的基本脉络是清晰的。从政策意图来看，对经济增长幅度的刚需，使得货币政策服务于政治目标，货币投放速度长期超过GDP增速，截止到2016年8月底，广义货币M2已经达到151万亿，流动性泛滥自然刺激房地产价格一路走高。2016年以来，政策当局公开鼓励家庭部门加杠杆，而房地产按揭成为居民加杠杆的重要方式，2016年7月银行体系信贷总额4636亿元，其中4500多亿是房地产相关的贷款，这个数据表明了经济活动对房地产的高度依赖。通过政策引导家庭部门增加杠杆，促使房地产价格飙升，还有一石多鸟之后果，比如有助于化解房地产库存，增加土地投标活跃度，增加地方政府收入，化解日益沉重的地方政府债务压力。

而另外一面，经济结构改革承诺落空，土地和金融等关键资源的官方垄断使得市场交易成本高企，经济活动无法纵深发展，实体经济全面萧条，导致出现严重的资产荒，投资楼市获益形成了一种重要的财富效应，各种资金汇聚到楼市推动房价水涨船高。这其中典型的故事是ST宁通通过出售在北京的两套学区房，获得2100多万元的增值收益从而成功保壳。最近这些年，一二线楼市价格基本是扶摇而上，通过拥有一套住房而导致资产增加，形成某种财富幻觉，在房地产领域比比皆是。购房者典型心态是追涨不追跌，追涨之后往往购房者的纸面财富能快速增加，能马上为购房这种风险决策带来满足感，也会强化房价会持续上涨的经验感知，这种社会心理的扩散使得人们会选择性忽略楼市所蕴含的风险。

这些年来，对房地产前景，虽然不乏各路空军“狼来了”的警示，不过群体互动中信息传递并不是公正客观的，和主流意见一致的信息会被传递和放大，而主流的意见是房价会继续上涨，比如认为京沪房价会永远上涨。过去数年精确预言了房地产价格上涨的任志强先生近期发表了一篇文章，题目是在他的有生之年，房价不可能往下降。任志强的言论对那些心理忐忑不安的购房者是一个强大的安慰。

简单地说，恣意的货币投放、资产荒以及从众心理等共同构成了房地产价格一路狂飙的机制。

不过即使承认上述机制的存在，我依然不愿意加入楼市继续上涨的大合唱中，依托常识和基本的经济逻辑，我依然坚信那个狼来的寓言——狼最后还是会来的。

那些导致房价上涨的机制其实都有动力衰竭的迹象。就货币政策而言，宽松货币政策是有代价的，也是有边界的，由于生产效率的提高以及更多要素资源的货币化，流动性投放没有在通货膨胀方面带来立竿见影的效果，尤其是在基本生活的消费品价格方面带来影响，因此社会大众对流动性泛滥带来的痛感不是特别直接，但房租、日常服务等很多领域的成本在快速上升，则是不争的事实，这也导致了中国整体上商业败落，营商成本高企。商业成本的提升，导致一业繁荣百业萧条的窘状，高房价也导致社会不满，年轻人对未来失去信心，绝望流行，导致社会犯罪率上升，这些现象会逼迫当局采取应对措施。十一假期期间各地推出的三心二意的楼市调控措施，效果上不可能起到抑制房价的作用，但也显示了回应和安抚公众情绪的意图，而公众情绪会越来越激烈，迟早会以某种形式转化为政策压力。

另外一个重要变量当然是汇率，宽松货币政策带来的一个自然后果是资本外流以及外汇储备的消耗，为了对抗汇率贬值压力，货币当局在用尽资本管制的招数之后，必然需要采用加息等手段来维护人民币币值，维护外汇储备安全，而那样对楼市泡沫的冲击将是决定性的。考虑到目前资本外流的速度以及美联储的加息周期，货币政策在未来18个月之后进行剧烈反转并非是不可想象的场景。

特定政策塑造了楼市现状，而政策变化同样可以颠覆楼市现状，在这个意义上，政策既是楼市最大的动力，也是楼市最大的风险。缺乏透明度的政策制定过程，对大众来说就意味着政策突变是完全可能的。

如果狼真的来了——也就是房地产价格发生了剧烈的调整，那么哪些人将会是不幸的猎物呢？随着经济剧目的起承转合，接下来受到猎杀的恐怕正是那一批相对而言更有社会地位和能力的人群。房地产市场的发展和社会阶层流动是一个饶有趣味的话题，很早时候就有人说过，2005年之前买房是中产阶级，2005年之后买房是房奴，后来房价持续走高解放了更多的房奴，并让他们获得了中产阶层的体面标签，不过随着房价一路高涨，越来越多缺乏支付能力的社会中下层被封堵了上升的通道，抱怨和绝望情绪在这个群体中蔓延。可以在一轮轮价格暴涨的基础上继续支付对价，获得纸面财富的继续增长的群体，他们甚至不是一般意义的中产阶级，而是社会的中上阶层，这个群体往往受过良好教育，拥有不错的职业，有相当高的家庭收入，有良好的征信记录，有良好的经济判断力，对市场风险有充分的警觉……他们对自己的决策抱有相当大的信心，敢于在畸高的楼市中玩火中取栗的游戏。

不过楼市高处不胜寒，经过多轮上涨形成的楼市泡沫，已经把银行体系、地方政府等强势部门的利益深刻地纠缠在一起，正因为如此，楼市泡沫并不容易破裂，也正因为如此，楼市泡沫只要破裂，所带来的就不是一般意义上的风险，那些在房价上涨过程中享受财富幻觉的社会中上阶层也未必有足够的风险防范措施。正如本文开头提到的，一个风云变幻的时代，首富可以转眼烟消云散，面对楼市泡沫，新首富可以莫衷一是，那么在大潮涌动的时代，一般的中上阶层又有什么能力避免震荡呢？那些通常认为不可能发生的黑天鹅事件完全可以我们不能预料的方式重塑我们的生活。

面对这种不确定情境，那些坐拥巨额财富或者财富幻觉的人们，保持敏感和审慎，为黑天鹅事件做出必要的安排，都是应该的，蒙上眼睛装睡显然不是恰当的姿势。