核心提要：
保利缘何捡漏“东店子”？
四宗地延期及终止出让说明了什么？
好地网11月20日讯（研究员 张彬）
本周，在新一股强冷空气东移南下的影响下，徐州气温骤降约10度；与冷空气带来的降温相比，徐州土地市场的“冷”也毫不逊色。
11月19日，主城区原计划出让4宗涉宅用地，仅云龙区东店子A地块按原挂牌时间出让，九里山北片区3宗宅地因故延期出让，原计划于11月21日出让的经开区沈大路南侧地块因故终止出让。
保利缘何捡漏“东店子”？
东店子A地块位于云龙区，土地面积123112㎡，计容建筑面积22.5万㎡，其中住宅部分计容建面19.4万㎡，商办部分3.04万㎡，起始总价111000万元，起始楼面价4941元/㎡。最终成交结果是：
保利以119900万元竞得东店子A地块，成交楼面价5337元/㎡，溢价率8%
。
地块成交情况
成交地块位置图（数据来源：好地大数据）
好地研究院认为东店子A地块低溢价成交有4个方面的原因：
1、价格因素：地块起始总价相对偏高
东店子A地块起始总价11.1亿元，是2019年主城区出让涉宅地块中总价第5高地块
。据了解，东店子A地块在挂牌前关注度颇高，但由于地块出让时间一再推迟，在年底房企普遍缺钱的情况下，很多房企对该地块“有心无力”。
东店子A地块参拍房企在4-5家左右，远远低于最近出让的东区中南凤凰集聚区姊妹宅地、金辉杨庄地块参拍房企数量
。
2、自持因素：商办物业需自持10年
根据东店子A地块的出让条件，地块包含1.5万㎡商办用地，建筑体量约3万㎡。其中须配建一处计容建筑面积不低于 1 万平方米的街坊中心（农贸市场和邻里中心），农贸市场计容建筑面积不低于 3000 平方米，街坊中心建成后产权无偿移交给云龙区人民政府。
地块内所有商办物业自竣工验收后须自持（不得分割销售）经营10年
。这样既是对开发商资金实力的一个考验，也是对开发商商业运营能力的一个考验。相对来说保利在商业地产运营上的经验在徐州还未得到验证，因此不排除后续保利引入合作伙伴共同开发。
3、 区位问题：地块位于徐海路北，认可度不及城东核心片区
东店子A地块位于徐海路以北，地块西侧为军事院校，东侧为定销房项目和宗申宗申产业园，且地块南侧在建城东大道高架快速路，城市界面不及徐海路南特别是和平大道两侧。
徐海路（城东大道）路北住宅项目客户接受度也明显低于徐海路南，项目间价差明显
。
4、 地块自身问题：限制较多，且考验运营能力
由于东店子A地块西侧为工程兵指挥学院，因此地块内部分区域产品有一定限高要求，对地块产品排布、货值最大化等经济指标有一定的不利影响；且项目南面正对未来的徐海路高架，产品的展示效果和道路噪音都会对项目的销售有所减分，加之施工界面可能涉及与工程兵指挥学院的交涉，将会很大程度上考验操盘单位在徐州的运营能力。
基于以上几点的原因，看似大热的东店子A地块，最终以低于10%的溢价率成交，既在意料之外，也在情理之中，但恰恰是这种有争议的地块才是真正考验开发商投资能力。
四宗地延期及终止出让说明了什么？
几乎在同一时间，鼓楼区和经开区的四宗涉宅用地宣布延期或终止出让，这在2019年一地难求的徐州市区很难想象的。在四宗地即将出让的前夕突然发生变故，当时是出于什么考虑？是否真的和2018年11-12月份一样，土地市场到了最冷的时间？
延期及终止出让地块情况
