上海远郊小镇的楼盘，全面崩溃了！
小镇新房一个都卖不动，
这是为啥？
郊区的楼市还有未来吗？
我们统计了一批上海远郊小镇新房的销售去化情况，发现数据很不理想。
上海的远郊小镇
嘉定远郊小镇很多楼盘在滞销，安亭之前的红盘上海派每逢开盘都是“日光”。
但是如今新开的嘉芯荟、深安上居等项目一年过去才去化一半，形成了鲜明的反差。
华亭的春申阳光开盘快3年了，去化更是只有1/3，销售异常惨淡：
青浦的远郊小镇白鹤、华新、重固等出现了很多滞销盘。
白鹤的翠湖水岸开盘一年半仅卖出99套房，去化才26%；宝业活力天境2年才卖出一半的房源：
松江远郊小昆山的
中海阅麓山是卖了3年的老盘了，还有大量的房源未售出：
奉贤的几个远郊小镇新房也是滞销非常严重。
海湾的
奉发云邸开盘2年仅卖出18套房，棕榈滩别墅自从2012年首开烂尾后仅售出6套房；
蓝湾板块的陕建名城映蓝2年去化才30.5%，很不理想。
奉城的
中海戈雅园2018年就开盘了，从期房卖到现房，还有将近200套房没有卖出去：
金山傍着市域铁路南枫线在沿线疯狂开新盘，但一个都卖不动。
亭林的星耀东方、华纺棠樾今年开盘后各只卖出50多套房；
朱泾的水尚华庭开盘3年多去化不到22%，库存积压很大；
枫泾的长城逸府2019年开盘时叫华丰格兰郡，随后开发商破产，被国企长城国富基金接手后改为现名。
其769套房源如今仅卖出70套，不知何时才能清盘：
宝山罗店的新房同样卖不动了。
佳运名邸开盘1年半仅卖出47套房，去化不到15%：
还有浦东的航头、新场、宣桥、惠南、书院、泥城等远郊小镇上的新房，去化也都非常艰难。
上海远郊小镇的新房，为啥都卖不动了？
上海的郊区广袤无垠，处处涌动着新房开发的热潮。
同预算段产品可选的范围比较大，产品面临同质化竞争。
郊区小镇的新房大多在3万元/m²上下，一套房总价在两三百万，大家都很趋同。
安亭、重固、车墩、金汇板块的新房价格差不多，到市区通勤的距离也差不多。
这些远郊小镇的新房供应量都很大，从不同方位分流了客户群体。
郊区小镇的新房不好卖是一方面，
二手房涨幅还拉胯，跟郊区新城中心和市区形成了两极分化。
以安亭为例，上海派二手房2020-2022年涨幅不到30%；
而嘉定新城的盘古天地、中信泰富等二手房涨幅在35%以上。
顺着11号线到了更近市区的南翔，中建溪岸澜庭的涨幅已接近40%。
海湾的房子几乎就没涨过，买在这都是亏的。
以海尚墅林苑为例，2020-2022年横盘1.7万元/m²，现在跌到1.1-1.3万元/m²了，不涨反跌。
但是奉贤新城核心区的房子稳中有升，涨跌在跟着大盘走。
这些例子都表明，只有核心资产才最容易升值。
而且像两三百万这样的资产配置在郊区小镇，本身对应的产品就决定了很难赚到钱。
当很多人看到这样的案例或是亲自领会到这样的教训后，不想再去碰远郊小镇的房子了。
在以前新房靠着规划就能戳动买房人的心。
大家都相信开发商的宣传“XX会打造成为第二个张江，房价5年就翻番”。
但现在买家变得精明了起来，不再盲目地相信规划了。
靠规划卖房的时代已经过去了。
比如奉贤海湾的规划，就像一个美丽的陷阱，套牢了无数买家，
让很多人变得清醒了。
还有宝山美兰湖的规划，让人等了很久，或是降标减配，给了买房人很大的心里落差。
真如副中心的规划也是让人苦等久矣，而川沙副中心到现在都还没影儿呢。
所以没人敢再去盲目地赌规划了。
更重要的是，
很多郊区的规划在收缩，以后郊区可能只有一个发展中心了，那些偏远小镇都很危险。
以宝山为例，之前
规划太多，根本消化不良。
从美兰湖到顾村，从吴淞口到吴淞创新城，再到上大、南大，全域都在搞规划。
而今宝山明确，以后只
搞“三支箭”——滨江、大吴淞和南大，不把饼摊那么大了。
再以嘉定为例，规划也是呈多点开花之势。
从最早的安亭新市镇到南翔CBD，从嘉定新城到江桥大虹桥，哪里都有大规划。
现在五大新城的发展格局明确，以后嘉定就只有一个中心——嘉定新城，远郊小镇很难再翻身了。
奉贤取消海湾的规划后，只专心搞奉贤新城，规划也在收缩。
自然像海湾这种远郊镇就被边缘化了，新房也没概念来支撑了，市场就陷入了窘境。
新房价格不断上涨且不让降价，但二手房市场却在不断砸盘，让远郊小镇的新房更加不好卖了。
上海的房地联动价一直在上涨，新房越卖越贵，很多刚需已经买不起了。
比如安亭的嘉芯荟新房将近4万元/m²，太贵了。
以前不管是哪里，上海的新房都有倒挂，闭着眼睛打新都能赚钱。
但现在变成了负倒挂时代。
嘉芯荟旁边的二手房嘉亭菁苑成交价仅3.45万元/m²，一河之隔的花桥凯德都会晶彩才1.5万元/m²。
二手房市场砸得太猛了，到了价格相差悬殊的地步，自然新房很难找到买家了。
而且这样的高负倒挂，买到新房是不是就意味着要破发了呢？
再以重固为例，一批新房卖3.48-3.78万元/m²。
但二手次新房君汇上品成交价才2.78-3万元/m²。
奉贤金汇也是这样，新房卖3.5万元/m²，二手房卖2.8万元/m²。
在负倒挂面前，新房肯定很难找到市场了。
这样对比下来，你是觉得买新房划算还是二手房划算呢？
更重要的是，
二手房胜在确定性，品质看得见，即买即住，不存在新房那样的交付风险。
现在新房交付即WQ的现象太多了，品质很难得到保证，很多买家为了寻求确定性不想去赌了。
二手房所见即所得，风险要小得多。
随着各种税费的降低和取消，买二手房的附加成本已经不比新房高多少了。
郊区小镇的新房代表了远大新。
随着这轮房价的调整，上海近郊的动迁房和老破小都经过了暴跌，缩小了与远大新的总价差距。
进而抢走了很多同预算段的刚需客户，使得远郊小镇的新房市场被无限分流。
以近郊的南翔为例，花230多万就能买在陈翔公路地铁站旁的翔和雅苑动迁房。
出于通勤和落脚的考量，这不比花三四百万买安亭的新房还要香？
丰庄、江桥的动迁房都在200多万，吸收了很多市区置业客群。
实在没有必要乘坐13号线延伸再换乘示范区线去往遥远的重固，江桥的环境再不好地段永远在那。
中外环间的彭浦、通河、张庙老破小总价也都在200多万，同样吸引了很多刚需客群的购买。
甚至一两百万都能入住内环旁的老破小了，甘泉宜川、光新、曹杨的老破小总价很低。
有了这些选择，还买啥安亭、重固、车墩和惠南呢？
这些近市区和近郊的产品经过大幅降价后都表现出了极大的性价比。
上海近郊的一些动迁房品质越建越好、设计理念很先进，成了压垮郊区小镇新房的最后一根稻草。
比如共康板块的动迁房大康泓锦苑、大康
鼎灏苑、大康豪璟苑。
从外立面来看品质超越了商品房，一般人很难分清它们是动迁房：
还有闵行君莲板块的动迁房众秀新家园，建得跟商品房一样。
设计理念也非常先进，小区停车位还安装了充电桩，配置标准超过了商品房：
