文/杨现领（链家研究院院长）
“ 观点一：租赁市场崛起、二手房时代来临、房子回归住的属性，是过去一年房地产市场发生的显著结构性变化。”
主持人：
请用几句话描述中国房地产过去一年，或者是2017年的变化。
杨现领：过去这一年，中国的房地产市场发生了非常显著的结构性变化：
第一个关键词是租赁崛起。租赁越来越重要地成为一种满足住的方式，成为一种年轻人可以选择的生活方式。
第二个关键词是二手房时代来临。在很多城市，二手房的发展速度远远快于新房，二手房成为人民群众满足住的需求的非常重要的渠道，在今天的一线城市，85%的需求都是二手房满足的，二线和大部分的较强三线也正在快速进入二手房时代。
第三个关键词是房子回归住的属性。经过30年中国房地产市场的发展，我们今天终于明白房子是用来住的，不是用来炒的。
“观点二：在一线城市，消费者普遍通过二手房来改善自身需求，二手房发展是必然和确定的规律，并且速度会持续加快。”
主持人：刚才您说的二手房将成为市场的主角，指的是全国还是北京？北京现在存量房的交易超过了商品房的交易。
杨现领：今年全国有10个城市的二手房交易量已经超过新房，北京2016年的二手房成交量是27万套，新房10万套出头。上海2016年二手房交易量是37万套，新房是10万套，所以这个比例已经非常高了，全国有10个城市明确地过渡到二手房时代。今年二线和三线城市的增长速度更快，因为新房受到了很大的限制，今年有一个客观的现实是消费者正在通过二手房来改善自身需求，这个需求非常普遍。
主持人：这一现象是“被迫”还是大势所趋？是由于新房的供应不足才导致消费者不得已选择二手房，还是主动选择二手房？
杨现领：二手房的发展是一个必然的、确定的规律，我认为这个速度只会加快，不会放缓，周期性的调整只会让它变得更快。
主持人：当城市化进程或者当增量增加到一定程度的时候，存量房市场才会活跃。比如像欧美国家和香港地区，存量房交易大概占到百分之八九十。但是现在我们的需求量大，据我所知很多人是因为买不到新房，或者买不起新房，然后会选择买二手房，如果说新房能够买得到，或者买得起的话，不会选择二手房，你是这样认为吗？
杨现领：这种观点肯定是错误的。原因很简单，今天二手房上的需求主要是因换房需求驱动的刚性需求，今天在一线城市换房与改善是刚需，就是把小的换成大的，老的换成新的，今天的北京二手房市场有750万套住宅，这些住宅的可选性要比任何新房供应的可选性都要多，品类、地段、装修各个方面，可供选择、可被置换的空间相当大。
主持人：你在这偷换了一个概念，这750万套不可能都拿出来卖。
杨现领：北京同一时间在售的房源量，每个月大概有3—5万套，即便在今天市场交易放缓的环境下，也有1—2万套，北京市场在售的房源同一时间大概是30万—50万套，任何一个市场新房的供应量都不可能这么多，所以我认为这是一个非常明确的需求，大概从2008年起，北京和上海都已经存在这种状况，至今已经持续了七八年。
“观点三：租赁独享政策红利是由市场来主导，未来国际大都市将有40%-50%的人口通过租赁解决居住问题。”
主持人：你说你在两年前就认为租赁市场会爆发，这一轮以半个月前广州的租售同权，以及济南、扬州、无锡出台的租房落户等政策推出为时间节点，你认为租赁独享政策红利是否是市场主导？
杨现领：肯定是市场主导的，这个需求也是很明确，今天的一线城市租房需求上升速度比较快，因为买不起，所以今天越来越多的人会进入租房市场，我们看到的数据是，平均购房年龄每年大概延迟1岁，今天买不起的人越来越多。所以主动也好，被迫也罢，你需要在租赁市场停留更长的时间，这是一个趋势，这个趋势可能跟中国的高房价有一定的关系，但是更重要的是，这是一个历史必然，所有的国际大都市未来将会有40%到50%的人口会通过租赁来解决住的问题。这里指的是国际大都市，就是具备很强的商业能力、人口流入比较强、服务业比较发达，同时我们认为还具有一定的活力的，主要是北京、上海、深圳等城市。
主持人：租赁品牌的发展现在聚集在一线城市和热点二线城市，这种现象会不会造成这些城市的租赁市场达到供过于求的现象？
杨现领：一线城市和个别二线城市的租赁供给存在比较明显的缺口，所以今天这些城市发展租赁市场，解决住的问题也是应该的，相反三四线和大部分二线城市供应还是比较充足，都不应该做这种租赁供应。租赁市场还有一个特点，它以正常的速度发展，受政策刺激或支持的影响较小。
“观点四：所有围绕“住得好”来发展的产业，未来将掌握房地产发展的新机会。”
主持人：人往哪儿走，我们的房地产往哪儿走。
杨现领：如果把机会总结成三个字的话，就是“住得好”，所有与住得好三个字相关的一切的产业，我认为都有很大的机会，比如说城市更新，把老破小改造成更可居住，再比如说租赁，能够让租赁居住更体面，还有核心城区、核心地段的高品质商品房，这都有很大的价值。过去30年中国的开发商为中国人民做了一件非常大的历史贡献就是让中国人民有房住，未来核心就是我们能够住得好，这意味着一批围绕房的服务链的崛起。
“观点五：长效机制已经在路上，较低的租金收入比水平，是现阶段启动长效机制的基础条件。”
杨现领：用链家租赁的数据来测算，一线城市租金收入比不到30%，二线城市大概不到25%，三四线城市普遍在20%以下。
我想说的第一个问题，其实大家不用去期待长效机制，它已经在路上了，这么低的一个租金收入比的水平，就是今天中国启动长效机制的一个基础条件，如果像伦敦、纽约、东京这样，买不起还租不起，这些城市的租金收入比在60%以上，这些城市年轻人根本没法待下去。今天中国的一线城市，为什么我认为它有希望？租赁有前途，长效机制有前途，原因就是租金收入比还比较低，而且它涨不动。租金和收入之间很强挂钩，它的涨幅和收入涨幅大致一致，房价涨幅取决于金融变量，但是租金涨幅刚性取决于收入变量，所以这个情况下租金涨多少取决于收入涨多少，带来的结果是租金收入比不可能涨很多，这就是中国房地产市场剩下最大的红利，也是长效机制重要的基础性条件。
第二，租金回报率低不等于租赁市场不能发展。以北京为例，一套房子平均租金大概8千、1万很正常，这部分房东2008、2009年买的房，那时候利率很低，有房地产刺激，这批业主的房源有很大的机会被释放出来，因为它的月供太低了，一万出头的租金可以完整的覆盖，所以从房东角度，愿不愿意把这个房子拿出来，这个指标叫做月供覆盖率，这是一个很好的水平，在1左右。
第三，租金回报率要动态来看，虽然今天的租金除以今天的房价当然是很低的，但是用5年之后的租金除今天的房价，肯定是合理的，今天如果用动态的租金回报率测算，大部分城市已经具备了租赁运营的条件。
第四，今天的租赁市场的需求以单间为主，所以不应该测算整套的租金回报率，而应该测算单间每平米的价值。现在拆迁成本越来越高，运营商要做的就是把每一寸的土地价值利用到最大化。
“观点六：长效机制的核心就是要通过二手房和租赁的优化及改革，来解决存量的遗留历史问题。”
主持人：租赁市场发展起来了，长效机制就形成了？
杨现领：租赁市场的发展是长效机制非常重要的组成部分，而且已经在路上。还有一点，二手房市场也是长效机制的重要组成部分。今天中国已经形成了三足鼎立的市场格局，二手房、新房、租赁三个市场共同来满足人民群众住的需求。我认为长效机制的核心就是要通过二手房，通过租赁的优化和改革，来解决存量的遗留历史问题，而且国家已经明显在路上，我认为这已经开始了。
“观点七：租赁市场发展的关键是让暂时不能进入交易市场的年轻人有体面、有尊严的住所。”
主持人：你认为年轻人如果买得起房也租得起房的时候，90末或者00后的孩子，你认为他们更愿意买房还是租房？
杨现领：从我接触的情况来看，如果真的有购房能力会选择购房。今天的实际情况就是，90后、00后在很长一段时间内不具备在一线城市购房置业的条件，这种情况下租赁市场有没有为他们提供一个体面的居住的地方？今天我们的租赁市场能够让这些暂时进不去交易市场的年轻人有一个体面的、有尊严的，可以睡觉稍微睡得好一点的地方，这是关键。今天如果真的是手里有这么多钱，而且有资格去买房子，这时候有能力配置，从资产配置的选择肯定是可以的。
“观点八：今天租赁市场做运营化的市场管理核心的挑战是房源不够，需要国有企业拿出闲置资源，促进未来国有企业在资产端和市场机构在运营端合作。”
主持人：租房和共有产权这两个事是不是长效机制？或者长效机制的道路在哪里？
杨现领：在住建部等九部委联合发布的文件中明确提到“发挥国有企业的引领和带头作用”，所以这个界定非常清晰。今天很多国有的工厂等闲置资源特别多，要想把这个市场冷启动，就必须得有一拨人能够把手里的资产盘活，所以它的核心导向是希望国有主体能把手里的闲置资源在租赁市场发展的早期拿出来做试点，做一个带领。这个不等于说未来国有企业发挥主导性作用，这里面还有一个潜台词是希望未来国有企业在资产端和市场机构在运营端合作。因为今天租赁市场做运营化的市场管理核心的挑战，整体上就是房源不够，所以需要国有企业把这些闲置的资源拿出来。(完)
文章来源：微信公众订阅号“现领观察”（本文仅代表作者个人观点）
本篇编辑：薛瑶
温馨提示：现微信最新版本“订阅号”已实现公众号置顶功能，广大读者可点开“金融读书会”公众号，点“置顶公众号”键，即可将“金融读书会”置顶，方便查阅。
