主要观点总结
本文总结了广州新盘市场在2024年的销售情况，主要关注改善型楼盘的销售情况。文章提到了销售额和销量排名靠前的几个楼盘，并对其特点进行了分析。同时，文章还讨论了改善型楼盘在市场上受欢迎的原因，以及买家在选择楼盘时的考虑因素。
关键观点总结
关键观点1: 广州新盘市场总结
文章对广州新盘市场进行了总结，关注改善型楼盘的销售情况，并提到了销售额和销量排名靠前的几个楼盘。
关键观点2: 改善型楼盘受欢迎的原因
改善型楼盘在市场上受欢迎的原因主要是因为市区、老城区二手楼龄老化，产品力过时，改善置换需求增加。此外，当前首付和利率门槛较低，激发了部分买家的改善动力。
关键观点3: 买家选筹逻辑
买家在选择楼盘时，地段价值仍然是重要的考虑因素。此外，配套资源、产品力和价格也是买家关注的重点。
关键观点4: 具体楼盘分析
文章对琶洲南TOD、万博悦府、万科理想花地、万科黄埔新城等具体楼盘进行了分析，关注了它们的特点、优势和劣势。
关键观点5: 市场趋势和挑战
文章提到了市场趋势和挑战，指出在回调挤水分时期，改善买家有更多机会，但同时也面临着市场不确定性和竞争压力。
正文
迈入2025年，也可以给过去一年的广州新盘市场做一个总结了。
从销售额来看，24年的新盘以改善为主，销量最高的琶洲南TOD卖了89个亿，24年新开的大境卖了差不多72.9亿，万博悦府紧随其后，卖了71.8亿。
销售额第4到10的分别是保利天瑞，万科理想花地，白鹅潭悦府，万科黄埔新城，观樾，江湾和樾和保利燕语堂悦，各位看过房的朋友，对这些盘基本不陌生。
不过考虑到改善盘单价高，面积大，套均总价自然更高，占据了比较大的便利。
我们这一篇的盘点，
还是以销售面积为维度
，且剔除花都、增城、南沙这些区域，看看这些盘为什么卖的这么好。
注：已剔除南沙、增城、花都
位于番禺，价格却比天河海珠很多盘都贵，销售面积2024年度登顶，销售金额也排在第三，万博悦府在市场上并不乏争议，买家非常喜欢，但很多看不上的也认为这里价格太贵，溢价太高。
未来能卖多少钱暂不考虑，但作为番禺最核心板块万博的改善盘，这里占据地段、交通、商业、品质、教育等全能配套，能够满足600-1000万改善买家绝大部分需求，在番禺没有对手。
而放眼整个市场，对比天河海珠同价位的盘，要么交通、商业不如这里，要么品质、教育不如这里，作为万博的标杆，悦府能杀出重围，也在情理之中。
花地湾从22年就是市场上的热门板块，万科理想花地也从上一代网红盘金域曦府演变而来。
地铁有1号线花地湾，教育配套引进的省实品牌，自带底商和规划的商业体，距离白鹅潭核心区就一个站的距离。花地湾作为1号线沿线区域学铁商皆宜的板块，满足了大部分在越秀、老荔湾刚需、刚需群体首次上车、改善置换的需求。
论通勤便利度，比广钢更有优势，论学校，比海珠西大部分二手、新盘都要好。实际上，除了万科资产包，还有保利、中海同样以低总价上车盘赢得了众多刚需的认可。
低总价上车老城区，配套成熟，交通方便，教育配套顶级，买家还是会买单的。
万科造城的能力毋庸置疑，虽然在地段上夏园-南岗这边位置很偏了，走几步就是新塘，但抛开这些，在教育配套，商业配套这些附加资源的打造上，万科确实非常擅长，在过去两年，这里也是许多刚需买家适合的选择。
只不过大家也要明白，整个旧改持续时间去到7-8年以上，就是下一个亚运城，自住肯定是没问题的，至于以后流通性？不仅看万科自身的改造，还得看文冲以东海丝城概念，后面会拍多少地，旧改进度如何了。
至少从现在来看，未来方洲、中建海丝城、双岗停车场一期（二期大概率也会继续出让）、对面的将军山地块，会是未来几年黄埔新城的直接对手。
和花地湾、黄埔新城的逻辑差不多，这里引进了白云广附、有8号线，有白云湖数字科技城的概念，随着买家收楼入住，商业也在逐渐成熟发展。
从关键配套来说，整个白云湖板块是足够满足200-500万买家自住、通勤需求的，适合在白云、老荔湾、越秀、海珠西上班的刚需，沿着8号、5号和1号线沿线通勤比较方便。
从产品来看，主要面积覆盖70-140平，户型较为紧凑，刚需、改善都有得选，不过更适合120平以下的刚需、首改上车，建议总价不要超过400万。
卖了10多年，亚运城的优势无需多言，商业、教育配套极为成熟，各种产品线都有，上车门槛低、适合刚需上车，随着3号线延长线的开通，和万博、客村、珠城的联系更加紧密，通勤核心区更方便。
不过大量的放盘也说明，亚运城自住没问题，但流通性因为天量的供应，在同期是跑输大盘的。不过我们还是客观看待这种优劣势，看你是否需要学校，是否能接受这个超级睡城。
