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陆家嘴制高点：汇集千人智囊团，打造陆家嘴顶级投资者生态圈
综合楼市微观察（ID：loushi666 探戈） 中国房地产报、华龙网
当房价无法压下来的时候，政府重新想起了保障房，回顾当时，重蹈覆辙，犹未可知。
长效机制
2016年底，政府向外界抛出了两个重要概念，第一个是“房子是用来住的，不是用来炒的”，第二个是“长效机制”。
可以说，国人对这两个概念的提出是十分期待的，因为它们共同给未来的房地产发展定下了基调：房地产将告别野蛮生长阶段，回归它“住”的功能，要逐渐回归到一般消费品。既然是“住”，是一般消费品，那么价格就必须亲切。
沿着“房子是用来住的”和“长效机制”这两个概念，笔者试着预测下未来房地产发展的一些脉络。
土地“再次”双轨制
之所以说“再次”，是因为上一届政府曾大规模搞保障性安居工程，这场在全国掀起的保障房热潮承载了全民“居者有其屋”的梦想。
2011年，温总理提出在“十二五”期间建设3600万套保障房，保障房开工面积一度超过商品房的开工面积。按照当时的计划，3600万套保障房完成后，将直接形成20%的供给能力，从而提供平抑房价的巨大动能。
理想是丰满的，现实却十分骨感，保障房计划实施后没多久，有关住房质量问题、资金挪用和缺口、住房位置偏远、配套跟不上等问题层出不穷。保障房正面效应尚未形成，负面问题就如潮水般涌来。
为了给保障房筹措资金，各地不得不加大了对商品房土地的供应。直接导致后来的商品房积压。统计局数据显示，2014年全国仅商品房的待售面积就高达6.2亿平米，一年时间内激增26%。
2014年，房子开始卖不动了，2015年，为了将房子卖出去，保障房开始逐渐低调，各地在央行连续降息的支持下开始大力叫卖“商品房”，但效果甚微。统计局数据显示，2016年11月的商品房待售面积再次上升至6.9亿平米，虽然同比下跌了（2015年是7.18亿平米），但明眼人都看得出来，贡献来自于哪里。
从某种程度上来说，2016年的去库存和当时3600万套安居工程的目标都已经宣告失败。
他们从未宣布全国保障房完工面积，但有迹象表明实际开工面积大约只有一半左右，数量和质量都严重不达标。最直接的证据是人均住房面积的停滞，1998年到2002年城镇人均住房面积从17.8平米上升至22平米，但从2002年到2015年，这14年人均住房面积却从22平米下跌至21.12平米。
肇始于2015年底的去库存，同样也面临失败的结果，根本原因是老百姓买不起房子。一方面积压的高价商品房越来越多，另一方面，“房价收入比”早已扭曲的大城市在去库存的催化下，房价再次飙升，老百姓买房真的成了“梦”。
从保障性安居工程到商品房去库存，前者差不多5年时间，后者仅1年时间就宣告失败。前者是非常明确的“土地双轨制”策略，保障房和商品房同步进行，后者则基本停止了保障房土地供应，集中解决商品房库存问题。
整个2016年，一线城市商品房库存持续削减，部分城市不得不加大了商品房土地供应，但是执政者同样有自己的担忧，大规模增加供应会不会重新使新增的商品房沦为“投资品”？
在这样的忧虑下，新的长效机制提出在热门城市要重新加大保障房力度的供应力度，比如北京提出2017年新增1.5万套自住房，国土部则提出保障房用地“应保尽保”。
北京的土地供给已经呈现出新的“土地双轨制”倾向，有限的土地卖给开发商，主要用于新建租赁住房，剩下则用于保障房建设。未来北京新房市场，受豪宅化趋势的压力，普通人能够角逐的主要是“自住房”，难度堪比汽车摇号，而租赁房则完全由市场来调节。
“自住房”将主要保障本地底层住房需求，而租赁房则主要保障流动人口的居住需求。新的“土地双轨制”下，不仅是自住房，各热门城市还会出现大量共有产权房、人才公寓等非普通商品房。
这条路对吗？
窃以为，新的“土地双轨制”是长效机制的关键环节之一，意图通过通过“土地双轨制”形成新的“住房双轨制”，让该保障的人得到保障，有能力买商品房的人买商品房。且不说公平问题，如此众多性质的住房，就与房地产商品化趋势相悖。
仅北京这些年就出现了经适房、限价房、自住房、合作性保障房等各类住房，未来还会有共有产权房、单位自建房等新的形式出现。
房地产商品化的好处在于市场的透明化，虽然购买力不同，价格至少是透明的。但保障房的大量出现则打破了这种公平，人们买房后，考虑更多的是这套房子五年后能值多少钱（一般保障性住房5年后可以上市）。
实现“房子是用来的”，需要长效机制，但“土地双轨制”不是正道。热门城市住房供给不足是客观存在的，新增有限的自住房也解决不了根本问题。
挖掘租赁房和存量房供给才是正道
有关数据显示，目前北京市场存量房超过800万套以上，北京2015年总人口为2170.5万人，算下来每2.71人就拥有1套房。但北京每年成交的二手房仅20多万套，换手率不足3%。如何唤醒巨大的存量房市场才是关键。
同时，应该在租赁房上持续发力，对于普通人而言，该买房的已经买了，没买房的未来也很难买得起了，如何通过租赁房满足住房需求是很现实的问题。“工作居住同城”是大多数人的目标，改善租赁房的关键配套，随着时间的推移，“有住房”逐渐向“有房住”的观念转变，是有可能的。
就房地产而言，任何特殊性住房的增加就意味着“稀缺性”，“稀缺性”则往往与“不公平”等价，因为有限的资源往往与竞争力更强的人相挂钩。在房地产商品化的大趋势下，挖掘租赁房和存量房供给才是正道，让住房在阳光下分配才是根本。
一个房产中介的2016：赚了500万，妙杀几百家上市公司！
合法、合理的赚钱本无可厚非，一个中介一年赚500万也不算多，但就他创造的社会价值来看，显然是超出了应得的金额，畸形的地产行业，让房产中介这两个字自带暗黑色，是改变许多事情的时候了。
朱海霞，深圳中原地产金牌客户经理。2016年年末她还一直在带客户看房的路上，“2016年10月深圳限购后，市场冷清了两个多月，12月终于有点起色了。开发商趁着年底要冲一波业绩，优惠力度也很大，很多买房人也觉得这时候买房还是很划算，不然明年又是新行情。”
截至2016年12月27日，朱海霞在2016年已经赚到了500万元的佣金，虽然和2015年超过600万元佣金相比还有差距，但是朱海霞已经十分满意，“2015年买家购房欲望十分强烈，但在2016年，买家的心态变得大不相同，变得更为理性，也少有短期抛售的行为，绝大部分是出于资产保值的目的。”
2015年深圳的楼市，走出了一枝独秀领涨全国的行情。该年深圳新建商品住宅与二手住宅价格涨幅均超四成。
朱海霞回忆起自己2015年的工作，也十分感慨。“2015年我还经常带客户去惠州，卖得最好的是惠州雅居乐的项目，一个月能成交8～10套。”朱海霞对中国房地产报记者感慨道。
火热行情延续到了2016年3月，彼时还在罗湖区工作的朱海霞，业绩也达到了高峰，当月二手房就卖了11套，“基本上客户都是以投资为主，都持着买一套赚一套的想法”。
不过连涨了18个月的深圳楼市热度，在2016年“3·25新政”之后戛然而止，加上二手房评估价上调的“组合拳”非常显著。深圳市规划和国土资源委员会（以下简称“深圳市规土委”）数据显示，2016年4月深圳楼市成交量大幅下降，遭遇“腰斩”，深圳新建商品住宅成交套数环比下降47.55%，二手住宅成交套数环比下降54.47%。
朱海霞感受最深的还是买家陷入观望期并变得更为理性。直至2016年5月份，深圳楼市开始慢慢恢复，尤其是高端项目入市带动了房价提升。
朱海霞的业绩在当年8、9月开始回升，但“9·30新政”出台后，深圳楼市再度跌入冰点。对此，朱海霞还是心有余悸，“我之前所在的罗湖东郡分行基本上全店销售佣金不会低于200万元，但在2016年10、11月业绩惨不忍睹，很长一段时间几乎没什么人来看房。”
在朱海霞看来，2016年、2015年楼市最大的不同不是房价的变化，而是认为买家心态的变化。
“现在许多买家购房不是为了投资，而是进行资产保值。 ”朱海霞谈起了自己一位来自北方的珠宝商客户，2016年这位客户在深圳买了两套房，一套是位于罗湖区湖贝的住宅项目，一套是位于南山区前海的公寓项目。“买家此前在北京工作，已经有物业，手头还有闲钱，本身并不炒股票也不炒黄金，苦于没有投资渠道，来深圳后看好深圳未来发展前景。”
朱海霞接待的另一位台湾客户看法也类似，这位客户来深圳20余年，此前购入房产只是为了自住或者给公司员工居住，但2016年在罗湖区又买了两套住宅。“这个买家也是看好深圳城市发展前景，认为物业有升值空间。这两位买家的购房行为都是想长期持有物业，并非做短期抛售。虽然现在深圳租金回报率不到2%，但是他们还是觉得买房是一种资产保值的方式。”
2016年，卖房业主的心态和2015年相比也变得不同，“只有急着用钱的业主会下调10%～20%的价格急售，绝大多数业主定下一个心理价位就不会轻易改变，即使市场行情有变化，挂牌价也十分坚挺”。朱海霞告诉中国房地产报记者，“有一位客户在罗湖区有一套170平方米的住宅，心理价位定在1400万元，我告诉他，1100万元比较好卖。但是他认为现在要卖房子还必须得卖够买下一套的钱，尤其是深圳出台新的限购政策后，有贷款记录再买房首付要5成，如果不能达到心理价位不能轻易卖房。”
在朱海霞接触的购房者中，有的人看了近两年房还在等房价大幅下跌才入手，朱海霞凭着自己多年来的工作经验表示，目前深圳的二手房房价已经有15%调整，再大幅的调整也比较困难。“ 政府还是希望房地产市场能长效稳健发展，不应有太多的投资性行为。我预计2017年还是会恢复之前的正常交易水平，价格不会有太多变化的。 ”（本文观点仅供参考，不构成投资建议）（来源：中国房地产报）
房产中介的不规范行为屡见不鲜，有些甚至成为了行业内的“潜规则”，以下几种常见的中介公司“陷阱”，消费者需提高警惕来避免人力物力的损失。
虚假“模特房”吸引顾客
不少中介公司会在网站上、门店内发布一些价格和位置都特别合适的房源信息，还配有详细直观的各个房间、厅室、厨卫的照片，十分 诱人 。当你感到惊喜和他们取得联系后，他们会告诉你，这个房子已经卖了，随后向你推荐其他价格贵得多的房子。类似这样的假房源、假房价在业内通常被称为“模特房”。为了“勾引”顾客，中介机构往往发布一些“价位明显低于同等地段”的房屋信息，当顾客现场看房时，对方会以“该房源已出租或已售罄”为由转而推荐其他“更好房源”。
独家房源推高房价
一套房源本已约定以450万元成交，购房者付了5万元定金。另外一家中介联系到卖方之后，暗示若与之签约独家可以卖得更高，该房东最后赔付10万元违约金后，再重新由中介挂牌，后以510万元成交。类似独家协议并不具备法律效力。一旦产生纠纷，中介往往会利用优势地位，恶意锁定委托房源。
“10个中介8个没有证”
部分小型中介公司工作人员往往只向客户提供一张印有联系方式的名片，不能提供相关执业证号。消费者实际买房或卖房的时候，穿针引线的是一个人，而到房地产交易中心办理正式手续的往往是另一个人。所以买卖房屋的双方人士在与中介开展合作之前，首先必须核实经纪人和中介机构的合法性。
中介垫资赎契利息过高
举例说明，买家要购买的物业是按揭的，要交易必须赎契，但卖家没有资金能力，就往往要求买家垫付，但买家垫付资金存在风险，需要第三方垫付以降低风险，为了撮合交易，中介公司往往同意垫资，而买家为这部分资金支付一定的利息。而这种业务本来风险就比较小，利润也比较高。对于中介公司而言，很多都是打法律的擦边球。
隐藏信息“承诺”形同虚设
中介在明知风险和障碍的存在前提下，却不履行告知和披露之责，又促使消费者自行排除已存在的障碍和承受已存在的风险；不按照法律规定签订相关的居间协议，在操作上不按照居间协议的内容履行其约定的相关义务。中介许下的“空头支票”最终却要由消费者买单。
佣金1%过户前翻倍
合同中明明写了2%的佣金条款，房产中介却说可以申请打折，让买家放心签约。然而，过户之前中介却翻脸了：不交完佣金，就不给过户。这样的手段屡见不鲜。中介公司前后变脸之快让人咋舌，公司规定佣金是2%，许诺消费者能申请1%甚至更低的佣金，但并没承诺一定能申请到这项优惠。而消费者往往因为轻信中介公司的言论造成损失。
推高房价赚取巨额差价
在房产中介行业内曾有这样一句话：“半年不开张，开张吃半年”，说的就是房产中介通过赚取差价，一次赚的钱相当于半年或者几年的收入。一般来讲房产中介赚取差价的方式主要有两种：1）房产中介直接接入交易，即看到报价较低的房产，房产中介自己出钱将其收购，然后再倒手卖出；2）采用委托代理、抬价销售的方式，撇开房主，直接与买家洽谈，进行交易。在房价上涨的过程中，房产中介一般会自己出钱买下房子，再转手卖出，从中赚差价，同时也进一步推高了房价。
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