这篇文章的主要内容是细化之前的知乎问答 许哲：为什么说房地产是 M2 的蓄水池？若房价下跌，资本流出冲击经济造成通胀，具体是怎样实现的？

简单的说，房地产 不但不是抑制通胀的工具，反而是创造货币的急先锋 。经常见到的通胀推高房产价格不能说错，但只说了一半。整个过程是房地产行业促进了货币派生，而货币派生导致的货币供应总量又推升了房价，房价的持续上升又促进了房地产行业的活动，使得整个过程产生了正反馈。

如果房价下跌，资本流出让人担心的 不但不是通胀，反而是通货紧缩 。

领悟其中谬误的关键所在是要明白，货币的总量不是恒定的，不是从一个地方到另外一个地方的。货币会被创造和湮灭的。（参考： 货币或许能无中生有，但财富不能 ）

阅读前，我先假定大家对债务问题有一定的了解，之前阅读过 许哲：关于债务结构最简单的逻辑 ，然后继续我们喜闻乐见的小表格

我们这里极简化抽象了几个利益相关方，主要是房地产商，建筑承包商，原材料供应商，企业员工这里包括所有单位的员工，涵盖政府的雇员，也就是公务员。然后是地方政府。

房地产开发的流程是，房地产商向地方政府购买土地，然后找原材料供应商买建筑材料，再找建筑承包商盖房子，最后把房子卖给住户。最后购买房子的就是各部门的雇员。

整个过程中，所有部门都和银行部门打交道。 银行的信贷活动是会增加存款总数的 。

当我们存入100万进银行的时候，银行给企业贷款60万给企业，成为企业新增存款时，我们并不会收到短信：“亲爱的储户您好，你的存款中有60万已经借给某企业，故而可用资金为40万，等贷款方还本付息后，给您计息”。我们依然有100万余额可以用，而企业多了60万可以用，总购买力是160万，总量变多了。

房地产活动总是伴随着信贷的，房地产开发商利用银行杠杆是普遍现象，我们这里数字是随便假定的。

这里房地产开发商支付了100给地方政府，然后因为之后还要支付企业员工薪水+材料+施工队工程费用，开发商必须向银行贷款。

这个时候社会所有部门的存款加起来是变多的，也就是600，而非原来的500。这个时候社会的债务总量也是增加的。

当房地产开发上支付工程的预付款和材料的定金时候，社会总融是不变的。

只要活动中没有信贷，总存款数和总负债是不增加的。

但开发商往往不会一次性支付所有款项，承包商和材料供应商常常还需要自己颠覆一些款项，这个承包商和材料供应商也需要贷款。

房地产开发商，承包商和原材料供应商都需要支付自己雇佣工资，我们这里假设我们的企业员工没有提前挥霍消费的不良习惯。

只要不涉及到信贷活动，总量是不会变化的。

这个时候各家企业账面上的自由现金流都变少了，负债都增加了，财富转换到了企业员工手上。房子盖好了，该宰羊了，哦不，该销售了。

我们这里看到，房地产开发商的成本是100用于买地，支付材料商和工程队各种款项，而材料商和工程队的成本最后也是转嫁到买房人身上的。这里三家公司，房地产开发商材料供应商与工程队都要支付员工薪酬+支付银行财务成本（利息）。

买地用了100+预付款用了40+员工薪酬210+利息+预付外的材料费用 > 350

这里还没算各家企业的利润和税费。400 绝对是个保守到不现实的估算。

就算400吧，我们的居民存款总数是310，不够买房，怎么办？

老办法，借贷。