作者：交易员春申君
来源：情绪与交易 （ID：SentimentTrading）
2017北京房价又开启大涨模式，有点出乎意料，930刚过不足三个月，房产市场热度再起，还是在银根趋紧之际。记得2015年底2016年初的时候，笔者跟朋友们聊天每次聊到房价，我总是抛出一个拍脑袋的观点：北京的房价再番一倍，然后开始跌。没想到仅仅一年多前半句就实现了，真是速度惊人。后面半句不敢说了，记得去年上半年的时候还写过一篇《从交易员的视角看房价会不会崩盘》，提出过对边际杠杆率的观测。但目前，至少在北京，还是没有看到触发崩盘的风险。周五周小川行长说：居民杠杆率不高，房贷还可以继续增加供给。连我最信任的央妈都这么说了，我还如何去质疑杠杆率这件事。
一张最好用的房价预测图：日均二手房签约高于600房价会上涨，高于1000房价会暴涨。现在继续超过1000
北京普通住宅的房价，已经超过了纽约，比肩了香港，租售比不足1%，房价收入比高冠全球，如此高的估值，往上再番一倍有没有可能？当然有可能，现在不正朝着这条路上猛冲吗？330北京只要不出政策，这一波疯狂的情绪是不会自动停止的，如果不停止，我想把未来的几年叫做房价最后的疯狂，我们推演一下未来的演变。
房价生态的链条与疯狂的尽头
现在全国最富裕的50、60后家长们刮干淘净为80、90后的下一代在北京凑下100-200万首付，孩子们贷上200-300万贷款，在北京买下400-500万的一居小房子蜗居。卖掉一居的北京小家庭，拿出攒了几年的100-200万积蓄，贷上200-300万贷款，换一套800-900万的两居。卖掉二居的有娃家庭，拿出100-200万积蓄，贷上200-300万贷款，换一套1300-1500万的三居。卖掉三居的二娃家庭，拿出100-200万积蓄，贷上200-300万贷款，换一套1800-2000万的四居。
为什么把这个链条说的这么详细，因为不需要被几千万的房子迷惑，有这个换房链条在，测量房价极限的指标是每间房的价值：六年以前每个房间值100万，一年半以前每个房间值200万，现在每个房间值400万。能不能买得起，其实看的是这400万。
脑洞大一点，如果房价再番一倍呢？每间房值800万，第一棒如何筹这800万呢？光靠积蓄和收入应该是很难了，只有靠资本增值，老家的房子翻倍涨。现在二三线城市正在朝这个方向努力。所以看到老家杭州、厦门、苏州的朋友们出手阔绰的在北京买房，请不要羡慕，因为他们老家房子增值了。好了，这个故事终于找到游戏的支撑点了，一线的上涨离不开二三线的上涨，二三线的上涨离不开四五线的上涨。是不是觉得只要全国上涨，这个游戏就可以一直走下去？错了，有尽头的。当人们发现，（我们不说一线，文化自信让我相信一线城市房价超纽约几乎是必然）十几个二线城市（如杭州厦门苏州）的人民都能买得起纽约的房子了，卖掉房子向国外转移资产的动力有多大？3万亿外储能扛多久？汇率能跌成什么样？这个价格达到也不难，二线翻一倍就到了。（已经被房价速度震惊到张口就是翻倍）
我们还在讨论房价收入比，看能不能支撑房价估值的时候，其实并没有看到这个游戏的真正玩法。真正玩法其实是靠资本增值玩增值。
好了，观点一：房价如果还能疯狂，当二线城市房价比肩纽约，我觉得是疯狂的尽头。
土地供给越来越少，房子就必然涨吗？
其实，很多时候人们的恐慌购房来自于对未来预期的恐惧。比如任志强说了，北京土地供应越来越少，房价一定是涨的。事实走势也如此。接下来，我要梳理几个几乎无法反驳的上涨理由，很不幸，有且只有这一条我能勉强反驳。
土地供给对应着新建住宅，上图显示竣工住宅与一年前土地购置面积几乎同步。确实完美解释了房子的供给端的趋势。
那么需求端呢？任总可能会告诉你北京的常住人口在继续增长。确实如此。然而，大北京不是在赶人吗？需求真的会持续强劲吗？
北京常住人口第一次净迁出
2016年，北京常住人口增长仅2.4万，其中9万是生老病死的自然增长，实际的增长是-6.6，第一次，北京人口在往外迁出。我们仔细看，其实近几年，北京的迁入人口已经逐年下降，或许能解释为何土地出让越来越吝啬，需求不在，多出的供给就会让房价下跌。可为什么这几年房价还是在大涨呢？或许跟限购政策有关，没有户口交五年社保才能买房，这几年的部分需求可能来自五年前迁入人口。而五年前，依然是人口迁入的高峰。
我们可以观察未来北京的政策是否还是赶人，人口是否还在净迁出。但因为限购，这个需求萎缩的效果作用到房价可能要等几年。聪明的管理者应该是不会放量供应土地的，放量就会过剩。
结论二：北京需求端已现颓势，会在未来几年显现。新建住宅肯定越来越少，但不一定就是房价上涨的理由，未来是二手房内部的博弈。
未来趋势之一：学区房
北京新出生人口数量与入学年份
所有家长们的痛点。我想把学区房叫做刚需之一。伴随着出生人口的增长，短缺的优质教育资源成为房价的附加价值。2013年学区概念大热并逐步开启的背景，正是六年前几万新增小崽子们的暴涨式出生，奥运会点燃的生育热情？这两年学区的暴涨，同样离不开五六年前北京的造娃热情。随着全面开放二胎和越来越鼓励生育，新生的小崽子们一定会把他们的爹妈薅干掏尽。无奈呀，刚需。
结论三：没有民营教育的供给，在现有优秀教育资源分布不均的格局下，学区房的溢价可能刹不住。强者衡强。
未来趋势之二：大户型
目前，北京2170万常驻人口构成的家庭里，51%是两人户及一人户，49%是三人户及以上。正好一半一半。但未来可能会有变化。
北京家庭结构变化趋势
近五年，北京经历了家庭结构大型化的趋势。一人户减少，四人户增多。很好理解，迁入的人口少了，组建家庭结婚生子使二居三居基本稳定，2013年开始的放开二胎政策使得四人户增加。四人户意味着大房子。
其实，观察北京城里的新住宅，新开盘的几乎都是豪宅大户型了。开发商们很精明，一是大户型确实是新的刚需，二是小户型不像以前那么多人买了，三是瞄准换房链条的最后一环，还是开发商赚完这最后一波钱。
结论四：大户型会比小户型强手。除了郊区，城内一居无学区可能是第二个被抛弃的。最后，一居换不动了，房子也就安稳下来了。
北京会变成什么样的北京？
写到这，很伤感。任由房价发展下去，高端人才留不住，低端人力付不起，想想香港的绝望吧。北京之所以不绝望，因为还能往二线、三线吸血、转移。但是高房价带来的城市问题是无法逃脱的。
现在清华、北大毕业生敢留北京的只有30%。几年前，一个美国Top 5的博士朋友回国考察了一圈，看着房价无奈的说，我想我回不来了，只能留在美国。残酷的房价面前，任何学历才华都无用，家庭后盾越来越重要。少数能白手起家的是幸运儿，大部分人只能望房价兴叹。但中国的创新希望在一线城市，一线的希望在高端人才，这样下去扼杀的是城市创造力。
已经定居下来的人们也不能暗自庆幸，高房价高租金带来的结果是人工成本的上升。现在北京服务业的成本太高了，原因就是成本的转嫁。发达国家解决的手段是各种针对低收入人群的福利和补贴，比如美国有“Section 8”法案，对低收入人群租房有很多的福利。北京的保障房远不足以支撑这个城市的用工需求，所以房价让人口净迁出。由此带来的生活成本上升，也会扼杀城市的发展动力。最后什么都是高成本的，那就香港化了。
总之，房价目前看还有的涨，330出政策的话能缓一缓，不出政策的话，加速赶顶！这是中国房地产顶端之一北京城的故事，其他城市，可以沿着这些思路自行脑补。
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