邹士年：各位老师，各位今天到会的嘉宾，大家下午好！我今天要跟大家讲的内容是房地产，虽然跟投资有关，但是我今天主要是讲房地产调控注意的风险。我这里不是为房地产调控松绑进行呼吁，而是要从理性角度关注房地产市场调控这么久的风险和存在的问题，避免房地产市场出现较大的波动和较大的问题。
为了分析得逻辑上清晰点，我从五个方面展开：一是房地产调控的必要性；二是本轮房地产调控的特点；三是本轮房地产调控的效果；四是调控带来的风险苗头分析；五是加快房地产长效机制建设。
一、房地产调控的必要性
这部分对大家来说没有必要说，但是为了内容的完整性还是再重复下，调控必要性主要包括以下几个方面。
1、优化社会资源配置的需要
我们都知道，房地产近些年饱受社会诟病，最主要的问题还不止是房价上涨这么简单，对于老百姓来讲看到的只是房价上涨，但是对于整个社会来讲，它使得社会资源出现极大的错配，大家都把钱砸向房地产市场了，无论是个人还是企业。我们也看见一个个真实的段子，有上市公司卖出住房成功盈利保壳，免遭退市风险。还有公司年报披露完毕，一年利润买不起一套房。这些都不是笑话，是真实的存在。高房价已经导致整个社会的资源出现严重的错配，再不调控整个社会穷得只剩下房子了。
2、房地产市场健康发展的需要
我们也都知道，房地产市场跟国民经济关系的密切程度，产业链条特别长，涉及的行业特别多，只要这个市场出现较大的波动，影响的就不是它自身的可持续发展问题，对于各个相关行业都会带来致命的打击，因此调控这个市场的健康发展很重要。
3、经济可持续发展的需要
由于房地产市场不但与实体经济密切相关，最主要的是它与资本市场休戚相关，上一轮国际金融危机就是从美国的房地产来的，所以如果不能对其进行有效调控，导致房地产泡沫破灭，引致整个经济出现系统性金融风险是极具毁灭性的。
4、社会稳定的需要
房地产问题现在在中国已经不止简单是一个经济问题，已经是一个社会问题了，由于房地产带来社会分配严重的不均衡。中国现在正处于转型时期，极容易出现社会问题，房地产调控问题不处理好，也更容易使得我们的政治生态陷入“塔西佗陷阱”。
二、本轮房地产调控的特点
本轮房地产调控可以从2016年9月30号北京限贷限购的调控措施开始算起。实际上新一届中央政府上任以后很久对于房地产没有任何发声，这让所有人感到很意外。一直到2016年9月30号，北京率先开始采取动作，从这个时候我们看到，中央的不表态不代表没有在进行工作，所以这一轮的调控，我们也可以看出来，“第一枪”不是由中央层面发出来，而是由地方政府，说明现在调控思路极大的改变，中央要求地方政府来管这件事情，落实地方政府的主体责任，但是中央给定位。
1、中央对住房定位明确
2016年中央经济工作会议上，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，确立了本届政府对房地产市场调控的鲜明立场。本轮房地产市场的调控能取得较好效果很大程度上与这一明确定位密切相关。因为这一定位让地方政府和市场看出本届中央政府对房地产调控的决心。这在很大程度上改变地方政府和市场的预期，地方政府才能更加积极落实自身的主体责任，出台各项针对性的调控措施，并不断升级调控政策，市场对于政府这一轮的调控也比以往更为重视。有了这个定位以后，所有后面的调控都围绕着这个来了。我们今天的会议主题是投资，最起码你要在房地产市场上再想通过前几年那样的投资获得快速的回报，高额的回报，这种可能性已经越来越低了，基本上是不可能。
2、实施供需双向调节
这也是跟以往非常大的区别，以往大家都知道，主要还是在需求端进行遏制，按下葫芦浮起瓢的做法肯定是不可持续的。本轮一方面从需求上遏制，再就是从供给上发力，这实际上跟本轮经济的供给侧改革相吻合。尤其是首次出现对土地供给实行分类的政策，按照住房库存消化周期长短灵活进行土地供给，凸显房地产调控因城施策及调控精准化的特征。还有大量增加保障性住房供给，并试点集体建设用地建设租赁房。所以本轮的调控，在供给上还是下了很多的工夫。
3、建立租购并举制度
2017年7月18日，住建部、国家发改委等九个部委联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，从融资、土地供应、盘活租赁房等角度提出加快住房租赁市场的发展，广州等12个城市成为首批住房租赁试点。 各大城市住房供应正从“重售轻租”转向“购租并举”。不少城市将租赁企业培育数量进行量化考核。这是我国住房市场供给侧改革的重大举措，迎来我国住房改革的新时代。这个制度对于住房价格的影响我觉得非常有限，为什么呢？我们要买的是商品房，这里供给的是租赁性住房，除非年轻人都改变观念不买房了，一辈子租房住。
4、首次使用限售政策
这是遏制投机的一项重要举措。2017年4月19日，济南第一次提出了限售的措施，随后很多城市跟进，到去年底至少有47个城市执行了不同年限的限售政政策。
三、本轮房地产调控的效果
本轮调控，从当前来看，热点市场总体是稳住了，去库存的地区也效果理想。调控效果主要表现在以下几方面：
1、促进房地产市场回归理性，缓解房地产与实体经济失衡
本轮调控聚焦市场风险，对非理性上涨、恐慌性抢购进行了因城施策的精准回击。调控有效地把以投资盈利为目的人群隔离在市场之外，剔除房地产市场的投机因素。随着房地产领域去杠杆政策不断加强，资金避实就虚的流动方向有所改变。多地政府也将企业炒房行为纳入调控范围，这对引导资金流向实体经济，严防房地产泡沫起到了重要的作用。通过调控使得热点地区房价得到遏制，这显然有利于企业降成本。而房地产库存压力严重的三四线城市和小城镇，在当前因城施策的政策下，库存压力得到释放，同时，也加快了我国新型城镇化建设步伐。这些趋势在一定程度上能够有效缓解房地产与实体经济失衡。
2、一线房价全面停涨，二三线城市涨幅回落
房价的下降一直是老百姓认为的调控效果。统计数据显示，去年12月的时候，一线城市房价同比涨幅连续15个月回落，热点城市新建商品住宅的价格总体稳定，多数城市低于上年同期价格水平。一线城市的房价环比出现了持平或者是下降，二三线城市的房价环比微涨，这就是我们讲的涨幅回落的特点。总体上房价基本上控制了涨的势头，但是没有出现明显的大幅度的回落。
3、去库存进度加快，楼市库存降至近年来最低
这个效果可能是这一次调控效果最为突出的一点。2017年末的时候，商品房待售面积已经下降到58923万平方米，住宅待售面积30163万平方米，这个数据我对比了一下，可以看出来，跟什么时期相近呢？商品房的待售面积跟2014年10月的时候接近，而住宅的去库存效果更厉害，跟2013年11月数据比较接近，2013年11月我国住宅待售面积30707万平方米。我们的去库存效果很好的原因，主要是很多三四线是没有实行调控，甚至还有一些地方是鼓励购买住房的，这些区域化的调控政策效果还是比较明显的，也不否认部分地区也有投机的苗头。
4、土地成交规模上升显著，差别化供应突出
这个反应也是比较积极的一个方面，大家都知道，前两年土地成交规模出现大幅度的下滑，2017年土地成交规模就比较高了，2017年房地产开发企业土地购置面积比上一年增长了15.8%，其中有一个重要的原因，与2016年基数比较低有关系。对于严厉调控下房地产企业拿地积极大家可能不太理解，为什么调控，房地产开发商还拼命拿地呢？因为，2017年三、四线卖得特别好。为了响应“住有所居”的口号，一些城市在第三季度土地供应显著增加。同时，保障性住房用地大幅增加也有很大的关系，所以土地成交密集，另外是差别化土地供应激发市场拿地热情。
5、地方不断升级调控政策，主体责任得到落实
这里面刚刚我已经讲了，本轮调控都是以地方政府调控为主，这也是这一届中央政府只给我们思路，具体的要求各个地方政府去落实。所以我们可以看到，2017年楼市的新政发布370余次，调控新增的城市达到60个。
四、房地产调控的风险苗头
这部分是我今天要着重讲的地方，我要特别声明一点，并不是要给房地产市场全面松绑呼吁，主要是要看清一些风险提早做出应对。我认为风险苗头主要集中在以下几个方面：
1、房地产企业的资金链风险
企业资产的负债率被认为低于75%是安全的，房地产企业的负债率2008年后快速攀升，2009年的65.02%到2016年的76.7%，截至2017年9月底，136家上市房企的平均资产负债率为79.45%，2016年是77.5%，同比增加1.95个百分点，其中有36家的资产负债率超过了80%红线，占比接近了26.5%。还有一个最大的问题，众多房企在2016年发债，那时发债成本比较低，债务平均2年多就到期了，这意味着2018年、2019年还债进入高峰期。大家又知道，现在整个金融红线是在收紧的，没有放松的可能性，外围也在紧，内部从控风险的角度来讲，也必须要紧，这些经济，尤其是货币政策的收紧在加剧。我曾经也在这里讲过，中国的房地产市场要出问题的话，跟国外有一个很大的区别，不是在居民这儿出问题，一定是在房地产企业这儿出问题。
2、保障房土地供给大幅挤占商品住宅土地供应
这个有一些具体的数据，尤其是一二线城市，我们提倡大量增加保障性住房供给。因为这实际上是整个房地产市场在还以前的旧帐，从1998年房改以后，我们的文件里面是要求两条腿走路，结果只有一条腿硬起来了，另一条腿软了，现在我们要把这条腿也补齐，但是在中国做事，我发现一个特点，容易从一个极端走向另一个极端。当前一提增加保障性住房供给，又开始出现大量挤占商品房土地供给。
3、部分地区商品住宅的供应开始明显下滑
受严厉调控影响，2017年三季度一线城市商品住宅供应面积同比锐减33%，除深圳上涨外，其余城市回落明显。三季度，北京供应面积仅40万平方米，同比大幅下降70%；广州同比下降36%。从国家统计局的2017年12月份几个数据看，房屋的施工面积、竣工面积；住宅施工面积、竣工面积，在这几个数据同比当中，房屋的竣工数据下降的幅度最大，下降4.4%，降幅比上个月扩大了3.4个百分点。现在出现盖新房子的还在盖，但是房子封顶的速度变慢了，开发商为啥这样做呢？原因就是由于限价，不让他卖高价，导致新房卖的价格比二手房的价格还要低。上一次南京又出现了这种大量抢购房子的现象，为什么？因为新房限价，新房比二手房的价格还要低，买到就是赚到，这种调控显然是对市场的扭曲。
4、库存周期上升的城市增加
这跟大家刚才看到的去库存加快有一点不太对，这个实际上我主要是指调控地区，因为我们调控地区大家知道，供给和需求目前都受到一定的遏制，需求这一块儿受到的遏制幅度更大，导致需求增长跟不上，库存的周期就出现了上升，这也是我们值得注意的。
五、加快房地产长效机制的建设
中国的调控，尤其是房地产调控，我一直担心的是调控起来非常简单，关键是退出调控的难度非常大，就像大家爬山一样的，上山很容易，下山比较难。退出的艺术一是怎样退出来，一是什么时候退出来，这个难度非常大。针对当前的情形，房地产继续实施因城施策的调控政策肯定还是必须的，但是也需要关注不同区域房地产市场调控加深带来的一些负面影响，降低调控对市场正常供需的扭曲，在调控的同时应加快房地产长效机制的建设，为将来行政性调控退出做准备。
1、根据人口流入规模决定商品住宅土地供给
当前土地供应虽然已经考虑人口流入状况，但是在建立租购并举的过程中还是需要把握好“租”和“购”的比例，商品房土地的供给应该充分考虑到常驻人口的流入情况。而公租房的建设除了考虑常驻人口流入外，更多考虑流动人口的情况。避免当前一哄而上的重视租赁房建设，大幅忽视对商品房的供给。因为根据我国的国情和文化因素，我国大部分人对租赁的需求只是一种过渡。在引导住房市场消费方面，务必要处理好购房和租房的关系，引导一种“先租房，后买房；先买小房，后逐步改善”的住房梯度消费理念。各地政府在加大公租房供给的同时，还要考虑将来公租房的退出。各地公租房建设要按需而供，建造设计要考虑到国情和文化特点，一旦将来公租房过剩时可以作为商品房退出。
在土地供给上，对照发达国家工业用地与建设用地比例，当前我国应大力增加城市建设用地的比重，同时，相应减少农村建设用地比重之外，更主要的是实行土地随人口流动的供给政策。可以借鉴重庆的地票制度，这既能实现宏观长远的城乡建设性用地综合平衡，最后城市供地能得到保障，房地产价格也不会因土地太少而变得畸形高涨，同时农村的耕地又能得到保护。当然在实施过程中要加强对地票交易的监管，保护农民利益。对于土地招拍中，疯狂抬高土地价格的行为要进行约束，可以学习重庆土地市场供给经验，政府掌握土地一级市场的供给，减少开发商竞标抬价和持地待涨行为。同时，加强对各地地价动态监测，及时掌握地价异常变动。加强对国有房地产开发企业的约束，防止其频频成为地王，产生恶劣社会影响。同时，各个城市应该大力加强存量土地的集约化利用，提高土地的利用效率。
2、多措并举加快商品住宅开发供应进度
针对当前热点地区受到调控导致开发商观望情绪和放缓开发进度的现象，国土部应进一步在开、竣工环节加强督导，以加速库存形成实际供应。如果这一动作仍无法保证竣工后的项目尽快入市，也可以考虑出台强化入市的相关措施，以加强商品住宅供应的正常化。除了督促房地产企业加快商品房开发和销售进度外，在房价较高城市的商品住宅供给上，可以加快共有产权住房的供给，北京共有产权住房已从探索走向落实，未来京沪两地试点共有产权住房的经验可以在更大范围内推广。使得商品住宅不但在供给速度上加快，在供给类型上也有更多的突破，有限增加商品住宅的供应，降低市场对商品住宅供给不足带来的房价上升预期。
3、适度放松对热点地区非投机性需求的限制
当前的房地产调控都是以行政为主的中短期行为，调控显然都具有一定的时效性，调控过程中也应适当纠偏。当前调控对于投机性需求的遏制显然可以说取得一定效果，但是让正常的刚需和改善性需求也付出了一定的代价，导致成本上升，需求也得到一定遏制，也就导致成交量的大幅下滑，进而会带来观望情绪的加重，显然不利于房地产市场的活跃，导致库存的重新加重。因此，在当前调控取得一定效果的条件下，可以适当放松部分热点地区的改善性需求，这对活跃市场，调动供需主体的积极性，缩短库存周期都有较大作用。
4、地方落实主体责任应该加强精准性
本轮调控效果的取得跟因城施策和地方政府积极落实主体责任关系密切，但是地方政府在出台政策和落实政策时，应该考虑全面，强调政策的科学性、合理性和精准性，避免为了调控而伤害部分正常需求群里的利益。下一步应该继续积极推进因城施策的房地产调控政策，对于热点城市而言，需要进一步加强监测，既要适时调控以抑制泡沫的积累，也要注意纠正对于正常需求的抑制。对于三四线库存量较大的城市而言，应该继续多措并举去库存，同时，稳定市场价格预期，根据区域人口状况决定土地供应，防止因库存消化加快土地供应形成新的库存。
5、加快长效机制的建立及政策的完善
从长远来看，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，才是促进市场稳定的治本之策。要从根本上还原房地产本来属性，即房子是用来住的，不是用来炒的，除了加大保障性住房外，还需要提高持有多套住房成本，让住房回归居住属性。同时，还应抓紧解决小产权房和70年产权到期的续期问题，给市场形成合理预期。存在于城市周边的大量小产权房，尤其是高房价城市周边，这种既成事实的规模化的小产权房显然难以都一拆了事，必须拿出彻底的解决方法。而70年产权到期和一些商住50年到期后应该如何续权也应该有明确的制度安排，虽然总理已经明确商品住宅70年产权到期后，可以续期，不需申请，没有前置条件，也不影响交易，但目前还没有出台相应的法律法规，这些法律法规的出台对当前房地产市场也有正确的引导。建议小产权房和70年产权到期后续期都可以采取税收的长效机制加以解决。
今天由于时间的关系，我就讲到这儿，谢谢大家！
（资料来源：本文是作者在1月21日“宏观经济与金融市场沙龙”发言的整理稿，已经作者审定）
