叶檀：警惕！兰州合肥松绑只是开始房地产市场发生根本变化

叶檀财经 · 公众号 · 财经 · 2018-01-07 21:17

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文/叶檀 ☞财经女侠 | 毒舌善心

房地产调控放松了？表面上，没有。

对兰州、合肥放松调控的解读，似乎是误读。这不叫放松调控，这叫一城一策，不许一刀切，住建部会议通过了的，中新社发了评论，新华社的文章做了背书，连中证也表示，这是调控的精细化，而不是放松。

但传递给市场的信息，就是调控放松了，有些人载歌载舞。

兰州为什么要站到风口浪尖？因为不得不站。

1月5日晚上6点，兰州市住房保障和房产管理局发布《关于加强房地产市场调控强化房地产市场监管有关工作的通知》，对现行的房地产市场调控政策进行调整，采取“部分取消限购＋部分增加限售”。

取消西固区、九州开发区、高坪偏远区域的住房限购政策。核心城区继续限购，但不再提供社保证明和纳税证明。

要求对城关区、七里河区、安宁区、西固区范围内（含高新区、经济区、九州开发区，不包括高新区榆中园区）的住房实施限售，取得房产证三年以上不准出售。

这当然是放松，只不过是有限度的放松，城市偏远的地方，就想买就买吧，核心城市限购，但是不再提供社保纳税证明了，放松了一大截。

城市核心区域三年之内不准卖，相当于政府强行做多，封堵住兰州的房价三年内大跌的空间。等你三年后想卖，谁知道市场会变成什么样？

兰州之所以要这么干，就是一条，维护房地产市场的稳定，发展兰州周边板块，兰州的地理位置有天然局限，黄河相隔，不拓展不行。

而且，兰州负债率太高。

根据2017年9月27日发布的国泰君安研报，地市级政府负债水平和债务风险，兰州、昆明、南宁、贵阳市负债率最高，兰州、南宁、昆明、贵阳和成都市偿债率最高。

相对于地区综合实力，兰州、昆明、南宁负债率风险和偿债率风险值均最高。省会城市中，兰州、昆明、南京市的债务风险偏高，偿债保障压力相对较大。

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看看，地级市里面负债高离不开兰州，不卖地还有其他什么办法？这就是一根救命稻草，得紧紧抓住。

土地要卖出去，起码房价不能跌，得稳定，还得上涨。

根据搜狐焦点的数据，2017年，兰州土地总成交量13954.57亩，其中商服/商住用地4536亩，总成交量较2016年上涨约98.51%，其中商服/商住用地成交量较2016年上涨约37.96%。

土地集中在周边板块，兰州新区、榆中县等板块土地成交量直线上升；主城区（城关区、七里河区）土地成交量较2016年大幅下降。正因为如此，土地总量大涨近一倍，土地成交总额134.58亿元，仅比去年上涨31.63%。

如果周边板块发展不起来，房子卖不出去，会变成兰州最可怕的库存噩梦。别忘记这一轮上涨之前，兰州的房地产库存。

兰州房价在涨。

主城区交易活跃。2017年，兰州房地产市场活跃的在售新房共112盘（不含商业及写字楼），其中城关区38盘，七里河区22盘，安宁15盘，西固5盘，榆中19盘，新区7盘，其他地县6盘，在这些项目中2017年住宅价格最高的是鸿运润园珺墅28000元/㎡（别墅），普通住宅最高的均价也达到了18600元/㎡（亚太万佳润泽园）。

2017年新建商品房销售价格，主城区涨得最快，城关涨幅较高，2017年房价涨幅最高达4100元/㎡；涨幅较低以新区、榆中为例，涨幅平均保持在200-400元/㎡左右，有少数楼盘向下调价。

房地产生产、库存量大的地区，必须放开限购，不然，这两年拍出去的周边土地怎么办，这样下去迟早要出事。

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截止2017年12月31日，兰州三县六区获得预售证的新增商品房供应面积为753.56万平米，已售182.05万平，2017年新增商品房供应面积库存为571.51万平米，当年去化率24.16%。

虽然兰州房价上涨，但在调控的压力下，去化率不算太高。兰州放松调控，就是为了保持兰州房地产市场稳定，保证兰州债务不崩盘，给兰州经济发展腾出一点空间。

如果上头不同意，估计兰州也不敢大张旗鼓地一城一策，库存高、债务高的城市，是可以学兰州的。

合肥为什么要放松呢？

有意思的是，合肥没有发布正式消息，而是以回复市民的方式，悄悄做出调整，可见合肥政府有多么胆战心惊。

1月3日，合肥国土局回复市民房价过高的问题，指出房企定价是市场行为，企业自住定价，政府无权决定。

从2016年11月开始，合肥对市辖区和长丰县、肥西县、肥东县范围内的居住用地（含商住用地）实行“限房价、限地价”的土地拍卖方式，要求竞得人办理住房销售明码标价备案价格不得高于区域内2016年10月31日前的同品质、同类型项目最高明码标价备案价格。具体由物价部门会同房地产管理部门负责监督落实。但在2016年11月之前出让的居住用地（含商住用地）没有此项规定。

潜台词很清楚，2016年11月是个门槛，从那个时候开始，合肥两限拍卖土地，在11月之前拍到地王的，房价政府不管，很有可能会上升。否则，拍地的开发商就算掉进了合肥的大坑里。