具体来看：
需求侧方面，近期一二手住宅仍保持增长态势。
今年
1
-
2
月百强房企的商品房销售额同比跌幅收敛至零附近，二手房则延续去年下半年以来的同比正增长。对样本城市分能级来看，近期仍是高能级城市二手房成交量保持较高水平，尤其深圳、苏州等城市二手房成交量超过
2023
年同期，京沪则介于
2023-2024
之间的水平，不过鉴于近几年在“小阳春”后地产需求出现不同程度的回落，后期住房成交走势仍需紧密跟踪。
►
年内房贷利率或仍有下行空间。
去年一季度金融机构的住房贷款利率便开始低于企业贷款利率，去年四季度平均为3.09%，今年2月个人住房新发放贷款利率保持在3.1%的历史低位
（1）
。近日中办、国办印发的《提振消费专项行动方案》
（2）
指出将“适时降低住房公积金贷款利率”，目前住房贷款的商业与政策性利差明显收窄，适时调低公积金贷款利率，有助于进一步降低购房人的付息负担。
►
需求侧的部分去化动力来自政府端的保障房供给与城中村改造进展。我们梳理了今年主要人口净流入城市的保障房供应计划，由于十四五期间筹建进度靠前，今年多数城市的计划套数持平或略低于去年，该部分对商品房去化的贡献或相对较低。另一方面，住建部指出城中村改造规模将在100万套基础上继续扩大
（3）
，若城中村改造政策有明显加码，我们认为这或将有助于商品房库存的去化。
供给侧方面，政府专项债用于土地收储成为今年关注的焦点之一。
去年
11
月自然资源部对外发布《关于运用地方政府专项债券资金收回收购存量闲置土地的通知》
（4）
，今年政府工作报告提出，拟安排地方政府专项债券
4.4
万亿元、比上年增加
5000
亿元，重点用于投资建设、土地收储和收购存量商品房、消化地方政府拖欠企业账款等
（5）
。从当前地方专项债发行情况来看，
2
月
24
日，广东省财政厅发布《关于
2025
年广东省政府专项债券（八期～九期）发行有关事宜的通知》
（6）
，两期债券计划发行额度合计
307.1859
亿元，全部用于回收闲置存量土地，涉及广东省
19
个城市的
86
个项目，此外尚未有其他省份发行专门用于土地收储的专项债。不过近期河南商城县政府官网
（7）
公告
公开征集收回收购城区存量闲置土地，四川广安市政府官网
（8）
提到目前正在“加快闲置土地调查认定，分类型分批次进行处置”，郑州市发布《关于运用地方政府专项债券资金收回收购存量闲置土地的通知》
（9）
，并指出“
因市场价格波动导致国有土地资产减值的，不予考核追责
”，我们认为后续相关专项债有望发行加快，尤其是被纳入 “自审自发”试点的省份，但效果仍取决于发行的规模。
上周高频数据跟踪
上周（
3
月第
2
周），建筑工地资金到位率为
57.2%
，恢复斜率较为平缓，其中房建项目资金到位率在
50%
以下徘徊，基建项目资金到位率也出现了周环比下降。从实物工作量看，水泥、混凝土需求量恢复斜率慢于往年同期，农历同比降幅分别扩大至
33.7%
和
38.5%
。基建水泥需求大致持平去年同期，建筑需求主要拖累可能来自于房地产。
样本城市新房成交面积同比增长
2.8%
，二手房价
4
周累计环比下跌
0.6%
，跌幅较
1-2
月扩大。其中一线城市房价相对有韧性，二三线城市跌幅较大。
3
月第一周，乘用车零售量同比增长
14%
；大家电和大厨电合计零售额当周同比下降
4.8%
，其中大厨电零售额同比增长，空调、冰箱、洗衣机等大家电零售额同比下降。国际货运航班数量农历同比增长
27.8%
，港口集装箱吞吐量农历同比增长
11.1%
，均保持了两位数增速，显示出外贸仍较为旺盛。
上周流动性边际收紧，R007上升2bp至1.83%，大于央行7天逆回购利率1.50%。3个月SHIBOR较上周上升1bp至2.00%。1年期国债收益率上升1bp至1.56%，10年期国债收益率上升3bp至1.83%。
上周房地产高频跟踪
中金房地产景气指数与前周基本持平（95.4vs.前周值95.4），其中销售指数（91.6vs.前周值91.5）略有回升，供给指数（98.1vs.前周值98.3）有所回落，融资指数（96.4vs.前周值96.4）与前周基本持平。
从需求看，新房和二手房销售量均出现边际回落的态势。新房方面，3月8日-14日，30城新建商品住宅销售面积与2019年同期降幅有所走阔（-58.4%vs.前周值-51.2%），其中一线（-33.0%vs.前周值-26.8%）、二线（-62.4%vs.前周值-62.1%）和三线（-68.9%vs.前周值-68.2%）降幅均有所走阔。二手房方面，3月8日-14日15个样本城市二手房销售面积相较2019年同期涨幅有所回落（10.6%vs.前周值16.1%），中金同质二手房价格指数2月同比为10.9%相较1月的-10.5%降幅进一步走阔，但环比由上月的-0.4%收窄至-0.3%。2月25日-3月3日二手房出售挂牌价指数同比降幅略有所收窄（-9.3% vs.前周值-9.5%），但二手房出售挂牌量指数同比持续回落（-45.9% vs.前周值-40.2%）。
从供给看，土地市场成交进一步下滑，但溢价率仍维持高位。成交方面，3月3日-9日，300城宅地规划建筑成交面积相较2019年同期降幅
（10）
有所扩大（-74.2%vs.前周值-63.2%）。热度方面，上海成交了一宗高溢价高总价地块带动300城土地平均溢价率维持高位（18%vs.前周值14%），流拍率与前周基本持平（0% vs.前周值0%）。
从融资看，居民端融资和房地产境内信用债融资均处低位。2月新增居民中长期贷款下降1150亿元，同比下降112亿元。3月10日-16日，房企境内信用债净融资有所上升（-40.1亿元vs.前周值5.7亿元）。
从政策看，地方层面，受房地产市场持续回暖、地方两会及全国两会陆续召开等因素影响，地方房地产调控节奏进一步放缓。2月地方出台房地产调控政策24条，其中，宽松性政策19条、中性政策3条、紧缩性政策2条。宽松性政策多以发放购房财税补贴、加大住房公积金贷款支持、鼓励住房“以旧换新”等常态化调整为主
。
