文章来源：南方都市报
自1997年起参与台湾都市更新政策及法令之制定与推动，协助筹备都市更新研究发展基金会，并担任执行长一职至今。2005年起历任台湾高雄、台南、台北、基隆、新竹等市都市更新委员会委员，现任台湾财团法人都市更新研究发展基金会执行长，为政府推动都市更新之重要专家智库。
在台湾，城市更新被称作“都市更新”，不仅启动得很早，而且已经有了非常完备的“法规”建设。早在1964年通过的《都市计划法》就增列了“旧市区之改造”一项，但真正的大规模启动是1973年之后，而这也比深圳从2009年起正式进入城市更新实施阶段，整整早了三十余年。
历程：从粗暴强拆到文明“立法”
台湾都市更新经历了五个阶段，从粗暴强拆到文明“立法”的历程。最早，在1964年的《都市更新法》中就提及“旧市区之改造与新市区之建设”。当时的都市更新采用的多是一些简单粗暴的方式，比如用强拆的方式解决大量的违章建筑。
到1977年，台北专门成立都市更新科，并在1983年订定“《台北市都市更新实施办法》”，开启由政府主导推动的都市更新模式之先河，主要是针对一些旧村落的改造。
模式：从政府主导到鼓励民间投资
由于台北的城市化水平较高，都市更新的需求最强烈。1993年，台北率先修订了“《台北市都市更新实施办法》”，为真正开启台湾全面的都市更新工作埋下伏笔。在修订后的“《办法》”中增订了《奖励私人或团体兴办都市更新建设事业》专章，改以容积奖励鼓励民间投资，并设置都市更新基金及设立台北市都市更新审议委员会，这些都是1998年通过的《都市更新条例》之雏形。
截至目前，台湾绝大多数已完成的都市更新都是由民间所主导推动，已经核定都市更新事业就有200项以上。这其中又分为两类，一类是由开发商所主导的投资型都市更新，一类是社区居民出资或融资的自力更新。
规范：1998年通过“《都市更新条例》”
1996年，台湾房地产业持续低迷。为提振经济，以推动城市更新的方式，刺激房地产发展，于次年2月出台了“《都市更新方案》”，规划了多个都更地区。
但由于缺乏政策支撑，虽然政府有划定都市更新区域，但成效甚微。为此，在1998年台湾出台了“《都市更新条例》”。其中，建立权利变换制度、容积率转移和奖励制度，以及税赋减免等充分协调各方的利益，对推动后续都市更新产生深远影响。
而同年9·21台湾大地震后的灾后重建成为推动“《都市更新条例》”的重要契机，占台湾都市更新数目将近一半的社区居民自行出资或融资的都市更新中，大多数为灾后重建。正是由于这种对规划、规则以及各方利益的尊重，台湾都市更新的速度尽管非常缓慢，但也就此避免了各方矛盾的尖锐冲突。至今，台湾已通过的与都市更新有关的条例，加起来600余项，处理的方向也愈加细化。
访谈：“台湾30年老住宅全改完要1500年”
南都：台湾现在做都市更新的出发点是什么？具体包含了哪些形式？
丁致成：台湾创造的都市更新制度有一些很重要的特色，第一个是我们定义所谓的都市更新是一个具有公共利益的都市开发，都市更新不是为了开发商赚钱，也不是为了地主能够发大财，是为了能够促进整个都市的土地更有效利用、复苏都市的机能，创造公共利益前提之下所进行的一个开发行为。
因此，这种开发它就不一定是敲掉全部重建，也可以是整建跟维护。整建是有部分修建，维护的话是整个不动，我们台湾常常讲的一句话是“拉皮”，就是把立面做得很好，甚至给他充实里面的设备，增加电梯等等，这是属于维护的项目，让它能够继续维持下去。有时候碰到历史的古迹不动它，做维护，这也是一个非常好的方向。
南都：有没有具体规定什么样的地方才能做都市更新？
丁致成：不是所有的地方都可以做都市更新，以台北来看，真正划定的更新地区或更新单位，只占整个总都市计划面积的2%，占比非常少。因为都市更新可以去增加容积率，所以不是所有的地方都必须打这个特效药，必须是真的有病，真的有这个必要性，才会被批准更新。
因为台湾多地震，最优先考虑的公共利益就是防火和防震。比如非防火构造或邻栋间隔不足，有妨害公共安全的建筑物，建筑物因年代久远而倾颓、朽坏的，建筑物排列不良或道路弯曲狭小，足以妨害公共交通或公共安全等都可以被列入都市更新。此外，政府未划定都市更新地区，但社区居民有更新意愿的单元也可以提交都市更新申请。评估指标共有14项，符合其中的3项以上，就可以列入城市更新范畴。
南都：是否也出现一些难解的问题？
丁致成：一是台湾地价非常贵，二是所有权的持有情况非常零碎复杂，20多平方米土地可能有上百个所有权人，而且他们对土地非常执着，领钱走人的很少见。所以，台湾都市更新非常缓慢。至今已经在推动当中的都市更新的案件有将近987件，真正已经核定的到去年底为止是280件，这其中真正完成的案件数大概只有200件左右，另有70、80件可能因其它问题推动到一半就有所阻碍，或者是正在推动当中。以此推进速度，推算全台湾共303万户30年以上老旧住宅全部更新改建，预计要1500年。
台湾城市更新机制特色
1、多数决
多数决，即指在政府所划定的都市更新范围内，如果是政府主导的，不必取得权利人同意，如果是民间主导的，只要大多数人同意即可实施。只要有1/10所有权人同意即可提出事业概要，即简单的大概规划（注：文林苑事件后被批门槛过低）。而详细的事业计划(即专项规划方案)需取得大多数合法土地建物所有权人同意即可。政府划定的更新特区用权利变换的方式来实施，需要土地权利人、合法建筑物所有权人3/5以上的人均同意，土地跟楼地面面积要超过2/3的人同意，才可以实施更新的事业。
如果是因为重大建设，或者是发生大地震等快速划定的更新单元，只需要1/2的人同意即可实施。如果政府没有划定，但权利人有意愿更新，并通过权利变换实施，需要土地所有权人、合法建筑物所有权人2/3的人均同意，面积要超过3/4。如果是协议合建，各项指标均需要到8/10之上，因为政府是不管你的。
多数决的机制，让台湾的都市更新走入一个新的年代。早期的台湾都市更新几乎需要100%同意，否则无法推进。但截至目前的都市更新案里面，有大量的并没有到达100%，也可以推动了。
2、权利变换
权利变换是台湾仿效日本和韩国设立的分配制度，是通过一个公开、公平、公正的方式，来处理权利人更新前后的产权关系。区别于另一类分配方式———协议合建，权利变换的整个过程都必须公开透明，每个步骤都需公示通知。
通俗地讲，权利变换之前，需要有一个估价环节，由开发商或者地主请三家不同的独立房地评估机构(开发商付费)，对原土地、原建筑物房屋残值(建筑物因使用而存在价值逐年递减，并与建材、构造有关)以及更新后的房地结合体进行资产价值评估。每个权利人不同的状况，都可以通过估价的方法估出他的权利价值。评价的基准日需选定在提交更新计划的六个月之内。估价还是要经过政府的审查，如果有地主不同意，可以向市政府提交核复申请。核复后，地主还不同意，还可以向诉愿委员会提交诉愿。诉愿后还不同意的，可向法院提起诉讼，采用二审制。
实施结果是，参考权利人的意愿，如果想要参与权利变换，可以在更新后分配到新的房屋和土地，如果不想参与就可以领钱走人，开发商发放了补偿金之后就取代了原地主的地位来参与分配。而开发商由于在这过程中付出了成本，也可以分到一部分的房屋和土地。
在更新的期间避免权利人任意地移转土地房屋，造成整个权利变换难以执行，开发商还可以要求政府设立所谓的禁移转、禁负担期限两年，即产权冻结，可以让开发商把项目好好做完。目前，很多案子为了保障顺利进行，还结合了信托制度，避免开发商把本来要运用在这个项目上面的经费挪走它用。
3、容积上限与容积奖励
台湾做都市更新，大多数的开发商和地主最在意的就是容积奖励，最大的上限就是“法定容积”增加50%，你本来“法定容积”是2，最多只能增加到3。很但多的建筑物在实施容积奖励制度之前就已经兴建，那可以保有原来的容积再增加“法定容积”的30%，但这个容积不是无条件给予开发商的，而是必须要做一些符合相关的容积奖励的公益性贡献，比如协助政府开辟了计划道路或者是兴建公益设施。如果提供公益设施的话，本身公益设施是不计容积的。台湾的容积奖励制度要突破上限几乎没有可能，因此天花板的存在也为做都市更新的开发商与地主谈判时提供了一个利益的平衡点，若地主要价过高，则可能导致根本没有开发商愿意进驻。
4、税赋减免
台湾增加地主参与都市更新意愿，有所谓土地增值税、契税、地价税、房屋税的减免。与祖国大陆不同，台湾每一块土地都要缴纳地价税，每一栋房屋都要缴纳房屋税，每一栋房屋过户移转的时候都要缴纳土地增值税。如果土地很多年没有过移转，那么土地增值税就会高得吓死人，这让很多老旧地区的地主不愿意配合都市更新，因此针对都市更新的税赋减免，可以帮助他愿意来推动都市更新。对于开发商台湾还有投资抵减，即在投资总额20%的范围内可以抵减本来要缴纳的营业所得税。
台湾都市更新代表案例
文林苑：首个强拆案，引发“多数决”质疑
文林苑强拆案是台湾都市更新史上影响最大的事件，造成了台湾都更文件历史上最大幅度的修订。案件波及非常之大，台北市长柯文哲曾称：“文林苑案让台北市所有私办都更都垮掉”，此案也直接导致“都更条例”修正案难产。
文林苑于2009年核准城市更新时，38户中的36户同意拆迁并达成协议，占了总户数的95%，还有最后两户不同意，并提起诉讼，告了政府和开发商，2011年被驳回。2012年市政府动用公权力强制拆迁，引起社会运动，很多学生前往现场保卫房子。2014年3月，反对户王广树的儿子自行拆除物业，与开发商达成和解，曾经支持王家的学生和民间团体表示不谅解，反过来要求王家赔偿他们抗争所花的代价。
文林苑强拆事件，是台湾首件都更案导致的官丶民冲突事件，此案引发市民对“多数决”的质疑，即处理群体事务时，依据多数派意见决定的精神是否能够用于处理私人财产的领域？尤其是都市更新的受益方一般是私有住户和开发商而非全体人民时。
台湾“大法官”最终维护了“多数决”制度，但在解释中指出，都市更新文件里有两项不合规。第一项是在城市更新的第一个步骤，在台湾叫事业概要，主要是划定城市更新单元。这个部分没有设置适当的审议组织来审查，由行政机关自己来审批，并且在立项时，只要求有10%的业主同意就可以，门槛太低，必须修正。另一项在“送达”的环节，城市更新项目的规划不管是在申请过程中，还是在审议核准之后的结果，都采用了“送达权利人”这样的表述，但是并没有明确的要求，通过听证等程序，让权利人完全知悉、了解送达的内容。
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