播客文字版|60.房地产大结局落地，经济与股市可期

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文 字版如下：

各位好，最近地产政策迎来了一个非常重大的，甚至是有终局意义的调整措施，包括降低首付比例，取消房贷利率下限，还有最重要的政策是政府直接下场收购存量的商品房用于保障房。我们从今年年初以来在播客、会员文章和日常的直播中反复提到这个政策，包括第 57 期的播客名字就叫房地产的大结局，就是指政府直接下场收购存量商品房这个政策。因为这个政策一出，基本上现在的房市、股市，包括经济的各个环节的扣就有解开的希望了。当然地产的这个结局其实也意味着经济的其他环节、其他链条的一个开局。我们在第 47 、 50 、 57 这三期播客中有非常多的分析，大家有兴趣的话可以去听，这一期播客我们还是着眼于未来，看看地产的大招出来之后，经济和投资的其他环节接下来的走势与可能性。

首先，最关键的核心政策是政府收购商品房，其他两个都是属于配角型的政策，属于陪衬作用的政策。但是这次派出的配角也非常重要，一个是降低首付比例，另一个是取消房贷利率下限。都是实实在在的在买房上面少花钱的政策，和取消限购是不一样的，只取消限购就像网上很多人说：“我不是没资格买房我是没钱买房。”取消限购其实解决不了太多的根本问题，但这次的两个配角政策都是实实在在让购房者少花钱的政策。所以我们说这次的配角都这么重要，可见政策刺激力度之大，而且是一次性给足刺激力度。这种方式实际上也非常契合从去年开始不管是业界还是学界都在呼吁的一个政策的转型，就是我们现在的宏观调控要更注重管理预期。就像上一期播客提到，现在最大的宏观调控转型，在这个新的时代要从雷声小、雨点大的刺激方式转变为雨点大不大无所谓，但雷声一定要大的这种刺激方式，就是管理人们的预期。我们现在这个时间点上，这一轮的刺激预期的政策，重磅的都放在一起去说，别隔几天来一个，隔几个月来一个，这样的话给人的感官刺激不够，就算加在一起预期的刺激比较强，但是稀稀拉拉地说不如放在一起说这样效果更好。那么这次确实是把比较重磅的三个政策集中在一起发布，回应了大家对于宏观调控预期转向的一个很重要的政策实践。那么我特意在发布后观察了两天之后也能感觉出来，确实是有一些预期扭转的效果，包括现在的很多公众号、自媒体，甚至开始有人要渲染通胀的焦虑，和去年那种通缩的氛围已经有明显的不一样，当然这个氛围能不能持续下去还要观察，但是预期刺激的效果应该说是比较明显的。好，这个就是第一个看点，政策集中释放预期管理转型的一个重要的点。

好，第二个我们可以说一下取消利率下限这个政策，之前统计大概 24 年 3 月新发放的房贷平均利率是 3.69 ，之前我们的房贷利率都是根据 LPR 加减点数确定。 LPR 如果是 3 点多的话，比如是 3.6 、 3.7 ，基本上也是围绕着这个 LPR 上下去确定房贷利率。现在取消房贷利率之后，目前我看到的大部分市场预测是认为大部分城市的利率应该能下降 0.3-0.4 个百分点，也就是说房贷利率降到 3.2 到 3.3 这个水平，比较激进的地方也有可能降到 3 。我们说中小城市在这一轮地产危机之前，房子的租售比大概是 2-2.5 左右这个水平，假设接下来通过各种隐性的方法，包括新房的一些隐性的打折，或者明着降价，能有 30% 的这种降价折扣率的话，基本上这些中小城市的房子租售比就能到接近 3 的水平了，房贷利率也下降到接近 3 。那这样的话租售比和房贷利率开始接近了，对于人们的心理计算就会开始出现影响，这无疑是一个能刺激需求的很重要的点，租金现在可以覆盖利息了。这样的话就会让更多的人觉得买房开始变划算了，有利于扭转现在房价不断下跌的预期，那么租金可以覆盖利息，就可以把付出的本金和首付视为超长期对抗恶性通胀的期权，这样的话对房子的保值作用就能在一定程度上有所回归。当然我们说是对抗恶性通胀，对抗一般的通胀可能不一定有用，因为一般的通胀很多是结构性通胀，可能房子不一定涨，但别的东西涨。但是如果真来一轮恶性通胀的话，肯定是所有东西都要涨价，这样的话期权就能行权了，那么这是第一个取消利率下限的作用。然后第二个，是不太重要的一个事儿， LPR 这个政策以后可能就名存实亡了。以前 LPR 其实就是一个房贷利率的锚，我们其他的贷款利率包括给企业的经营贷款，其实和 LPR 关系不大，基本上居民房贷就是看 LPR 。那么以后 LPR 可能没什么作用了，但是这个影响其实也不大，因为我们国家利率传导的机制一直都在改革，处于不确定的状态，都是政策出一个没隔几年可能又被另一个政策取代了。我们的利率传导机制基本上很少有活过 10 年的，所以 LPR 后续就算没了其实也无所谓。

好，接下来我们再说最重要的就是政府下场收购商品房这个政策，之前如果说能看懂宏观政策的人，大家对这个政策的基本判断是早晚会出，就是什么时候出的问题。只要是地产下行趋势不止住，最后肯定出这个政策。之前比较大的分歧主要集中在到底是中央政府出面直接收，还是由地方政府出面直接收，各有各的好处也有各的坏处。现在落地下来看，模式是中央负责出钱，地方直接出面收，就是中央出钱地方出力的一个模式，相对来说也是比较合理。因为现在地方的问题是没钱，但是对现在地方上这些楼盘的信息肯定是摸得比较清楚；中央有钱，但是对于信息肯定不可能像地方掌握的这么清晰透彻。所谓的中央有钱就是印钱，印钱的权力在中央。所以说中央来出钱，地方来出力，目前来说确实是在可落地的模式里面比较合理的一种方法。那么这个政策的影响是毋庸置疑的，政府直接收购对于缓解现在的地产流动性危机，包括解决这些烂尾楼的问题都是有决定性意义的，但我们还是重新梳理一下这个传导机制。如果政府直接收购房地产库存的商品房，一方面是地产公司有一定的资金，这样的话可以解决一部分烂尾楼的问题，改变大家对期房烂尾的预期。另一方面少部分房企可能手头稍微宽裕一点的话，在拿地这个事情上也许会有边际好转的一个空间，房企能少部分恢复拿地的话也能缓解目前地方政府的财政危机的问题。然后地方政府负责兜底收购这个房子，收购的价格可以形成一个锚，就是对现在房市价格不断下跌的趋势有一个止跌性的、引领性的作用，会形成一个人们心理上对房价下跌的一个底线的锚，因为低于这个底线的话，开发商可以选择先不卖等着政府来收，这样的话也能缓解大家对房价接下来会无限下跌的这种心理预期。一个烂尾楼的预期，另外一个房价无限下跌的预期，如果能边际好转的话，市场自发的购房行为就有可能恢复，地产危机就能逐渐的缓解，这个扣就能慢慢的解开，整个地产的产业链就能重新转起来。那我们说这就是一个基本的从定性角度来讲的一个传导机制。

但是大家知道我们这个播客要强调的不仅仅是定性方面，更重要的是定量方面，尤其是分析一个政策对将来投资的影响的时候，一定要定量的去仔细的测算。所以还是要从定量的角度重新把上面这个传导链条再讲一遍，我们要算出一个数来看看现在的政策是不是真能解决问题。从缓解地产危机这个角度来说，让现在的很多房企不继续爆雷的角度来说，大概现在需要花 5000 亿到 1 万亿的这个水平，能解暴雷的燃眉之急，这是我们在第 47 期播客讲碧桂园的时候有一个测算，大家有兴趣可以去听一听，讲到很多关于房地产企业融资机制的一些细节的问题。那么这是第一个数，就是解燃眉之急需要 5000 亿到 1 万亿的水平。第二个我们从现在解决地方政府财政危机的角度来说，地方政府目前因为卖地少的收入缺口大概总额应该是 2 万亿左右。之前我们也说过，这个补的方法肯定不可能是让地产恢复到过去最鼎盛时候的水平。那么这个补的方法大概率就是两部分去分担，第一部分是让房地产恢复到一个不算特别高的一个水平，那这样的话应该能在卖地收入上能补 5000 亿到 1 万亿的这个缺口，然后另外一半，这个 1 万亿左右的水平就得靠中央加杠杆例如发超长期国债这种事去补了。所以说从地方财政补缺口这个角度来说，大概也是需要 5000 亿到 1 万亿这个水平。然后我们再从解决现在商品房库存数量这个角度来看，收多少商品房算是能解决问题。我们现在最新看到的数据，全国商品房待面积大概是 7.5 亿平方米左右，这个是历史最高的一个水平，那我们要把这个水平降到一个历史正常水平，以我们现在的经济体量来看的话，大概 21 年地产迎来了一波比较好的上涨，我们用那个水平代表现在的一个平均水平应该是合理的。那个时候大概是 5.5 亿平方米的待售房的库存量，比现在少 2 亿平方米。当然注意就是现在有一些公众号自媒体，用去化周期这个指标做测算，我觉得是不太合理的。因为去化周期例如 18 个月、 24 个月、 36 个月，这个东西的分母是受近期销售面积影响的，假设卖不出去会导致去化周期这个指标越来越大，越来越长，所以我们不应该用去化周期这个指标，就是用商品房待售面积指标就可以了。最后可以算下来，大概要收 2 亿平方米的商品房，折算成套数的话大概是 200 万套房子这个水平，假设说一套 100 万这个水平，需要花费的总资金大概是 2 亿左右。当然我们如果考虑政府要有一定的折价收购的话可以再打个折，就各方目前比较统一的预期是 30% ，应该是政府折扣的平均水平，当然这是平均水平，可能个别地方也许要打个五折，也有可能少的地方可能打八五折，但基本上 30% 是大家比较认可的一个平均折扣率，差不多要收 1.5 亿平方米，花 1.5 万亿的一个水平。假设我们需要在 2-3 年之内消化完的话，那么大概每年要花的钱也是 5000 亿到 1 万亿的这个水平。这里再强调一下，三年收 200 万套商品房算不算为了解决危机，又搞了一个更大的雷？应该说中央之前就出过保障房的规划，当时在不考虑目前这个大招政策的情况下的规划，大概是要打算 5 年新建 600 万套保障房，那现在如果说两年收购 200 万套的话，其实也并没有超出中央之前已经定好的这个保障房规划，而且这样还能避免重复建设，本来就是要新建 600 万套，那现在先收 200 万套也不算浪费。

那么综合来看，从各方的数据测算来看，现在给地产大概每年需要 5000-10000 亿的资金支持，连续支持 2-3 年以 7 折的价格收购 2 亿平方米大概 200 万套的住房转为保障性住房，这一系列的数字应该说是从定量角度来看比较合理的，确实能解决目前各环节问题的一系列的定量的指标。那我们看这次中央出钱，也就是央行出钱给的支持力度是多少，也就是十七号的会议上说要给 3000 亿元的保障性住房的再贷款，但是 3000 亿不只是这 3000 亿，这 3000 亿是一个本金，它还要配套各个地方的商业银行还有政策性银行的贷款的本金按 60% 去安排，所以总的金额能撬出来的钱是 5000 亿元，这里大家就能看出来 5000 亿这个数看来不是随便拍脑袋算出来的，肯定是中央经过了一系列非常周密的计算得出来的一个能解决目前地产危机的最合理的的一个数字。所以我们可以看到研究宏观政策最重要的思维就是定量思维，逻辑正说反说都可以，但是要看一个政策是不是真能解决问题，还是这个政策只是说说而已的一个政策，比如之前看到白名单制度的时候，那时候我就说这个政策从执行效果来看还不够重磅，因为我们看到白名单出来一段时间之后，能安排的贷款资金只有 1000 亿到 2000 亿，这个水平远远不能解决现在的地产问题。所以我们能得出一个结论，白名单制度虽然雷声也挺大，但是效果不好。这个就是定量算出来的，如果根据白名单制度就去抄底房地产的话，那最后其实就错了。最后我们还是要说一下就是这个印钱解决问题，印 5000 亿到 1 万亿，应该说并不算多，并不是像很多人想的印这些钱现在就有严重的通胀风险了。我们根据过往的经验， 15 年到 18 年那轮地产危机靠棚改货币化解决问题，那次是三年印了 3 万亿，我们可以回想一下并没有产生通胀，甚至 18 年那时候还有一定的通缩压力。现在以我们这个经济体量，现在的当下的这种总体量来说，印两三万亿，分两三年时间花下去，应该说对通胀并不会有特别大的影响，并不是像很多自媒体公众号渲染现在要印钱然后就要通胀来袭了，这个概率还是非常非常小的，现在能走出通缩已经很不容易了。

好，那接下来我们再讨论对经济本身的这个影响，其实体经济地产危机如此严重的情况下，我们能看到的数据其实是从今年年初开始已经边际好转了，包括 PMI 这个数据，其实这说明什么呢？说明我们现在的经济产业分化非常严重，地产这个产业链已经到了一个非常困难的状态，但是其他的一些产业链反倒是出现产能过剩了，新能源现在严重的产能过剩。产能过剩在经济数据上的表现会导致实际 GDP