1772年，当一群商人为波士顿码头筹款时，他们并不知道，自己成为了今天被称作房地产信托投资基金（REIT）这一投资工具的先行者。为码头筹款的融资结构（即商人们共同拥有土地并且分享租金），从本质上描绘了这个250年后风行一时的投资产品。

REIT是一种法律架构，拥有可产生收入的房地产资产的产权或为其提供融资。它本身不需缴税，但必须将90%以上的收益分配给股东。这类基金在2008年金融危机中一度遭受重创，之后又迅速发展。今年它们的总市值超过一万亿美元，占美股总市值的4%，接近公用事业部门基金的规模。它们的业绩始终不错，在2014年、2015年以及今年到目前为止，它们的回报率为18.1%，高于市场平均水平。这些基金平均按23倍的市盈率交易，而标准普尔指数整体为17倍。鉴于它们近来的突出表现，九月标准普尔和另一家指数供应商明晟公司（MSCI）将房地产列为一个独立版块。

在20世纪60年代，早期REIT被视作一种沉闷的利基投资工具，目的是获得稳定的租金收入。REIT就像是固定收益债券，但正是这一原先令其无聊乏味的特质，在当今的低利率环境下无疑令人兴奋。REIT通过五至十年的房地产租赁不断生成稳定且可预测的现金流。它们目前的收益率为3.6%，高于十年期美国国债1.7%的收益率。

而且，REIT的增长与2008年美国住房危机之后租赁市场的飙升同期发生。随着越来越多的人倾向于租房而非买房，纽约和旧金山等城市的租金每年上涨3%至6%。即便是在郊区，全国性的REIT经营者也已出现，它们成批买下带花园的独栋住宅用于出租。整体说来，其中三支REIT今年已经获得了33%的回报。

人们目前对REIT如此狂热的第三个原因是，自从金融危机以来，REIT已变得越来越多样化。传统意义上被认为不属于房地产行业的资产，如电信塔、数据中心和林业特许经营权，为了免缴公司税以及获得更高的市场估值，都给自己贴上了REIT的标签。它们目前占REIT总市值的六分之一。2013年至2015年间，一批赌场和酒店分拆了它们名下的物业，将这部分资产单独列为REIT，然后再以运营商的名义将这些物业租回来。梅西百货和麦当劳等大公司都已受到来自维权投资者的压力，要求它们也采取类似的做法。

不过，创建REIT的热潮可能已经过了顶峰期。今年六月，美国国税局国内收入署（IRS）颁布规定，严禁非房地产行业的公司滥用免税的REIT架构。今年迄今为止仅有一支REIT上市，而去年为七支，2013年则有19支。另一个隐性的风险是加息。2013年当美联储暗示货币政策将紧缩时，REIT的价格在五周内下降了13.5%。随着供给增加而需求减弱，租赁市场也将到达顶峰。房地产咨询公司绿街顾问（Green Street Advisors）的董事长及联合创始人迈克·科比（Mike Kirby）说道：“很多市场里租金增长率达到6%，这样的好日子很可能就要结束了。”

但是REIT看起来也比2008年时更为坚挺。它们的资产负债率已经由当时的70%降至今天的31%。电子商务可能会威胁到一些购物商场，但也刺激了对仓库和数据中心等设施的需求。去年业绩最佳的七家REIT中有四家为数据中心。今天这一行业充斥着各行各业的公司，它们唯一的相似之处就是在“免税”一栏里打了勾。又是一次码头筹款，谁愿参加？

您已免费阅读《房地产信托投资基金（REIT）》中文版

登录《经济学人·全球商业评论》APP获取英文版全文