学员：Ida
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*以下内容仅代表学员本人
除引用外不代表季老湿观点
收房禁忌四 - 什么房子不能收？
第一，产权不明晰的房子不能收。
第二产权人年纪太大，在租赁期内会造成继承问题的房子，能避免最好避免。
第三可能会涉及到拆迁的房子，能不碰还是不要碰，政府的房子跟军产的房子能不碰最好不要碰，很复杂。
《收房十诫5：
溢价究竟从哪里来？》
模式一是包租，模式二是租赁代运营，模式三是买卖代运营。
第二个租赁代运营拼产品，拼组织。租赁代运营自己做不了，需要有一个体系来帮忙，需要一群人共同来完成，所以叫做拼组织。买卖代运营拼流量，拼规模，你不干活的时间就应该玩，就应该虚度，虚度也是一种生命的过法，最糟糕的是明明可以虚度的时候都拿来消耗，然而效率非常低，大部分人碌碌无为。
这些话让我们觉得我们除了忙，剩余没有剩下什么。现在有客人问我，你还能做设计吗？我很犹豫，一是这也是一份不少的收入，但是非常花时间，短的3个月，长的一年。花的精力与收入是不成正比的。而且会耽搁自己做运营的时间，两者怎么去权衡，一直也找不到一个点。
《选点的艺术》
选点定身户，房地产三大成功因素，第一是选点，第二是选点，第三还是选点，选点太重要了，不是一般的重要。
你只要在一个错误的点做的再辛苦，也不如非常好的点作用大。
我们找到了冲动型的消费者，高议价型的消费者，这群想要好东西没有，市场上需要你，你就存在吗？你就打造好东西给他，他要什么就给什么。至于你说的房东的地方，那是视角另外一方面，当下在这个市场说之所以赚到钱，背后是提供价值。提供价值的部分究其根本就是服务人，把一群人服务好。我们所有服务这个人群，就是租客性人群，或者具有质感饥渴体质的人群，才能让你活的更好，活的更加自在。
选点无论是做什么都非常重要，不管是短租还是长租。
选点的错误会导致整个投资失败。至今我们都会花1到2个月的时间去踩点，因为这涉及到你的投资是否能收回。如今大量的物业品质都不够理想，装修理想的软装又很廉价。怎么样做到一个有品质的产品不会太难，关键是怎么让你的产品被大家知道，这个是需要继续学习的。
我在不断失败中，开始磨练自己对现实认知的火眼金睛。资本可以催生很多，但创业者在其中并不算什么。而且我并没有资格和那些明星创业者抢饭碗。如果把他们获得的回报和投入时间结合，然后把资金成本折算出来，会发现远远高于高利贷。所以资本的代价是高昂的。
明白了这些，我觉得自己并不适合这条路。所以我默默选择走自己的路。在我眼里，大城市有几套房有家有事业其乐融融就是财富自由了吗。也是是吧，但那至少不是我能理解我能接受和我要的。而我要的是更独立更自由更广阔的未来。所以我必须抓住现在。每天我都危机四伏，觉得如果不前进一定会后退。我的努力决定饿了我本身一直都是自由的，而又从何谈追求财务自由。
在奋斗的年纪就该放手大胆干。我认为自由是足够付出后完全可求的。永远要独立思考，要有所追求，要勇敢大胆的拼搏奋斗。
不要过分悲观于现实，而要真实且直面现实。任何努力都不晚。每个人都有自己要走的独一无二的路。老天让你承受的一切，必有所指。我们能做到只有自强不息，厚德载物。
真正影响财富分配的是大机遇，而非小机会。小机会决定你的下限，解决糊口问题，大多是小钱。真正让财富实现大幅分配转移的是大机遇。在周期内做有效的探索。做符合周期的事情。17.18年的日本民宿。大规模的一带一路。
很多人停留在先干后想的层面。我不排除这种做事方式对于创业，很有必要。但是不是什么错，都需要去试呢。你试两年，别人2年早期积累完成了。你试一下，出现问题，这一个问题让你5年翻不过身。没错，必须要考虑试错成本。
创业第一步及其关键的就是找合伙人。
合伙人问题上，宁可不找合伙人，也不要轻易找。我们现在大部分是闷头搬砖。而不是什么思维提升，贵人点拨了，什么每日进步了，都不是，就是闷头搬砖。搬砖关乎你的积累，关乎你的定力。很多人不具备的自立能力。我到现在这个年纪异常发奋。坚定的想要走出自己的独立之路。一定要活出自己。要去闯出一片天，要不断提升学习。
相比现实暂时的落差，我更痛恨无能的自己。期间碰了数不清的墙，浪费了很多钱，但这个过程中，我知道是值得的。有些路必须要自己走，有些钱必须要花出去才能懂为什么要赚怎么赚，有些苦必须自己体会才知道各种滋味。在现实的打击中一次次修正自己，深刻的面对现实，基于现实架构一切，当然也不要忘初心，心怀理想。这就是成长，那里面的厚重和意义，只有自己才能懂。
确实要提高自己的捷径只能多经历。
可能是我相对很多人很早就明白这一点。
所谓的财务自由，就是要彻底的独立，断掉所有的幻想，认清现实，找到方向，然后坚定的去努力。思想独立往往先于财务自由。
我就是这样傻傻的努力过来。当初我创业，也曾幻想过哪天遇到哪个伯乐给我投资几百万，也曾什么事情来只懂分析，只认模式，不懂创业跟多是干的过程中思考。不懂现实逻辑，不懂人情逻辑，不懂生意逻辑。直到现在真的有伯乐想给我投钱，而我不敢收，我怕我的能力无法承担这样的信任。我要对自己负责，才有资格对别人负责。
认清现实才有资格闯出未来。
如果一家公司不赚钱，我觉得是一件耻辱的事情。我曾经一段时间觉得公司没有前途，我没靠山，没有技巧，只是一个普通人。没有秘籍，一点点这样过来。
人活着就要超越，超越过去，超越不可战胜的。即使力量弱小，即使愚笨，也要愚公移山，夸父追日。我知道，我必须要做出结果，很多人活在一种根本不知道自己要做什么，又时不时希望自己怎样的人生状态。我认为那是行尸走肉。真的勇士，敢于直面惨淡的人生，敢于正视淋漓的鲜血。
大多数人长久而言是回归平凡而非走向卓越。自由是足够付出后完全可求的。不断超越吧，努力终有回报。
要逆袭，一定要多搬砖，勤奋是最大的美德。
有点跑题，突然多了很多感概，在若干年后重新来看我写的一万字笔记，会不会人生已经不同。挫折是我们必将承受的。
租房创业公益培训黄埔第97期民宿短租公寓改造案例分享
短租公寓的人洗澡的时候他们最关注是什么，我们自己体验到，包括我们这么设计，我告诉大家水大，水热的快，这个是基本的要素，在这课里讲到短租和长租相结合的方式， 但是营销以及后续的运营，XX也好，XXXX也好，都是可以给到大家很大的帮助。最后对于你而言，真正在整个短租运营中，除了赚钱以外，有一件事情是一直倡导，
让不动产发挥它本来应有的价值，这个是最大的意义
。
如果做到不动产本身最大的回报，如果是你自己家的房子，也可以有一个非常好的溢价，就是卖的时候有一个很好的溢价，如果包租的房子也有很好的回报。因为通常只能运营一个帐号，一个帐号如果两套房子离的太远的话，头也很大，因为腾挪不过来。我一直给大家建议，以站点作为你的圆心，比如说你做10号线交通大学站，那你就方圆步行15分钟之内，你不要出这么大的范围，因为出了这个范围的话，长租你也管不过来，更不用说短租。
所以我们现在更倾向于集中式运营，给大家举个例子。我们在珠海长隆有10来套民宿，每个小区有6套这样，虽然开车只需要一分钟，但是步行要15分钟，加上小区超级大，导致于我们请不到全职阿姨，只能去请兼职阿姨。每个月光兼职的阿姨费用去到差不多1万。所以成本极其高。在越来越长的时间运营中，发现这个是重中之重。很多人说那你可以请两个阿姨啊，但是房租成本，还要包吃种种加起来，和兼职成本其实是差不多的。
租房创业公益培训黄埔79期《微信朋友圈图文传播的正确方式》
时间是有规律的，早上会发，下午会发的。9点到9点半左右会发朋友圈，下午是比较随性的，但是晚上是固定的，大概在8点半左右也会发朋友圈。我发的朋友圈可能跟大家一样，就是随性而发，想到什么就发什么。所以我发朋友圈跟大家是一样的，有什么好吃发一下，有什么好玩发一下，如果哪一天有房子需要营销，我把美图发一下。
一个懂得朋友圈规律的人是成熟的人，是智慧的人。
发朋友圈炫耀只是表面，记录也是表面，进入朋友圈第一条【印象营销】，你一定要记得完整一点，图文怎么配还要有确切的时间，确切的地点，究其根本，我们做两个字就是传播，当然传播的根本是什么？还是卖。如果你跟你的受众形成这样的黏度，那你的传播是成功的。简单的来说，就是我们看朋友圈右下角有两个数字，第一个数字点赞，第二个数字是评论，怎么从数字直观知道图文的编辑是成功的，是没有浪费时间，就是点赞数加评论数加起来不低于30条，接近于30条，这个活就没有白干。
什么是印象：【一个人身上的特质就如同月晕一样，会被慢慢扩大，随着时间的推移，越来越深刻，以至于被认为是全部，这个叫做印象。】
【持续重复】【重度刺激】【没有体验过的体验】官方统计，腾讯统计，看朋友圈三个时点，刷的最厉害，早上上班的路上第二个下午快要下班之前，基本上那个时候属于比较无聊的，等下班的状态。第三个时点上床睡觉之前，大概是9点到11点半，也就是这个时间如果发朋友圈的话，能看到的人最多，
这课讲到了微信营销，也许我们经常发朋友圈，可是从来没有想过怎样去营销，什么时间段去营销是最为合适的，什么样的话术让朋友圈不会拉黑你，什么样的朋友圈让周围的人时刻关注你。在这课里是我们学到了营销的知识点。
季老湿讲
传播的本质是营销
。
不以营销为目的的传播都是耍流氓。写着写着，不知不觉又仔细看了这篇笔记。我们要学习的知识点太多，多到要反复看才能理解透。我们永远要像一块海绵一样，吸纳身边强人的优点。
学会分辨哪些是顶层思维，哪些是弱者思维。我们要做的就是基于过去累积到现在的自己，跨越不足，建立更高级的思维模式，超越自己。
寒门难出贵子，一直是难出。一个人想要摆脱命运的枷锁要付出可怕的代价。建立顶级思维，要去学习身边人踏踏实实做成事的经验。
所谓顶级思维，就是忍耐，少说多干。永远要不断积累规律性认知。不断去解构身边的小现象，不断的问自己背后到底是为什么。思路决定出路，格局决定结局。
我想季老湿为什么要求我们要写10000字笔记，其实写笔记的过程就是一个梳理疏通的过程。整理精髓而知还没有完全理解透的知识点。每翻阅一篇文章又想再看一遍，觉得知识还没有读透。
打开眼界最重要的一点是认识到自己的局限性。
这是一切后续的前提，没有对自己有一个清晨的认识很难清楚的看别的。
租赁公司像链家自如，蛋壳之类从散户手中获取整套住房再切分出租，这些都是最初的尝试，出去长期亏损状态，以后会依赖产品完善跟高溢价获取收益。还有部分青年公寓，自持大型公寓，目前的占比很小，都是一种低廉的状态在市场上，高端产品除了五星酒店的公寓产品，而家庭类的产品在市场上非常罕见。少并不代表没有人消费。稀缺就是硬资源。我坚信。
在商业模式上来说，短租是主动收入，长租是依靠被动收入，两种运营方式也不一样。
短租我的运营模式已经逐步熟悉，长租模式实际还是没有实验过，想在这本秘籍里面学到更多的需要注意的知识，只能反复读，仔细研究。
中国住宅市场真正的具备租赁自持的长期投资价值，出租回报率必须在6-7%，这个时候才具备投资的最低价值。那么一线城市的目前出租回报率在多少呢，普遍都在1-1.5%左右。这代表我们有巨大的机会。
然而很多房东都不愿意做长租，所以这也是艰苦奋斗的开始。
上海土地出让，广州租售同权，都可以看作是对去年底中央提出“房子是用来住的、不是用来炒的”的一种市场化探索。同时，在此次上海在土地出让中，直接明确了土地用途为租赁住房；广州租房新政中，确认了房屋所有者与房屋租赁者双方的合理权益。民宿正从酒店之外的补充住宿产品，演变成家庭出游新选择。住宿对游客而言是刚需，但传统酒店的接待能力有限，产品类型相对单不能快速对接市场需求变化，这为民宿行业创造了巨大空间。就目前的国内市场而言，被激活的房源数量远远不够，仍有巨大的闲置房源等待被激活，等待着潜在的盈利。
租房创业公益培训黄埔第90期《论包租客的匠人精神》脱水版
我们所有的产品无论是包租，还是租赁代运营，或是买卖代运营，所有的房子都在现场，我们有责任要让这套房子恢复到原来应该有的样子，就是它本身应该是冰冰，绝对不能让它继续凤姐，我们绝不会忍受让一套房子处于凤姐的状态。做完之后成就感是最大，钱倒是其次，因为一定有人愿意为这套房子付出他的租金，千金难买心头爱。
最后以这句话作为收尾。希望在之后的从业道路上，我们能过上被动收入的日子，打造出的产品无人能及。口口相传。感谢季老湿的严格要求，才会有极致的产品经理出现。不忘初心！
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