【招商房地产】推货不足制约1-2月新房销售，关注后续房贷款利率进一步下降的时间表——房地产最新观点及25年1-2月数据深度解读

降噪房地产 · 公众号 · · 2025-03-18 21:22

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招商证券房地产（不动产与综合服务）组

分析师赵可、李盛天等

报告日期：2025年3月18日

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□ 1-2月销售面积基期调整同比增速为-5.1%（较上月减少4.6pct）， 1-2 月销量同比负增速较上月略有扩大，整体新房市场热度稳中有降，“9.24”后部分新房库存的加速消化带来的供给收缩或是一个关键原因；据房管局高频数据，3月1-13日销量同比较1-2月增加10pct至-1%，往后看，一方面可关注房企后续推盘的回补力度，另一方面可关注房贷款利率下降等相关举措落地后对销售数据的带动；

□ 1-2月竣工面积基期调整同比增速为-15.6%（较上月增加14.8pct），根据销售、新开工等领先指标，维持判断“竣工同比在25年初或存阶段性弱反弹，但中周期或仍向下”；

1-2月新开工面积基期调整同比增速为-29.6%（较上月减少 6.6pct），根据拿地对新开工的领先关系，仍判断新开工跌幅或在25年上半年呈逐步收窄趋势，而当前1-2月开工同比出现短期向下或因“9.24”市场热度回升以来房企加快开工施工后前端土储消化至低位，导致可开工土储不足；中期角度，若总购房需求在净租金回报率与贷款利率差收窄之下逐步企稳，在高能级城市土地供给受限背景下，新开工或呈现紧平衡状态；

1-2月开发投资金额基期调整同比增速为-9.8%（较上月增加3.5pct），投资规模趋势下行主要滞后反映过去两年行业规模的收缩，当前短期投资同比回升一方面或同步于施工面积同比回升，另一方面受益于前期整体销售市场热度回升带动下施工强度提升；

□ 1-2月到位资金基期调整同比增速为-3.6%（较上月增加3.5pct），结构上，“国内贷款”同比增速仍明显较高于“新开工”或与“白名单”融资模式下部分房企借新还旧以及调整融资渠道等有关，“自筹资金”同比增速背离于 “新开工”向上，或与房企拿地聚焦及施工强度提升等因素有关；“销售类资金”同比同步于“销售金额”小幅回落；

2月末房地产行业资金链指数趋势持平（127%），当前仍处于历史较低水平，往后看，在供需两端政策逐步落地下，部分企业资金面有望进一步改善；

2月70城新房房价环比跌幅扩大，下跌城市数量转增。 2月70城新房房价环比-0.14%（环比幅度较上月-0.07pct）；其中，一线城市新房房价环比+0.1%（较上月持平），二线环比持平（较上月-0.1pct），三线环比-0.30%（较上月-0.1pct）；70城新房房价环比下跌城市数增加3个至45个；

□ 投资建议：（一）从配置的角度，虽然短期不一定有明显的政策β，我们仍然建议投资者在当下配置地产板块，有相对和绝对两个思路：相对角度，投资人除了选择高成长预期的个股外，也要在估值上找到平衡，主流房地产票里头普遍有估值下行有限，但上行弹性较大的标的，比如有股息率保护的标的以及困境公司反转带来的估值提振；绝对角度，伴随着企业端“信用底” 变得清晰，关注估值明显低于考虑潜在减值压力调整后的1xPB的相关标的。（二）重视在供应缩量预期、供给品质优化以及购房者画像显著分化推动下，新房市场供需环境或较二手房更早出现边际改善的可能。目前已进入观察窗口，高品质住宅供给的放量以及净租金回报率与房贷利率之差收窄或是观察变量。（三）关注全国性和区域性房企风险溢价修复的三条主线：（1）21年后资产负债表贡献利润表较优；（2）部分企业信用溢价；（3）困境反转。

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