顺丰大涨，孖展爆了。硬刚京东物流的中原建业，会是黑马吗？

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01 顺丰大涨，京东物流孖展又爆了

今天是京东物流招股的第二天，孖展数据继续火爆：

我相信这里面顺丰控股大涨，给大家吃了定心丸：昨天涨了3.71%，今天又涨了5.67%，两天累计涨幅9.6%。

老大哥市值涨一涨，京东物流上市的时候发挥的空间会更大啊！

去年京东健康的上市引爆了一波新股热潮，目测现在的京东物流同样激发了打新人的热情，希望不要让大家失望。奥利给！

02 硬刚京东物流的中原建业，会是黑马吗？

不过在火热的招股期间，有一个公司今天也悄悄的开始招股了，他就是：中原建业，一家专业从事房地产代建的公司。

一、发行信息

二、公司和行业信息

中原建业，是中国领先且快速发展的房地产代建公司。作为一家房地产代建服务提供商，代表项目拥有人在整个物业开发过程管理房地产开发项目，并采用轻资产模式运营，从而无须承担土地取得及项目开发的费用。

2020年，中原建业的在管项目实现已售总建筑面积约570万平方米， 市场份额为29.2% 。2017年至2020年总合约销售金额的 复合年增长率为71.5% ，两者均在中国所有同行中排名第一。

此外，中原建业于2020年的新增合约建筑面积达860万平方米，根据中指研究院的资料，在中国所有房地产代建公司中排名第二，且市场份额为10.6%

房地产代建服务一般分为三类：商业代建、政府代建和资本代建，中原地产专注于房地产商业代建，利润率更高。

根据观点指数研究院发布“2021中国房地产代建管理TOP10”，这个行业的TOP2就是已经上市的绿城管理控股和即将上市的中原建业。

三、财务和估值

根据招股书显示，公司近三年业绩快手增长：

• 收入从18年的6.76亿增加到20年的11.52亿；
• 净利润从18年的4.04亿增加到20年的6.81亿；
• 近三年的利润率分别为59.7%、62.3%和59.2%！

不论是增长速度，还是利润率都非常高！

按照去年6.81亿人民币，即8.23亿港币计算：

• 上限定价的话，PE为12.8；
• 下限定价的话，PE为9.6；
  

参考一下已经上市的绿城管理控股，目前的PE为19.69，去年上市以来的最低PE为13。

四、保荐人

保荐人是工银国际和建银国际，他俩保荐的新股大部分都是内地银行、地产相关的公司，历史战绩一般。

值得注意的是，稳价人是法国巴黎证券，它也是建业新生活的保荐人和稳价人，算是建业老板的老朋友了。

五、基石投资者

根据招股书显示，只有一家基石：祥来有限公司。

值得关注的是，它也是绿城服务控股的基石，说明老板对地产代建确实有研究。

六、中签率预测

正面硬刚京东物流的结果，就是认购非常冷清，首日认购不足额。

如果认购15倍以下的话，甲乙组分别8200手。如果2万人参与申购的话，拍脑袋预计一手中签率30%-40%。

七、操作计划

去年6月底，绿城管理控股招股上市，撞车火热的欧康维视生物-B和思摩尔国际，普遍不被看好，结果上市首日到账30%，第二天又涨了29%，成了一匹名副其实的黑马！上市以来累计涨幅110%，说明了市场对于轻资产模式的代建公司还是认可的。

对于，中原建业，从基本面和估值看还是非常不错的：

• 利率润比绿城高，
• 增速比绿城快，
• 估值比绿城低，
  

如果只是这样的话，我会考虑认真干一票 。

不过，它的母公司建业地产5.13日股价直接腰斩了，原因是： 每持有1股建业地产的股份就可以获派1股中原建业有限公司股份 ，也就是29.67亿股，这些股份都是没有禁售期的，而本次公开发售的规模只有3.28亿股！

乖乖，公开发行的定价和回拨比例都不太重要了，重要的是这些老股东会不会首日大甩卖？

综合考虑，我个人的操作计划是：放弃 申购 。

（港股IPO评级：强力-积极-尚可-谨慎-放弃）

不过尽管是放弃申购，我还是觉得这个股票有可能成为一匹黑马，会在上市时重点关注，如果有老股东砸出的坑的话，应该会考虑接一些。

03 两只热门股已经通过聆讯

据传下周一，牙科“隐形正畸第一股”时代天使就要开始招股了。

招股书显示，松柏投资目前持股比例67%，是时代天使控股股东，其背后投资来源于高瓴资本。

吸金的京东物流刚结束，两只热门股又要来了，这波港新的小高潮，你准备好了吗？

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