【法院评析】
一、执行行为异议与案外人异议的区别
法院执行过程中的执行违法或执行不当时有发生，当事人或案外人因法院的违法执行或不当执行，导致其权益受到侵害，法律上给予救济的途径，一般分为程序上的救济和实体上的救济两类。
程序上的救济即按照《民事诉讼法》第二百二十五条所规定的执行行为异议途径予以救济。当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向执行法院提出书面异议。当事人、利害关系人对执行法院的审查裁定不服的，可以向上一级人民法院申请复议。
实体上的执行救济即按照《民事诉讼法》第二百二十七条规定的案外人异议途径予以救济，案外人对执行标的提出书面异议的，由执行法院通过非诉程序先行审查，案外人、当事人对审查裁定不服的，则另行通过诉讼解决。
前者为执行行为异议，后者为案外人异议。两者的区别在于，执行行为异议旨在纠正执行程序和执行措施上的违法，其并不以排除执行行为为必要；而案外人异议则旨在通过主张实体权利以排除强制执行。
在司法实践当中，当事人、利害关系人以及案外人提出的异议，是执行行为异议，还是案外人异议，难以判断，有的异议并非单一程序或实体问题，往往是既有程序异议，又有实体异议，在执行异议裁决方面，亟待进一步予以规范，指导司法实践。
二、该案执行异议之权利性质
本案应当适用《民事诉讼法》第二百二十五条还是第二百二十七条，关键的问题在于异议人依据《查封、扣押、冻结规定》第十七条提出的异议是执行行为异议还是案外人异议。
一种观点认为，《查封、扣押、冻结规定》第十七条是规范法院查封、扣押、冻结财产执行行为的程序性规定，若违反此程序性规定，当事人、利害关系人应依《民事诉讼法》第二百二十五条之规定提出异议以寻求程序上的救济。且《城市房地产管理法》第三十八条第一款第（六）项规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，是对房地产转让规定了程序性的要求。本案中异议人王智勇虽然支付了全部购房款并实际占有了房屋，但对未能办理过户登记具有过错，对房屋不享有排除执行的效力，其与陶美如之间为债的关系。异议人以其对陶美如享有债权为理由提出案外人异议，不符合最高人民法院《执行程序若干问题解释》第十五条的规定。因此，该案应当适用《民事诉讼法》第二百二十五条，即为执行行为异议。
另一种观点认为，《査封、扣押、冻结规定》第十七条实质上是明确了房屋买受人的一项实体性权利——一种足以排除强制执行的实体性权利。因此，该案应当适用《民事诉讼法》第二百二十七条，即为案外人异议，而非执行行为异议。
笔者赞同第二种观点。本案的核心问题在于《查封、扣押、冻结规定》第十七条是否为不动产特别优先权的规定。该条没有直接明确不动产买受人享有何种权利以及这种权利具有何种对抗性，但其明确只要满足买受人支付了全部价款、实际占有房屋以及对未办理过户登记没有过错这三个要件，法院就不得对该不动产采取执行措施。除了这三个要件之外，没有其他要件。
这就意味着，即使有其他的普通债权人、抵押权人、建设工程价款优先权人申请法院对该不动产采取执行措施，法院也不得采取；即使法院采取执行措施，买受人也可以此条规定相对抗。最高人民法院在《关于建设工程价款优先受偿问题的批复》（以下简称《批复》）中明确：“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照合同法第二百八十六条的规定，认定建筑工程承包人的优先受偿权优先于抵押权和其他债权。消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”从该《批复》中可以看出，最高人民法院认为，建筑工程承包人的优先受偿权优先于抵押权和其他债权，交付了购买商品房全部或者大部分款项的消费者对商品房享有的权利又优先于建筑工程承包人的优先受偿权。
综上，将《查封、扣押、冻结规定》第十七条所赋予不动产买受人的该项权利与消费者不动产特别优先权相对照，两者极为相似，同样不是普通的债权，而是一项有极强优先性的担保物权。通过对《批复》的理解和分析，可以将《查封、扣押、冻结规定》第十七条赋予不动产买受人的该项权利定性为法定担保物权，被执行人以外的第三人购买了不动产，其只要具备了该规定第十七条所规定的三个要件，即获得了一项可以对抗法院执行的权利，该权利的成立要件和法律效果为司法解释所明定，当事人不得任意创设或变更，具有法定性。该权利优先于普通债权、一般抵押权以及建设工程承包人的优先权，具有很强的优先性。该权利的标的物为权利人支付了价款并实际占有的合同标的物，对未能办理过户登记没有过错的，可以排除普通债权人、抵押权人以及建设工程价款优先权人对标的物占有状态的干涉,具有排他性。
因此，本案中第三人王智勇购买被执行人享有权利的房屋，不符合《查封、扣押、冻结规定》第十七条所规定的三个要件，依法不具有排他效力。通过对该项权利性质的分析可知，其具有传统担保物权所具有的一切属性。该权利为不动产买受人特别优先权。因此，《查封、扣押、冻结规定》第十七条虽然是关于强制执行程序的司法解释，但是，将该条与批复联系起来进行体系性的分析与理解，可以发现程序性规定的背后蕴含着实体性的权利。
综上，《查封、扣押、冻结规定》第十七条是规定不动产买受人这种是否可以对抗强制执行的权利，是一种实体性权利，案外人依该条规定对执行行为提出异议时，法院应当适用《民事诉讼法》第二百二十七条。当事人对执行裁定不服的，其权利救济的途径是另行提起诉讼，以寻求实体性的救济。
2016年12月1日施行的最高人民法院《关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十六条、第二十七条首次对保全裁定实施过程中的异议救济途径予以规范。该案虽在此规定出台前作出裁决，但符合该规定的立法宗旨。
