研报系列
大家好，我是达叔。
一个想
和大家一起慢慢变富的家伙。
最近房地产市场上，又出来几篇小作文。
其中最吸引眼球的，就是北京上海可能会放开限购。
在过去三年，不管房地产业绩多么不好，京沪都稳如泰山。
很多人都认为，其他地方都可能放开限购，但京沪不会。
因为京沪身份代表了户籍制度最后的体面，一度黑市成本高达百万，非常珍贵。
让这只手乱动起来，非常容易。
但让它消停下来，很困难。
户籍制度，就是乱动起来的一个筹码。
2024
年
5
月份的时候，上海有过一个小作文。
当时是财联社发的，说上海可能放开限购。
后来很快被辟谣，之后没有更多消息。
结合中国的特色文化，这估计都是吹风会。
小道消息开路，媒体跟上，最后地方不承认也不否认。
如果影响太大，再出来辟谣。
此时小作文再次出现，结合
2024
年最后几天，连续出来的报道，可以得知：
2025
年，全面放开限购的可能性已经很大了。
比如，广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员 李宇嘉。
里面的观点非常鲜明：
稳住一二线城市，全国就稳住了。
至于其他三四线城市，在都市圈内的还有希望。
其他三四线城市，经过前几年持续回调，已经
跌无可跌
，
但毕竟刚需和改善还有，也死不了。
这相当于明说，三四线准备直接放弃。
从房地产的存量货值来看，一二线头部城市的住房市值，战全国超过50%；
更重要的是，这些城市
数量少，更集中，易管理
，而三四线是长尾理论中的尾部，数量大，且分散。
其他的观点，就是减少工抵房、法拍房对市场的冲击，加大收储力度。
另外一个专家，就是任首席。
任首席给出的建议非常具体，三招可救房地产：
1
，短期内，出台
5
万亿元以上的
大型住房银行收储
。
保障性住房再贷款年利率
1.75%
，建议降至
1.5%
及以下。
美国的房利美、房地美，都是成立于危机之中，为解决具体问题而生，其他英法德日，也都有类似的银行。
2
，降低存量房贷利率，配合降低相关税费，减少买房压力。
房地产准备暴涨，车票打折，就是战点
3
，全面取消限购，回归市场化，释放刚需和改善型需求。
任首席认为，中国未来
10
年，依然有大量的房地产需求。
年均新增住房需求约
9.3
亿平方米
/
年。
2024
年
~2030
年，刚性需求、改善性需求、更新需求占比分别为
29%
、
41.1%
、
29.8%
。
这个观点和黄奇帆预测的差不多。
数据逻辑：
中国存量房地产
500
亿平。
如果每年折旧
2%
，再加上一些置换需求，大概就是
一年
10
亿平
。
收储
+
旧改
+
放开限购
+
降低利率
，刺激之下，
2025
年一线准备领涨了。
2024
年后三个月的数据也能看出来，
927
新政之后，房地产开始反转。
其中深圳最值得研究，这是全中国对楼市消息反应最快的地方。
可以看到，
9
月是一个反弹拐点，物极必反。
之后
3
个月不管是新房还是二手房，成交量直接翻倍，价格也开始止跌回稳。
土地市场上，
12
月份，深圳拍出了全国地王：
深圳后海一宗占地
26.3
万平方米的商住地块，以
185.12
亿元成交，创深圳土地出让最高纪录，也是
2024
年全中国最高地价交易。
2024
年，深圳出让住宅用地的数量仅
5
块，最后三块还是年底拍出的，出让总金额达
346.11
亿元。
去年这个数字是
14
宗宅地，收金
312.47
亿。
深圳土地市场已经反弹。
上海方面，成交量也非常猛：
9
月份二手房成交量只有
1.3
万套，
10
月份直接干到
2
万套。
刚过去的
12
月份，二手房成交量接近
2.9
万套，创下
3
年内新高。
上海链家带看量
12
月份依然维持新高，较三季度的单月带看量增长了
25%
。
市场消息称，
“
目前带看
15
组至
20
组即可成交一单，而以往通常需要
25
组至
30
组的带看量。
”
挂牌量
方面，经过三个月
2
万套的成交，
相较于今年
6
月份减少
20%
。
土拍方面，
12
月
30
日，最后一轮土拍，再次点燃市场。
其中徐汇龙华板块溢价最高：
宸嘉发展以
43.82
亿元封顶价、
7000
元
/
平方米装标、
1840
平方米公共服务设施面积的代价摘地。
超
12.6
万元
/
平方米的成交楼面价，让外界猜测未来入市有望冲击
20
万元/平。
会在2025年，全面带动统计数据上的上海房价，一路上涨。
2024
年，上海
49
宗涉宅用地公开出让，土地出让金总共
1321.62
亿元。
算上遴选、城中村等方式出让地块，则累计出让
76
宗涉宅用地，总出让金达
2429.79
亿元。
去年这个数字是
2200
亿元。
这么来看，上海果然稳如老狗。
自从
2024
年
2
月之后，上海和深圳的去化周期持续下降。
12
月份商品房成交量增加，
挂牌量减少
，2025年一线城市，很快迎来新房荒。
其他城市中，也有几个在蠢蠢欲动。
能在一线城市没彻底涨价之前，就准备启动的，都是非常优质的城市。
比如杭州、成都。
据克而瑞统计，杭州二手房
10
月成交量环比大幅上涨
61%
之后，
12
月份成交环比上涨
5.9%
，突破
9000
套（
9138
套）。
是近
20
个月以来的新高，刷新了
2021
年以来杭州纪录。
2024
年，杭州新房成交量
7.2
万套，二手房成交量
9.3
万套，首次超过新房。
二手房的数据，在最近
8
年里排名第三。
热度重回
2015
年，许多房产中介都回来干活了。
杭州准备暴涨，热度重回2015
土拍方面，
12
月
31
日最后一次图拍，
7
宗地块全部成交，平均溢价率达
30.1%
，共计成交金额
145.62
亿元。
之前的文章中提到过，杭州操盘手的水平一直很高，之前保留下来许多核心区域。
等到楼市低迷，需要刺激开发商的时候，就拿出来听个响。
唯一GDP负增长的省会，人全跑杭州去了。。
主打一个预期管理，这次各大房企也是抢破了头。
滨江区西兴地块，距滨江区政府不到
500
米，北侧可俯瞰江景，是全杭州最核心的板块之一。
