来源：地产人言
作者：达令
艳姐说
某房企“88折降价卖房”的事情还犹在眼前，又一家TOP10开发商不甘落后，放出了大招：
近日，其霸州项目直接开出8500元的抄底价！虽然前提条件是一次性付清全款，但在环北京区域，这个价格依然令人跌破眼镜。
要知道，该项目在去年最火的时候单价一度涨到18000元，限购政策出台后，价格虽然有所起伏，但基本维持在12500左右，现在垂直降落到8500，相当于打了个四七折，直接腰斩还拐个弯，比坐跳楼机来的还刺激。
不仅霸州项目，其他地区的同系列项目也刮起了降价风暴，据说，实际售价几乎只有高峰时期的一半左右。
从万人疯抢到“特价清仓大甩卖”，这显然不是开发商发善心让利刚需这么简单，有人猜测，十有八九是他家“钱紧”了……
“生死之链”的偃旗息鼓
据小道消息称，这家开发商（以下代称“A”）今年1-2月实际销售额只有百亿许，远远不到外部公开的290多亿，规模来看就是个300-500亿公司。猎头费用、BCG拖欠更是夸张，近一个亿，很多供应商直接跑到他们总部或分公司堵门去了。
有媒体就直接爆出其“资金链恐接近断裂，股票也已经抵押给了银行。”
如果以上只是传言，真实性有待考证，那我们来看看其2017年三季报。
数据显示，A家各项负债指标与期初相比出现大幅增长趋势，短期借款、应付票据、一年到期债券、长期借款、永续债及少数股东注资等总额达到约908亿元。同期经营活动产生的现金流净额为-224.32亿元。
堂堂TOP房企，为什么把资金链搞得如此紧张，艳姐认为无外乎两个原因：一是为了跑规模跑速度，大举借债贷款；二是上市公司输血非上市公司。
首先，做大规模一直是这家老板的追求。近几年四处拿地扩张，借了不少外债。当然，房地产本身就是个资金成本很高的行业，按照他家的实力，只要销售跟上、回款到位，欠点债也不是什么大问题，可偏偏流年不利，重仓的环京地区一下就严控了。
这对于A家来说，显然是一记重拳。因为他的布局80％都在环京地带，在2016年的销售额中，河北地区足足贡献了近9成的市场份额。从某种程度来说，虽然他家规模超过千亿，但本质上也就是个区域性地产公司，算不上全国性。环京一限购，销量出现断崖也是情理之中。
房子卖不掉，就无法回笼更多的现金流。而与此同时，大批项目还在开工建设，上下游款项、员工工资等数不清的环节也都需要用钱，一两个月可以等，可是一年、几年呢？谁也耗不起。何况在政策严控之下，丝毫看不到任何放松的迹象。
于是，低价卖房回笼资金就成了“救命稻草”，毕竟钱握在手里才最踏实。
（示意图，与本文所提企业无关）
如果说环京的严控是客观的因素，造成A家资金链捉襟见肘的另外一个原因完全来自于自身：上市公司输血非上市公司。
首先要肯定的是，这家老板还是很有远见的，资本布局能力也很强，他没有把希望放在A这一枚棋子上，而是在A上市、运作走入正轨后，逐渐将精力投入到新的平台之上。
一边，利用A这个上市公司不断增长的业绩、规模等各种利好刺激股价上涨；一边，依靠上市公司A的股权质押来融资，换取更多真金白银的支持，从而为集团的其他产业输血。目的是不断孵化新壳，最终形成一个个上市公司组成的庞大矩阵。
坦白讲，他这个逻辑是对的。一个壳打造成熟，再迅速投入另一个壳，将不同产业关联交易、互相腾挪，从而获取更大的收益，这就是资本的运作之道。国内一些资本高手，也都不外乎这种套路。
但是，股票质押风险很大，一旦上市公司A的业绩下跌，会引发连锁反应，比如股票下跌、股票质押平仓、新业务死掉……多米诺骨牌效应。所以，为了避免股票质押平仓，必须拼死撑起上市公司A的股价，保持增长。否则，只能选择卖身了。
当然，还有一种情况更糟糕，就是在这个“乾坤大挪移”的过程中，新业务还没发展起来，上市公司A已经被掏空了。从目前的情况来看，这种可能性并不是没有。
除了借款和输血，A家还存在一系列影响资金链这条“生死之链”的问题，比如政府回款不达预期、担保资金规模不堪重负等，每一项都足以让A家烦恼一阵子了。
“四面楚歌”的攻坚之战
为了扭转流动性资金紧张的局面，A家似乎正在寻找新的方式，以缓解燃眉之急。
最直接的就是降价促销，以尽快回笼资金、平衡利润。比如开头说的8500大甩卖，力度绝对空前，由此可见其对资金的饥渴程度。
不过，据说那批8500的房子是以某产业园人才港特价房的名义拿的指标。在某财经媒体人爆出的A家对“降价”事件的沟通反馈中也表示，拿出来的100套不是普通住宅，而是规划的产业公寓，销售时会有资格限制。
看得出，A家并不愿意被认为是在降价卖房，并且给这次促销安上了一个合理的由头。但实际上是什么情况，大家心知肚明，毕竟挂羊头卖狗肉的事情，大家见的也不少了。
除了直接降价，还有一种是通过支付方式的变更来加大出货力度。比如，购房者采用全款或分期付款,则对应着不同的单价，拿霸州项目来说：
全款一次性8500元；
全款分期一年均价9000元；
全款分期三年均价12000元。
还有的项目允许购房者先支付5%的首付，剩下的25％可以在一年半时间内分六次付清。
降价换量的效果是蛮明显的，据说当天就卖掉了不少套房源，这种情况在限购一年后的环京地区几乎没有出现过。
当然，打折降价只能解一时之忧，并不是长久之计。而且，随着行业集中度的不断提升，大鱼吃小鱼的趋势愈发明显，只有不断做大做强，才能避免掉队或被淘汰，而在这个过程中，资金实力显得尤为重要。
为了拓展资金渠道并控制风险，A家开始大力布局环北京之外的市场，尤其是华东、华中和珠三角地区，以寻求新的发展机会。
从其近一年签下的20多个项目来看，传统大本营京津冀地区只有承德和秦皇岛两地3个项目，绝大部分项目位于华东和华中地区，其中南京、合肥、武汉、郑州和长沙等区域中心城市及周边卫星城市也开始出现在其版图之上。
作为融资的教科书，A家还积极地和旭辉、碧桂园等实力房企合作，买业绩，撑起上市公司股价，以加大融资力度，缓解重仓区域政策带来的压力。
打不死的“小强”老板
除了战略上的改变，作为A家的精神支柱，老板个人运筹帷幄的能力，或许也将为压力重重的企业注上一剂强心针。因为对于A家老板来说，目前的遭遇并不是最难的。
在他以往的创业路上，曾遇到过两道大坎，一次破产、一次濒临破产。
第一次是在1998年，火锅店做的风生水起的他，瞄上了另一个发财的机会，揽下了市政府大楼翻新的生意。可惜当年突然严禁信贷资金用于修建楼堂馆所，一下就扎住了地方政府的钱袋子，据说当时欠他的款项将近500万。
1998年的500万，是个什么概念？这换成一般人，恐怕要天天去政府门口拉横幅了。但A家老板倒好，直接跑到政府办公室把合同烧了，并表示不再讨要欠款，欠下的债他自己用火锅店挣的钱来还。这个眼光和气度绝对不是一般人能有的。
第二道坎是在2003年，当时他正在做产业园，投入了大半身家，结果碰上国务院开展土地市场治理整顿行动，重点清理开发区，叫停开发区建设。
和上一次欠债危机一样，他又做了一件极有觉悟的事情。他跑到市政府，表明在这种情况下，绝不给政府添乱，政府说啥就是啥。
好在，最终文件中的一个豁免条款保住了产业园。大意是，除去此前当地省政府认定的特定开发区可保留之外，其他开发区一律关停。
虽然这两次遭遇都足以让人崩溃，但他的处理方法却为他攒了不少人品，也可以看出其超乎一般人的魄力和胆识。
有着如此顽强的生命力，再加上老板的高智商和高情商，即便这次资金链真的绷不住，对他来说最多也就是个新挑战，不见得致命。
而且，艳姐发现，老板经历的两次重创和这一次的资金链问题，都与政策相关。所以，一旦日后政策转向，或许又将搅动一池春水。
至于那些指望看热闹或者看A家价格继续下跌的小伙伴先不要激动，A家的资金链即使再紧张，还是比你的要富足的多。更何况，A家在环京已经深耕多年，拿地成本都不算高，前些年已经享受过重仓的饕餮盛宴，资金即使紧张，但还远远没有到崩盘的极限。
结语
潮水下降，才会发现谁在裸泳。
艳姐看来，A家此次的降价之举，并不一定如外界想象的那般严重，更大的可能性是为了薄利多销、刺激交易、回笼资金。在楼市遇冷时期，不失为一种主动出击的策略，同时，也能给对手一定的打击。
当然，如果情况真的很糟糕，尝试调整城市布局路线，去到陌生领域放手一搏，对A家而言，或许并非坏事。只要股价不下跌，一切都还有转机。
