题图由我厂AI生成
楼市已显企稳迹象
以前，当信心降到冰点的时候，有两种观点：
一种观点是，中国经济是会像日本那样，搞出一个“
失去的30年
”。
还有一种观点是，口罩是一个坎，中国经济在摔了一跤之后，过了这个坎就继续高歌猛进。
现在基本已经有答案了。
就是楼市已经
显示出可能的企稳迹象
。
楼市要企稳，要么就是大刺激，要么就是市场消化。
靠市场硬扛过去，虽然艰难，但是能看出中国经济的
真正底色
。
显然，大刺激没有看到，现在就是放开市场，让市场硬扛。
硬扛，说起来简单，那是一轮一轮暴雷，多少血泪。。。
结果证明，
市场的修复能力实在是太惊人了
。
以往，我们都是看深圳，因为深圳市场很开放，管制少。
但是这次不一样，因为深圳也被管的很严。
这次，我们要看两京：
南京和北京
。
因为南京和北京，在上一轮到
2021的高点
的过程中，只有部分区域是跟进的，整体趋势并没有跟进，所以在同等级城市中，是洼地。
尤其是
南京
，可以说是最早放开限购的强省会城市之一，进度条都走在其它城市前面。
先放开，先跌，但是也先企稳。
没有量的价格，都是失真的，只有量上来，才能看到真实的价格。
市场是这样的，只要你敢放开，我就敢抛，然后价格一路下跌。
政策放开一轮，就抛一轮，价格就跌一轮。
直到价格非常便宜，便宜到放盘少于买盘，市场才会回升，整个过程极为漫长，但是比较扎实健康。
怎么判断一个政策的效果？
这个其实跟发布产品一样，有个秘诀。
你发布一个产品，光看第一个月的销量是不行的。
因为你第一个月发布，前面有不少累积的需求，尝鲜的客户，加上宣传、促销，销量自然是不错。
但是往往第二个月就开始下降，但是还有第一个月的惯性。
一般，第三个月，稳住之后，才是以后你
每个月的真实销量
。
如果从第一个月到第三个月，是一路走低，那么这个销量你可能都保不住，而是一路下跌。
如果是一路上升，那么很可能就是爆款了。
从
5.17新政
发布以来，最好是看
6/7/8
三个月的情况。
从南京的情况看，成交量是一路走高。
另外有一个指标更重要，就是挂牌量，到7月份，减少了
11070套
，一直在减少。
一些鬼牌，低总价价、低质量房源也有成交，不像以前那么被嫌弃了。
现在，只是偶尔出笋盘，不像以前是大面积的出笋盘了。
同时，成交周期变短了，就是很多人不犹豫了，你不买，别人就买了。
都是一些什么人在买呢？
根据上周的统计，先看面积：
60—90㎡房源占比最高，占总成交量的40.3%。
其次为90—120㎡的房源，占总成交量的27.1%。
60—120㎡的房源为成交主力，占总成交量的67.4%。
再看总价：
总价在100万—200万元的房源占比最高，占总成交量的41%。
其次为总价100万元以内的房源，占总成交量的24%。
总价在200万元以内的房源为成交主力，占总成交量的65%。
小面积、总价低的房源成交多，才能托起豪宅，这才是一个健康的市场。
当然，也有买得多的，我就认识一个老板，一出手买了
3000平米写字楼
。
因为价格实在是太便宜了。
北京的情况同南京比较类似，也是成交量一路走高。
北京的挂牌量减少了
4343套
。
明显，南京的进度走在北京的前面，但是北京已经显示出挂牌量减少的情况。
同时，江苏省的供地计划已经出来，南京的供地大幅减少，同比降了
68%
，是全省第一。
还有一个城市，就是深圳，挂牌量减少了
1709套
，刚刚到拐点。
上海、广州、杭州、苏州、成都、重庆，挂牌量全部是增加的，拐点还未到来。
需要指出的是，7、8月份，天气比较热，很多人不愿意出去，所以8月份的数据是很可能下降的。
但是如果9-10月份，市场还是如此，那就说明企稳了。
结论是：
1.就南京而言，最低点已经过去，北京也快了。
2.其余城市一样是这个进程，但是未到最低点。
但是最低点过去，不意味着就是涨，还是有很多笋盘出现的，只是不像以前那么多了。
中国人的忍受能力太强了，就这也能扛过去。
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