本文介绍了作者作为一个长期从事电商和房产投资的人，对房产投资的理解。文章强调了房价下跌并非导致个人或家庭走向暴雷的主要原因，而是现金流无法覆盖持有成本以及过度依赖杠杆导致的贪欲和懒惰。作者建议购房者要有足够的安全垫，量力而行，并考虑将购房决策交给专业人士处理。
作者认为，很多人买房暴雷是因为贪欲和懒惰，包括买了不该买的房子，借了不该借的钱，想赚不该赚的利润等。
作者建议购房者将购房决策交给专业人士处理，包括区域选择、楼盘选择、价格选择等，以帮助用户买到满意的房子。
大家好，我是何君，一个08年开始干电商，09年开始买第一套房，至今还持有上海广州7套物业，累计买入房产获利超过3000W＋，且一直坚持实体生意＋房产投资双轮驱动，厌恶高杠杆高风险的生意人。
也是一个2025年准备和大家一样的买房人，如果你今年也计划上车可以交个朋友，欢迎来公司喝茶交流买房心路历程.
君哥说房只说君哥自己看的上的房子，君哥卖房只卖我认为有价值的房子，今天聊聊为什么炒房客几乎都没有好结果。
大家一定要分清楚炒房和房产投资的本质区别，一个是短期投机主义，一个是长期持有价值。不要把两个逻辑搞混了，如果你自己还搞不明白你自己是想投资还是投机的建议你加我微信找我聊聊或者进我们粉丝群。
这几年除了新闻上除了华为一次又一次的遥遥领先之外就是这几天的deep seek干翻每股算的上是激励人心的正面新闻了，剩下的都是暴雷，民营房企排队破产，大佬在国外深居简出的新闻。
我们普通老百姓最真实的感受就是物价没降收入降了，钱难赚了很多，房价也降了不少。所以之前国人对房子的热情在这两年被彻底扑灭了，应为这两年除了上海北京的部分房子之外，全国所有城市的所有房子都是下跌的。这一跌不仅把很多开发商跌没了，也让很多个体或者家庭遭受到了毁灭性的打击。
我们今天不是分析房价涨跌的，我们主要聊聊为什么房价下跌可以让一个个人或者家庭走向暴雷。
其实本质上来讲就算你买的房子的降价了也不足以导致个人或者家庭走向暴雷的，应为买进的东西降价或者折旧这个是正常逻辑。只是以前的很多年我们的房子一直处于上升期，我们国人的思维习惯了房子是边住边升值的，属于不用动脑躺赚的最好的投资品。但是这两年的下跌直接把大家跌傻了，好像很不可思议一样。
其实你们好好想想，世间万物，所有消费性商品哪有不贬值不折旧的玩意。你买车是不是落地就打8折，10万的车开出4S店当天变8万，1000万的车一年贬值200万也属于正常行情，我相信大家都能接受这个事实，不会应为买一台车或者买很多台车把自己买暴雷吧。
家具家电，手机电脑这些生活中无处不在的也必须存在的刚性产品，这些东西都是买入之后就快速贬值的，甚至今年之后的残值为0，但是一点都不妨碍大家消费，也从来没听说过买这些东西把自己买暴雷的。你别和我说什么这些东便宜，现在这个社会这要你想花钱，多少都花的出去，配一台100万的电脑轻轻松松，花200万置办家具也是简简单单。这些东西3，5年之后几乎残值能有10分之一就不错了，有些真的就归0了，你这么看房子，就算按这两年行情看也就跌了3层，你用3年或者5年之后，运气最坏就是亏3层，你在你生活中简直就是最保值最有性价比的商品了。
为什么就是这么一个超级保值残值率贼高的这么一个商品，很多人会买暴雷呢，是你们看到的房价下跌这么简单的逻辑吗。
或者我在问大家一个问题，地球上有没有什么商品是只涨不跌的，经济学，物理学，哲学上都没有这个逻辑。
即使短期没有跌，那只是时间没到，就像人一样，只吃不拉不是永远不拉，只是还没到时间。只涨不跌不是不跌是还没到最峰值，但是爬的越高摔的也就越重。
所以明明是个很浅显的道理为什么很多人不知道呢，其实不是不知道只是装不知道，自己骗自己。都以为自己智商高，自己肯定不是最后一个，还有下个怨种来接盘。
说回为什么很多人买房会暴雷，房价下跌我认为只是表层原因，应为房价下跌不是针对某个人或者某个群体，它是社会的普遍现象，那暴雷的都是一小撮人，也就是那一小撮以为自己很聪明找到了发财捷径的小波人。百分之99的家庭不会应为房价的下跌出现什么问题的。那这么看的话暴雷的根本原因是不是就不能全怪房价吓跌。
其实房价下跌最可怕的不是房子少卖多少钱，而是在下跌恐慌行情中，大部分的房子损失了大量的流动性甚至流动性归0了，说白了大家都不敢买了，没人接盘了，怕自己当怨种接盘侠，买完还要接着亏。这种情况下才是逼死炒房客，导致很多选手暴雷最核心的原因。
本来你以为你持有的是优质资产，是类金融产品，但是最后你发现你拿的真的是水泥砖头，没人接手的情况下一文不值。并且这里还伴随着大量有息负债。就是你每天都在被利息吞噬你的现金流。或者增加你的持仓成本，这里就有个很关键的点了，如果你的现金流扛不住这些负债的话那你就完蛋了。
所以这里就出现了第二个逻辑，房价涨其实如果你不变现卖掉他也只是数字而已，你没办法用到涨幅的一毛钱，同理房价跌也是一样的，只要你不卖，我TM就觉得我这套房子值1个亿，便宜了我不卖。不是一样的吗。这么多二手房不也还是挂着那些高高在上的价格没有降价卖吗。其实就是你的现金流或者收入能不能覆盖这个房子带来的持有成本。不管是债务还是管理费用等等。
不管你是1套还是10套，还是50套，只要你的收入足以覆盖这些房子的持有成本你永远都是安全的，不可能暴雷的。也是绝大多数家庭能做到的。一套两套房子的家庭是占大多数的，在面临这两年房价下跌行情下，虽然心里不舒服，虽然可能不在相信房产投资了，但是不至于买房暴雷破产。应为正常逻辑当时买入的时候都是测算过自己的财务模型，偿还能力的，最恶劣的情况下也是计算过的。量力而行，所以不纯在房价下跌一点就爆掉。
可是很多所谓聪明人，以为找到了发财捷径，短债长用，以为能用杠杆短期实现财富跃迁，结果连最基本的收支平衡都没搞清楚，那预留的一点现金流早晚都是会枯竭的，关键是收入水平跟不上负债甚至完全就没有收入，就是指望房价上涨卖出吃这个房子的升值的溢价。
所以我认为买房买到最后暴雷我认为本质原因就是人的贪欲和懒惰造成的。
