昨天的文章真的有点儿来气！写房产=鼓励买房，个别读者的脑回路真是清奇。
既然讨论动机，那咱们就掰扯掰扯。
老说我忽悠买房，我劝别买的时候更多：
弱二线、三线及以下城市所有城市，一套都别买！
除非你是本地刚需自住，投资就直接忽略吧。
至于买不买得起，月供压力大不大，我也给过衡量标准：
👉
真想买房的朋友，送你们一张表格
完全可以自己填一下，没人乐意替你操心。
真的！你爱买不买，跟我没半毛钱关系。
事实上这张表格会劝很多人放弃买房，因为会发现目前根本勉强不了。
被气到了，发个牢骚。
说回正题：
在房地产领域，有几个名字大家看到了可以敏感一些，真的很有料，有关他们的文章和观点，值得细读。
这几个人是：任志强、孙宏斌、左晖、陆铭、赵燕菁、刘海影、水库论坛。
今天的文章全部来自厦门大学赵燕菁先生的一次演讲
，我捡干货分享下：
1.
先讲个东莞松山湖的故事
松山湖板块完全可以媲美苏州的工业园区。
但东莞开创了一个先例，政府不在靠卖地赚钱，而是靠财政赚钱。
首先，东莞把松山湖的土地以成本价卖给了华为，不赚钱，条件是华为把工厂搬过来。
华为过来以后呢，开始建房，但也不着急赚钱。
以每个月32块钱一平米的价格租给员工，连续五年，这五年里是有现金流收入的，五年后如果你还在华为工作，就按每平米8700元把房子卖给你，留住人才。
要知道周边万科的房价已经是每平米3万元。
职工交房租，五年以后交付差额以低价买下房子，5年后上市兑现期权。
对于企业来讲，华为控制了工资成本，因为租金降低，你们只要在华为干，后面还有一大笔钱等着你，职工就会接受较低的工资水平。
政府看似以成本价将土地使用权卖给华为，而实际是将原来一次性的土地金融转换成了持续性的土地财政。
华为2015年在东莞交了十亿元的税，就算不增加连续十年，也有一百个亿。
东莞政府其实一点儿没少赚，放弃了卖的短钱，却得到了稳定长钱（税收）。
放弃了资本收入，换来了运营现金流。
此举不仅换来了华为，5年以后，也换来了一批有房的中产阶级。
2.
「土地金融」和「土地」财政的区别
有两个公式可是方便理解：
资本收入-资本性支出=资本性剩余，这是金融，做「量」。
运营收入-运营性支出=运营性剩余，这是财政，做「流」。
卖地收入就是土地金融，房产税则是土地财政。
GDP是金融式增长，税收是财政式增长。
贷款买房是金融，房租回报是财政。
如果一个工厂在建设的阶段，买地、买设备、盖房子，这是资本运作。
但企业不能一直盖厂房，盖完房子就要去生产、销售，这是运营。
原来的增长是把「资本性剩余」作为启动资金，做新的事，完成增长。
现在的增长，可以没有资本性剩余。
启动资金来自未来的「运营性剩余」贴现。
举个例子：
我只要让银行相信桥能够赚钱，就可以不依赖过去剩余积累，先向银行借钱建桥，赚钱后再分期还给银行。
3.
衡量好城市的新指标
我们已经
进入城市化后半程，不
能只
看城市的GDP高就去投资，而要看这个城市的现金流（税收）是否在增长；
要看这个城市是不是能赚钱了，而不是看这个城市是不是能花钱，能赚来钱才是真本事。
这就意味着今后大家投资时，选择城市变得无比重要。
过去40年，选对城市的都发财了；
现在也是如此，如果我们选对了城市，大家就能生存，如果选错了城市，就要和那个城市一起落寞。
下图
是个例子，1.0标准是用GDP来衡量城市，2.0标准是用税收衡量；
可以看到，1.0和2.0的排名完全不一样。
再看一个例子：
十年前，假设在广州和深圳间选择，你会选谁？
长期以来，广州的GDP一直高于深圳，是毋庸置疑的珠三角老大，但如果十年前选广州就错了，深圳才是真的在挣大钱。
两个城市近十年的财政（
一般公共预算收入）从
一开始深圳就高于广州，到了2017年深圳一般公共预算收入是3000多亿，广州是1500亿，而这两个城市的GDP规模是差不多的。
因此，进入城市化转型阶段，「现金流收入（财政）」是一个远比经济总量更重要的经济指标。
一个运营中额企业也是这样，体量再大，没有利润也无济于事，所以现金流非常重要。
过去几十年我们的城市化前半段一直是「
资本性增长」：
政府卖地、或者以土地融资取得收入，
然后进行资本性支出—修路、修桥，建水库、机场、码头，搞“七通一平”等；
第二个阶段是运营阶段，招商、引资，通过企业、收税，覆盖成本，获得收益。
能盖厂房的企业很多，但能赚钱的企业没几家。
城市也一样，建设起来的城市很多，能通过运营最终获利的很少。
所有城市的失败跟企业失败是一模一样的，有资本建城市的很多，典型如新区，
