走不了心的时候，只能走肾。
故事越讲越少，营销越玩越花，新政或许带飞不了楼市，但确实带飞了朋友圈。
有人把把高端局，3万秒光开门喜；有人去化哭唧唧，工抵特价降价急。
在全国跌倒，成都貌似也没怎么吃饱的当下，428新政跌跌撞撞，在今天喝下了满月酒。
政策的影响在这一个月已经接受了市场验证，究竟效果如何，量价两端的数据又如何，
我
们
花了一点时间做统计。
刚好新政一个月，结合我的体感温度，从主观的、客观的角度，都跟大家做个分享。
1、量这一端保住了，虽然止住了血，离出院却还早。
宏观数据来看，和我的预判基本一致，保量不保价，保新房不保二手，核心在于为新房去库存，房东只会大量割肉离场。
不管是全成都还是中心城区，新房成交量自新政后，有过小幅上升，从日均200-300套左右，来到400多套，但后劲弱，很快就回归到新政前水平。
二手房成交量完全碾压新房，走势却和新房相反，正在逐步攀升，日均成交量已经来到了1000套左右。
这个数据基本是符合政策预期的，新房/二手房两端成交量已经稳住，即便没有大幅增加，但数据平稳，止住了自2023年11月以来震荡下滑的态势。
稳定去库存、保房企现金流，保市场流通性，这三点都达成了，所以如果抛开历史背景看，新政的效果立竿见影。
但这个数据拆分以后，再结合历史上几次大松绑，就差强人意，市场只是稳住了，并没有暴涨，等于用了9成功力，结果对方只擦破了皮。
2、
二手大部分横盘躺平，
新房价格持续上浮
二手房价格在新政前是大面积塌方，这个都不用数据证明，只要看过房、关注过房子的人都能感受到，
之前我们还从几个典型区域和楼盘分析过这个现象：
【
盘点成都跌价最惨板块，有人亏70万割肉
】
【
为什么天新房价，波动巨大？
】
但新政后，大幅下跌已经止住了，现在基本处在横盘阶段，我个人认为这次放开限购和二手房价格没有太大关系。
毕竟没有解除限售，主要还是拉升了一波挂牌量，吸引了一部分郊区低预算购房者到主城，为一些房东集体出逃变现坚定了信心。
新房价格和新政前对比，其实变化不大，都在小幅上涨中，但是涨价幅度放缓了，五一后甚至有下跌趋势。
这个主要是很多开发商借新政促销降价导致的，很多工抵房、特价房本质上就是降价去库存。
开发商也只在五一节后有过一次批量取证放盘，供应端没有预期的暴增。
但新房本身不是完全的市场价格机制，土地价格只涨不跌，新房价格只是放缓了涨价节奏，大趋势不会被逆转。
大的宏观数据想看到真相，我认为是有难度的，只是相对真实，这里面有几个因素：
1、个别房源、小区、项目的低价高价，都会影响市场数据，相当于你和富豪加一起算人均收入一个道理。
2、部分数据来源基本都是官网对外释放的，但官方数据有延迟，且节假日休假未录入，特别是二手房成交量。
3、数据统计的口径不同，结论可能也会不同，比如价格就有可能会存在阴跌，捆绑车位涨价、通过法拍降价等行为，这些在备案价数据层面无法体现。
从体感温度来看，新房看房人数、关注人数都破了新高，
包括我最近在金牛国宾、青羊蔡桥、新川都看到一些楼盘确实人满为患
（我观察过，都是真实购房者，不是托~）
。
二手房这一端，带看量和挂牌量激增，着急换房的房东变多了，看房想抄底的人也明显变多了，但真正下手的人占比不高。
这一点从一些平台自己的数据口径也能看出端倪，二手房冰山指数涨幅全线飘绿。
另外成交面积反而收窄，整个二手房市场并不乐观，大部分还是刚性需求在支撑成交量，绝大部分都是200万以内的预算。
新盘热度最高、咨询最多，销售情况也比较好的项目，基本都集中在核心板块，主城区400万以内基本都不会卖得太差。
金牛国宾、太平园这种主打性价比的区域，去化率会更高，性价比和自住是现在多数购房者首要考虑的因素。
图源
中指研究院
成都现在卖得比较好的新盘，基本都在向主城一些次一级的板块下沉，400万是一个门槛，往上会非常看产品和地段，往下就纯粹看地段和性价比。
新政之后开盘去化率最高的几个楼盘，基本都符合上面这两点。
数据由房小团小程序提供
新政一个月，我们认为政策的目的基本是达成了的，市场持续恶化的态势被遏制了，新房量价两端目前都正在企稳，地方财政、房企现金流止血过程中。
而二手房市场的降价，对自住刚需而言是利好，可能是最近几年最好的购置机会
（低利率、普遍降价、大量房源可供挑选）
，但对于置换的房东则不太友好。
目前横盘会是二手房市场的常态，新房和二手房之间的差距继续拉大，一个是产品层面，新产品降维打击二手房市场，二个是二手房和新房之间价差在拉大。
新房至少现阶段，处在阶段性的价格回调，涨幅减缓，整体还是在平稳慢涨，优质地段拿地积极性、开盘价格依然不低。
最后打个广告，目前新房绝大多数项目都在加紧去库存，通过我们成交，佣金全部返还一半，比自己到售楼部买会更优惠。
这个是开发商为了获取客户的一种营销手段，大家有买房需求，都可以添加我们下方微信，私聊我们获取合作楼盘表
（含楼盘信息，也方便你了解最新项目）
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视频号《成都东哥说房》
每晚21:30-23:30直播
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