物业和业主的维修责任划分
与物业人入室维修服务工作规范
业主作为物业的所有权人，应对其所有的物业承担维修养护责任。因此，
业主的室内部分，即户门以内的部位和设备，包括水、电、气、户表以内的管线和自用阳台，由业主负责维修
。
房屋的共用部位和共用设施设备，包括
房屋的外墙面、楼梯间、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加压水泵、电梯、机电设备、公用天线和消防设施等房屋主体共用设施
，由物业公司组织定期养护和维修。
住宅区内的
水、电、煤气、通迅等管线
的维修养护，由有关
供水、供电、供气及通迅单位负责，维修养护费由有关业务单位支付
。但是，物业公司与有关业务单位另有约定的，按双方约定确定维修责任。
物业所有人可以自行维修养护其自用部分和自用设备，也可以委托物业公司或其他专业维修人员代修。由于业主拒不履行维修责任，
致使房屋及附属设施已经或者可能危害毗连房屋安全及公共安全，造成损失的，业主应当赔偿损失
。
人为造成公用设施损坏的，由损坏者负责修复；造成损失的，应当赔偿损失。
物业员工入室维修工作不仅仅是一项简单的技术操作，还会涉及到礼仪礼貌、劳动纪律、员工素质等诸多环节，为避免引起客户的反感及造成不良影响。因此入室工作的员工必须有较强的服务意识，要将入室维修工作视为展示公司形象、体现自己专业技术水平和服务水准的过程。
为规范员工入室维修服务行为，特制定工作程序如下：
1、入室必须征得房间主人的同意。
一般情况下应先预约，讲清入室工作的内容，得到房间主人的同意。员工不能在未得到客户同意的情况下入室工作（除非遇到紧急情况）。
如，客户报修或物业公司例行日常维保时，均须先与客户预约具体时间，并讲清作业过程、所需时间及相关费用；对公寓业主，若事先已有约定，必要时在入室前应由前台值班人员先电话联系，征得业主同意。
2、员工到达房间门口应轻轻敲门
，主人开门后，员工应说：“先生（小姐、女士），你好！需要对××设备进行维修（检查、保养），可以进来吗？”得到主人同意后应说：“谢谢！”
3、自带鞋套
，如进入客房等十分整洁的房间，员工应使用一次性鞋套方可进入，进入室内步子要轻，工具袋（箱）背在肩上，如拎在手中应高于地面一定距离，不能在地上拖动。
4、自带干净的维修专用布
，走到工作地点后，将干净的维修专用地布铺在地面上用于摆放工具箱、工具和需要拆卸的零件，不能将工具和拆卸下来的零件直接放在地上。
5、工作中手脚要轻，尽可能不发出噪声
，实在无法避免时应事先向房间主人打招呼，并说一声“非常对不起”；随身携带的对讲机应调节到最小音量，以免出现噪音影响业主。
6、临走前告知注意事项
，工作结束，收拾好工具，应向房间主人介绍维修（检查、保养）情况，并告诉主人正确使用设备的注意事项，并请主人验收，主人感到满意后（在工程维修单上签注意见；主人如有意见，应当面解释清楚，若不能解释，应回答：“对不起，您的问题或意见我需向我的上级主管汇报，我们会尽快给您一个满意的答复”）方可离开。例如仅仅检查时也应告诉主人情况良好或有何问题，需要怎么办等。
7、离开前应将所有散落的工具、零件及杂物收拾干净
，如地面污染，应负责打扫干净。
8、走出房间，步子要轻，
工具袋背在肩上，如拎在手中应高于地面一定距离。至门口应回身面对房间主人说：“再见”。
9、维修过程中，若遇特殊情况
（如，缺少工具；人员不足等等），应退出房间用对讲机（或其他方式）与相关人员联系；并告知房间主人需短暂离开，请主人稍侯。
10、整个工作期间不得收受房间主人赠送的任何物品
，也不能借用主人的私人电话、工具等等。
文章来源：物业安防
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