2018住房问题前瞻：发展租赁市场消除涨价预期

对于房地产而言，2018年将是一个特殊的年份。1998年房改、全面停止住房实物分配至今正好20年。20年过去，相同的是住房仍旧是重要的民生问题之一;不同的是，房地产历经20年发展，已告别当初的整体稀缺阶段，不同地区差别巨大，且与经济发展休戚相关。

2018年的特殊性还在于，刚刚过去的2015~2017年，在房价早已高企的一线城市和库存压力较大的三四线城市，上演了轮番上涨，使得住房问题日益复杂化。现如今，热点城市房价虽因严厉调控而得到遏制，但上涨预期仍在;而三四线城市在基本完成去库存后，地方政府并未摆脱土地财政依赖。

在大众对于明年房价走向倍感困惑之时，年末决策层相继表态。12月23日，住建部部长王蒙徽在全国住房城乡建设工作会议上表示，明年将针对各类需求实行差别化调控政策，满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房。日前结束的中央经济工作会议提出，加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度，完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制。

可以看出，差别化将是明年应对当前住房问题的基调。毕竟中国目前整体上已不缺住房，根据国家统计局数据，2016年全国居民人均住房建筑面积为40.8平方米，其中城镇居民人均住房建筑面积为36.6平方米，相比发达国家亦不逊色。

现在的重点在于，人口净流入较大的热点城市尤其是一线城市，常住人口人均住房面积低于全国，且“贫富”差距大。这些城市历经这一轮上涨后，房价畸高，如北京、上海、深圳房产均价在每平方米5万元左右，广州、南京、杭州等亦达3万元水平，与收入水平不相匹配。而且，由于这些城市资源集中，就业机会多，吸引全国年轻人流入，加上此前购房者希望改善居住条件，住房需求可以说还颇为旺盛。

2016年9月密集出台的史上最严调控稳住了热点城市房价上涨的势头，根据最近几个月国家统计局公布的70城房价数据，15个热点城市最近一年多基本滞涨，成交量则大幅下降。在住建部长提出“满足首套刚需、支持改善需求”后，不少人预测2018年最严调控会有所放松。

在此笔者认为，主要城市明年房地产调控不会放松，至多为了体现“支持改善需求”而适当调整限贷政策。因为这些城市房价上涨的预期仍在，如近期南京出现彻夜排队抢房、一线城市限价楼盘“日光”相关事件频现。如果放松调控引发房价再度上涨，不论对于民生还是经济发展，都是弊大于利的。