这个“一线城市”房价开始回暖，对全国楼市意味着什么？

近段时间，香港房价出现了一些变化：

美联物业公布的香港房价走势图显示，今年1月以实用面积计算的平均呎价为 12307 港元，环比下跌 1.6% ，环比跌幅有所收窄。到了 2 月份，以实用面积计算的平均呎价回升至 12482 港元，环比上升 1.4% 。中原地产数据显示， 香港二手楼市成交已明显回暖， 2 月共录得 2290 宗二手成交，总额达 177.8 亿港元，环比分别上升 4.7% 及 11.9% 。

这就意味着香港楼市经历了 2018 年的寒冬之后，终于迎来了一定的回暖。

就在 4 个月前，香港楼市还明显感觉到了下跌压力，根据香港土地注册处数据， 2018 年11 月份香港住宅销量是 2635 套，相比同期的 5694 套大幅下降 54% 。价格方面，中原城市领先指数数据显示，香港 去年11 月房价环比下跌达 3.43% ，已经连续两个月下跌。

这个下跌可不得了，要知道香港是以高房价著称，它的房价走势一直都是向上，即使是 2016 年和 2017 年堪称香港楼市调控最严厉的时候，香港房价也涨涨不休，在那两年里，香港分别两次上调 15% 的买房印花税，税率上调后，如果一个内地人到香港买房，至少要缴纳 30% 的买房印花税。

不过，这一趋势直到 2018 年发生改变，这一年虽然香港政府还是像往常一样跟随美联储加息，但是它对楼市资金面的影响比较有限。 直到当年 9 月 27 日汇丰银行宣布上调最优惠利率，由 5% 上调至 5.125% ， 12 年来的首次，它对楼市的影响才立竿见影。

因为香港的加息只是上调香港金管局和商业银行之间的借钱利率，它对商业银行 - 企业、居民之间的借钱成本影响很有限。

为什么？

香港是一个非常开放的经济体，对于汇丰等商业银行来说，他们的资金来源并不是唯一的，当他们向金管局借钱的成本上升时，大可向同行借钱，或向市场借钱。特别是内地 - 香港经济联系越来越紧密的情况下，很多资金进入了香港，比如 2018 年之前，港股大涨，许多资金进入香港，香港流动性是充裕的。

2018 年 9 月底，汇丰银行宣布上调最优惠利率，这次的加息对香港的影响才是最大的，这将直接导致商业银行 - 企业、居民的借钱利率上升。还有一点， 2018 年开始，香港股市由涨转跌，内地资金对香港的偏好降低，香港市场也感觉到了一定的资金压力。最终房贷利率上升，房价开始转跌。

可是，就像本文标题提到的，近期香港楼市出现了一定的回暖，这又是什么原因导致的呢？

关键在于市场环境发生了变化，表现在两点， 第一，从美联储官员前一段时间讲话来看， 2019 年美国将停止加息，甚至明年还会降息，这将避免香港再次被动加息。第二，今年初以来，港股显著上涨，内地资金再次流入，对香港市场构成利好。

从香港房价变化的过程中，我们可以得到两大启发：

1、 利率是影响房价最重要的因素 ， 2016 年和 2017 年虽然香港楼市调控很严，但没有刹住香港房价上涨的快车，直至 2018 年利率全面上升楼市才感受到明显的压力，这说明利率上调带来的买房成本上升比行政手段更有威力。

2、 内地一二线楼市和香港楼市有相似之处，比如香港房价过去 3 次短期拐点分别是在 1997 年的东南亚经济危机， 1998 年的国际金融危机以及 2018 年的密集加息潮期间。同样，这些年份也是内地房价的低点。

更为重要的是，内地本轮房地产调控是从 2016 年开始的，在 2016 年 -2018 年这段时间里调控政策 + 房贷利率上升最终让内地房价在 2018 年有下跌压力。香港楼市也是在 2016 年 -2018 年迎来楼市调控 + 房贷利率上升组合拳。如今香港房价率先回暖对内地楼市有一定的指示意义。

现在，内地房贷利率开始见顶回落，而房地产相关税费也有局部降低的迹象，这对降低买房成本有很大的好处，在这样的大背影下， 2019 年的楼市虽然不意味着反转，但大概率会比 2018 年温暖很多。