安置房获准上市消息发布后
江南晚报微信公号后台收到了很多问题
比如
再比如
事实上
关于安置房上市
还有些法律问题很多人有疑问
为此
我们请教了法官和律师
私下交易后，目前遇到交土地收益，这个交钱主体目前限定为当时的拆迁户，如果遇拆迁户拒绝去办或已经病故、出国、联系不上等特殊原因，怎么办？
梁溪法院民事庭法官林丽华：
若遇拆迁户拒绝办理可以通过诉讼解决。若是房屋买卖合同有效，法院可以判定继续履行义务，要是不履行，在法院出具法律文书后，买房人可以办理手续，或是通过执行局强制执行。
拆迁户病故，则可以征求法定继承人的意见。若是通过产监部门不能确认，可以到法院来起诉。至于拆迁户出国、联系不上，前置方法行不通，都是可以通过诉讼解决的。
江苏法舟律师事务所王一静律师：
首先需要对安置房转让合同的效力进行判断，即：1.如果双方签订合同时安置房的状态尚不满足相关文件要求，而鉴于相关文件并未确认有溯及既往的效力，故该签订合同的效力会存有争议（即该合同可能会被确认为无效，对此如双方存有争议则可通过诉讼由人民法院进行确认），如合同被确认为无效，在此情况下应依照合同无效而双方返还的法律后果处理，买受人无权要求出卖人继续履行转让房屋产权的义务，如合同被确认为有效，则按第2条办理；2.如果双方签订合同时安置房的状态已满足相关文件要求，则双方签订的转让合同有效，如出卖人拒不履行相关文件的程序性规定，则买受人可以提起诉讼强制出卖人履行相关义务，而土地收益的缴纳，虽然规定为由出卖人负责，但在出卖人不配合的情况下买受人出资缴纳以完成该程序性要求，在法理上应可允许。
私下交易时，有的当时声明房价已含土地收益金，有的当时未声明含，怎么办？
梁溪法院民事庭法官林丽华：
这要看当时双方的约定，包括费用多少，由谁负担等。若是没有约定，双方先行协商，协商不成交由法院来判断。法院会综合交易习惯等，如当时交易的价格来判断，一般是由买受人承担。
江苏法舟律师事务所王一静律师：
在合同被确认有效的情况下，土地收益金的承担主体应依照合同约定，没有约定时，则应通过文义判断当事人在签订合同时的真实意思表示（在大多数情况下，双方约定的价格一般为不涉及缴纳土地收益金的价格，若此，我们认为，办理转让登记产生的土地收益应认定由买受人承担更为公平）。
梁溪法院民事庭法官林丽华：
亲属间的交易，与陌生人交易是没有区别，建议及时办理相关产权证。毕竟拆迁户将产权证办在自己的名下，对于第三人来说并不清楚房子已经交易，可能造成一房二卖等。对于买受人来讲，将来要转卖 、赠予都会存在障碍，所以说办理产权证是必须的。
如果拆迁户不上市交易，也不办房产证，将来的继承问题是否受影响？
梁溪法院民事庭法官林丽华：
这类房屋不影响继承。不过产权证办到继承人的名下，仍然涉及相关费用。等到继承时再交，并不是明智的做法。根据法律规定不动产采取登记方式，才有公示的效力，这是物权的法定方式，还是尽早办理为好。
中院执行局裁决处副处长张淼介：
安置房新政的出台有利于案件的执行，标的的变现，是债权人的新出路。对于可以交易的安置房，若是被执行人无钱缴纳相关费用，一般由买受人缴纳，或是在法院拍卖款当中扣除。
可以。无锡公安局的回复是只要有房产证，并缴纳社保就可以。
公积金中心的回复是：目前尚未接到是否允许购买安置房用公积金贷款的政策。
某银行房贷部门的回应也是，目前尚未接到如何操作的通知。
简而言之——等通知！
不是，本次上市的安置房是自安置时间起满5年的小区，今后每年会公布满足条件的上市房源。
4、安置房上市交易所需缴纳的契税、增值税分“超过2年”和“不超过2年”，这个2年如何认定？
看拿到安置房的房产证的时间或者缴纳税费单据的时间（以较早那个时间为准）到上市交易的时间是否满2年。
非电梯房50元/㎡，电梯房90元/㎡，单一产权独立式住宅30元/㎡。
6、我今年不想补交土地出让金，过几年再交还一样吧？
不是，根据文件传达，今后原则上每年公布一次。也就是说有可能会一年一调整，当然可能不变，以每年文件为准。
7、我家经济适用房也在文件上，土地出让金费用跟以前不一样，以哪个为准？
根据文件传达，该通知自2016年12月1日起施行，原有费用标准与本通知不一致的以本通知为准，今后原则上每年公布一次。如果您还未缴纳，原则上在12月1日前还是按照以前的标准。
需满足以下条件并按照规定办理有关手续后，才能上市交易。
（一） 依法取得不动产权证（国有土地使用证和房屋所有权 证）；
（二） 以安置时间起算满五年；
（三） 补交土地收益以及享受优惠的有关规费等相关费用；
（四） 住房专项维修资金按《无锡市住宅专项维修资金管理 办法》 标准缴存到位；
（五） 法律法规规定的其他条件。
（一） 安置房所有权人持不动产权证（ 国有土地使用证和房 屋所有权证）到国土行政主管部门按照政府规定的标准补交土地 收益等相关费用以及住宅专项维修资金。
（二）安置房所有权人持补交土地收益等费用的凭证以及不 动产权证（国有土地使用证和房屋所有权证） 与受让人签订房屋 转让合同，并到房屋交易管理机构办理合同网签备案。
（三）安置房转让双方向不动产登记机构申请办理安置房转 移登记，受让人申领注记为安置房上市转移的不动产权证。
②申请人身份证明；
③不动产权证书（或房产证和土地证）；
④土地政府收益缴纳凭证；
⑤房屋买卖合同；
⑥契税缴纳凭证。
②登记费：80元/套。
本报记者邹皓美
来源：江南晚报、365淘房无锡
