三天后，成都楼市或发生深刻变化

在上周6月11日的双流土拍后，有读者发出疑问：

现在土拍没有熔断了吗？

现在答案来了，三天后的土拍 （6月27号） 将再现“限价竞买+续竞自持租赁住房面积+抽签”全套流程，这也是继2017年“熔断”机制开始使用后，成都土拍今年再次重启这一机制——2018年全年，在成都土地交易拍卖中，虽然有个别土地设置了复杂流程，但都未触发“熔断”机制。

这一机制将使用在青羊区苏坡街道和武侯区机投街道、两宗合计面积约65亩主城熟地上。

其中，武侯区地块原定于6月11日出让，但在当天土拍前，该地块“因故终止”， 6月27日再入市时，已经套上了刚才说到的“熔断”机制。

“熔断”机制重启，或许在于这两宗地块起拍楼面价都突破了万元大关 （青羊区地块：12512元/平米，武侯地块：10190元/平米） ，也在于成都最近的土地交易市场颇为活跃。

5月16日

成都拍卖出让两宗纯住宅用地，一号宗地位于昭觉寺，二号宗地位于三圣乡。

其中一号宗地起拍楼面地价为9100元/㎡，二号宗地起拍楼面地价为7850元/㎡，两宗地都有不同程度的配建要求。

最终，一号宗地成交楼面地价为12200元/㎡，溢价率34%。与一号宗地只有5位竞拍者参与相比，综合素质更高的二号宗地，吸引了21家竞拍者举手，最终成交楼面价18400元/平米，溢价率134%。

5月23日

双流东升一宗约30亩住宅地块走上拍卖台，起拍楼面价8400元/平米，刷新了双流区域最高起拍楼面价，当天这场土拍，吸引了20多家房企到场，最终13600元/平米的成交楼面价也刷新了双流东升街道的楼面地价纪录。

6月11日

还是双流，怡心湖两宗土地共吸引24家房企到处竞逐，其中二号地块最终成交楼面价位14820元/平米，三号地块成交楼面价12350元/平米。

根据本场拍卖相关事宜的重要提示，6月27日入市的这两宗地块将以“限价竞买+续竞自持租赁住房面积+抽签竞得”方式拍卖。

具体而言，宗地拍卖达到最高限价时，将按照每次举牌竞买增加自持占宗地计容住宅总建面1%比例租赁住房的形式，续竞自持租赁住房面积比例，当续竞自持比例达到设定上线后，由抽签确定竞得人。

别问我“最高限价”这张底牌，到底会设置成多少，小编如果知道的话，今天肯定就不会坐在这里跟大家唠嗑了。

值得注意的是，此次拍卖，竞得人自持租赁住房的最高比例为计容住宅总建面的100%——成都之最，你没有看错，的确是100%。

上面这个数字反应的是两宗地的实际价值。

两宗地除了位于传统主城区外，更为重要的是，各自所在片区的城市界面已相当成熟，被品牌房企惦记是理所当然的，也因此，相关部门也对该地块可能出现的多种情况，拟定了对应策略，具体如下：

“熔断机制”在2016年已有过首次应用。

2016年12月12日，成都公共资源交易中心相关土地出让文件显示，当月28日出让的主城区7宗地块，将在拍卖中实行最高地价的限制，这也是继苏州、南京、武汉、郑州之后，成都首次启用“熔断机制”——竞价拍卖，如现场叫价超过事先密封设定的最高地价，地块将停止交易。

结果在12月28号的土拍中，有3宗地块因为触到了事前保密的“最高限价”而最终被收回。

这个“熔断”1.0版本的问题在于，土地最终不会成交，于是时间来到2017年，这一年是成都土拍市场“熔断机制”使用最频繁的一年，据楼市大嘴巴不完全统计，2017年成都不仅有近20宗主城地块使用了“熔断机制”，而且该制度还有了至少三次“进化变形”。

第一次进化

2017年3月17日，在“熔断机制”新规中，加入了“抽签环节”，也就是说，为了避免地块因触碰“最高限价”遭遇流拍的情况，对于达到最高限价的土地，将由现场抽签决定买主。

此后，在4月6日入市的8宗地块中，包括武侯区铁佛村162亩地块、武侯区红牌楼159亩地块，以及金牛区百寿路16亩地块，均因达到“最高限价”，触发“ 熔断 ”，进入抽签流程。

第二次进化

2017年6月27日，熔断新规再次加码，规定此后入市的地块将按照“限价竞买+竞商业自持比例+抽签竞得”。

一个月后的7月18日，这版新规被首次运用到实际，当天走上拍卖台的6宗主城地块，有2宗都进入了实际“竞商业自持比例”的环节。

其中，由四川铁投竞得的成华区二仙桥92亩地块，自持商业比例达到了100%；由龙湖竞得的武侯区簇锦街道72亩地块，自持商业比例达到了60%。

第三次进化

两个月后的9月7日，土拍中首次出现“无偿配建并移交租赁住房+租赁竞自持”。

而走上拍卖台的6宗主城地块，有5宗都有无偿配建并移交租赁住宅的要求，其中，由成都业瑞竞得的成华区二环路东一段18亩地块，自持租赁比例达到50%，而这一熔断新规也被沿用至今。

从2016年开始，成都房地产市场可以说是进入了高速向前的时期。

当年3月，太行瑞宏朗诗以12000元/平米成交楼面价拿下现金沙城项目地块，正式开启了成都住宅项目成交楼面价的破万之旅。

回顾当年楼面成交价TOP10的地块，有5宗都突破了万元大关，剩下的即便没有过万，也在9000上下徘徊。

从土地端不难发现，楼市发展势头之猛，令许多人始料未及，在当期土地交易价格上涨过快的市场行情下，为了维持楼市健康平稳发展，出台土拍“熔断机制”就显得尤为必要。

实际上，“熔断机制”对成都土地价格和房价起到了非常正面的作用——在一定时期内，缓解了地价房价过快上涨的压力，某种程度上，甚至将投机泡沫挤出了市场。

最显著表现是，与2017年17200元/平米 （溢价率91%） 的成交楼面价纪录相比，2018年土地市场热度有了非常明显的回落，这一年不但没有启动“熔断机制”，成都土地市场最高成交楼面价也停留在15940元/平米 （溢价率12.85%） 。

这对购房者无疑是好消息。

不仅如此，我们还注意到，“熔断机制”的运用，或许还会对房企的未来发展走向有些影响，比如“竞自持”的细则，不但将打破过去房企热衷高周转的开发模式，从深层次来讲，缺乏产业导入的传统房企也将因此被拥有更全面实力的综合性企业淘汰。

后天重启“熔断”机制的这场土拍，或许将是今年成都房地产市场的一道分水岭，同时也能看到，房企们究竟在想些什么。

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