销量受疫情影响大幅下降符合预期，3月已开始改善，预计4-5月销售回补力度低于市场预期而触发更多政策边际改善。销量1-2月同比增速大幅下降，高频数据显示3月上旬出现一定改善，4月底到5月才是重要政策决断点，预计届时销售回补力度低于市场预期而触发更多政策边际改善，未来如若经济基本面压力进一步加大，针对需求端或有更多的放松，但房价弹性受限这一“三稳”的核心会依然存在，这或助推房企将商业模式的转型放在首位，这种转型是开发类向高质量周转的转型，疫情或帮助筛选出战略领先的“好”公司。
房地产投资1-2月大幅下降，随着复工不断推进或低位反弹，维持全年趋势回落判断；
新开工短期“深跌”主因复工延后，3-4月新开工分化或依然严重，而“好”公司已开始补库存，囤地型公司的缩表周期也会进一步压低新开工中枢。融资环境目前已出现好转，但预计在销售回款压力下，3-4月新开工分化或依然严重，“好”的公司开始补库存，而其余公司忙着回款，后续在“稳房价”影响下，依靠房价弹性赚钱的囤地型房企约有2年以上的被动缩表周期，进一步压低新开工中枢；
竣工短期 “深跌”不改今明年复苏趋势，是最确定的回补变量，同时关注老旧小区改造，或为竣工复苏周期之外的第二beta。
资金来源大幅下降，结构上销售回款下行最大，资金链压力或倒逼行业全年在去杠杆和降合意库存通道中前行。受“限价”和“稳价”影响，70城房价指数先后出现两次“失真”，表现为与百城住宅价格指数“削峰填谷”，这也导致70城房价指数在上涨时被低估涨幅，在回调时被低估下行压力，这或使得市场高估了当前房价的韧性，以及低估了政策可能的边际改善。
各变量“深跌”乃至随后的“反弹”均已是预期中，但反弹的持续性或受到需求及行业降合意库存压制。疫情或是识别“好”公司的“大筛子”，关注高质量周转公司的战略领先。站在现在这个时间点，对政策的梳理显得非常重要，这是选股和判断β的核心；限价呈“下台阶”式放开，高价房和高价地逐渐入市，一方面新房和二手房价差继续缩小，套利空间收窄，另一方面，房企逐步甩掉库存包袱而出现结构性积极变化；因城施策改善的时间表和力度：边际改善一直在持续，料4月底至5月或出现更多积极改善；肉眼可见的金融端改善已经在需求端和融资端发生；我们预计，未来即便经济基本面压力进一步加大，针对需求端有更多的放松，但房价弹性受限这一“三稳”的核心会依然存在，房企会将商业模式的转型放在首位，这种转型是开发类向高质量周转的转型；疫情或帮助筛选出战略领先的“好”公司，选取高质量周转标的（=非囤地模式+无息负债驱动），配置三类好公司
。
风险提示：疫情影响超预期，政策因城施策式边际改善低于预期，三四线销售回调超预期
以上内容均为报告摘要。
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