前天读完笔记的小伙伴发出了季老湿笔记里关于
《为什么包租是没有前途的？》
（传送门）
的读后感，然跟他有同样的困惑的小伙伴看了之后，也读了季老湿的笔记，从季老湿的小白入门笔记中找到了困惑自己的答案👇
以下读后感作者：chiang
包租还是要做的，但最终目的不是为了做包租，收房、包租只是你商业模式的起点，不是全部，先想明白这个问题。那么第一步就是收房，那么收房的雷区有哪些？
一、产权不明晰的房子不能收。
第二产权人年纪太大，在租赁期内会造成继承问题的房子，能避免最好避免。如果避免不了，房子又特别想要，一定要让未来可能继承的人预先做好代理公正，由继承人来签订合同。
二、涉及到拆迁的房子不能收。
将来会很啰嗦。
三、有漏水问题的房子不能收。
漏水问题是整个行业当中很头大的问题，无论漏下去还是上面漏下来都很头大，有时候找漏需要花很长的时间，搞不定。
四、动迁回搬房不能收。
动迁回搬房整体素质比正常商品房低一大截，不是低一点点。取决于你在哪一个阶段，你对房子特别的饥渴，你可以做案例，开模具试试。但是当你案例跟模具已经足够了。能不碰还是不要碰，反正历来动迁回搬房除非特别是市中心，否则效果都不太好。
五、政府的房子跟军产的房子不能收。
说收回就收回，而且军产，代管产，国军产这些房子都会涉及到政审的问题，一旦政审老外住不进去就麻烦了，再好的房子都不能收。
接下来搞清楚包租的溢价。
低买高卖，是一切商业模式的共通之处。溢价来自于低买和高卖的价差，就像一条生产线，原材料进来成品出去，中间加工封闭的地方产生溢价，譬如有10道工序，每道工序产生1%的溢价，那成品出来就是10%的溢价，这就是溢价所在，别人看不到，只有你知道。
过去是赚租金差，租金差有什么问题，租金差是两部分组成的，第一部分是房东给你价格，这个就是成本。第二个部分是出房的价格，或者称之为售价。两个一减变成了利润，就是溢价。
那么收房的溢价来自哪里？
收房
的溢价来自批零溢价，来自分割，时间上的分割和空间上的分割。
时间上的分割就是年约天租，像民宿，酒店都是年约天租。空间上的分割就是整约零租，像合租房就是整约零租。那么为什么批零存在溢价?批零的溢价来自批零的效率差，也就是零售的效率补贴。第二个批零溢价来自风险的贴现，即用确定性交换不确定性，一般的房东空上两周到两个月都很正常，更不用说因为屋况不好，租金高等等的原因，这个时候要不要给一个对价，这个对价是什么？对价就是房东把这种不确定性跟确定性之间的差额补贴给零售商，从批发商补贴到零售商那儿。第三个批零溢价来自购买效率差，购买效率差指的是你接触到房东的效率以及租客接触你，两种效率的差。其实就是信息整合的高效性，信息本身就是一种商品，一种需要“付费制造”的商品。我们整合整个长链条的改造过程，获得最优解的信息，找到客户或者让客户找到我们撮合交易，靠的都是我们“付费制造”的信息，所以我们的效率远远高于房东，效率就是溢价。比如你是一个口碑非常好，品牌非常好，被传播很广泛的一个供应商，你找到客户的效率就会远远高于房东找到客户的效率，两个效率产生差值，这个差值就会构成溢价当中的一部分。
那么出房的溢价来自哪里？
出房的溢价来自凤变冰的稀缺性。
做凤变冰改造的大有人在，一般的装修公司都能做，什么北欧风、新中式、轻奢风，为什么季老湿的改造能够脱颖而出，让人眼前一亮，前提是他满足了一部分人的刚需。
一套套地开模具，一套套地迭代。什么是开模具？讲的土一点，落地一点，就是一套一套去试。试到最后有些好卖，有些不好卖，有些是一般，有个别是非常好卖，你必须承认不同的组合之间是有撞大运的成分，当然懂的人去撞这个大运的效率肯定比不懂的人撞这个大运效率要高。同样搭配一个东西你凭什么就选择它。这种无限的组合如何在这套房子当中形成一种有生产力的组合方式，这个是需要你试出来，更加要命的是即便在A房子测试成功，能否把这种成功重复地复制到B房子上，这是一个难题。
建好了模具相当于解剖了消费者的刚需，如果不是刚需，再稀缺也没人买单。你的产品必须满足消费者的刚需，如果是刚需，即便不够好，人们也会买，因为那是刚需。消费者没有认真思考过他的刚需，他不知道自己具体想要什么，只有一个大概，直到他看到了。好比我问你最喜欢吃什么水果，你说苹果，但是你还没吃过榴莲，没吃过山竹，那么你的喜欢不是真正的喜欢，只是在你有限认知内相对的喜欢，当你吃过所有的水果后，那个喜欢才是真正的喜欢，这就是刚需，潜意识里真正想要的东西。这就形成了出房的溢价。
那么最后包租应该如何定价？
季老湿用的是三交叉定价法。
所谓三交叉定价法就是用X轴、Y轴、Z轴，三种不同的定价维度来进行定价。如果这三者交叉在某个点，我们就认为那个定价基本上是合理的。X轴指的是同小区，同面积历史最高价的1.3倍。就是同小区同等面积最高租金乘以1.3，如果面积没有办法相匹配，那要进行一次换算，换算到同等面积，当然不包括有户外空间，如果有户外空间的话，适当的折算，比如说你的瓦片房，你有天井，天井你要适当的折算，如果有露台也要适当折算进来。Y轴是我们的议价率，也就是通常你的模具议价率总体是差不多的，当你开了模具之后，你就知道了。
我们现在模具有一个标杆是75%，也就是1.75倍，像刚才索菲亚说的，80%，90%，那个属于比正常议价率都高了。Z轴我们称之为投资回收期。也就是通过你的定价，改造的投入要24个月内收回，这个时间属于比较正常的。把这三个区位段叠加起来，最后得到一个相对精确的定价区位段。你就知道这个价格是合适的，然后底价在多少，报价在多少，这个区间的上限就是报价，这个区间的下限就是底价。
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一字不落速录师课堂笔记
《长租公寓经营入门：
为什么说包租是没有前途的》
没听过前面的课直接听肯定有压力啊，租房创业培训实录，职业速录师一字不落的699小白入行课堂笔记有：
1、《收房入门：收房兵器库》
2、《涉外租赁鲜为人知的门道-欧美》
3、《涉外租赁鲜为人知的门道-日韩》
4、《收房十诫1: 搞清你赚什么钱》
5、《收房十诫2: 你的租客究竟要什么》
6、《收房十诫3: 人类的房东是一种什么生物》
7、《收房十诫4: 收房的绝对禁忌》
8、《涉外租赁鲜为人知的门道-驻场代理》
9、《收房十诫5:溢价究竟从哪里来·上集》
10、《溢价究竟从哪里来·下集》
11、《长租公寓经营者的年关攻略》
12、《手机摄影学习班第一弹：三分拍七分修Snapseed修图软件的使用》
13、《手机摄影学习班第二弹：摄影基本功扫盲》
14、《手机摄影学习班第三弹：论摄影师的自我修养》
15、《微信***图文传播的正确方式》
16、《收房十诫6: 收房的实相》
17、《新区拓荒与市场调研方法论》
18、《选点的艺术》
19、创业公益课第85期《长租公寓经营入门：为什么说包租是没有前途的》季老湿在深圳的公益课
20、《涉外租赁经纪人全佣实战分享会》
21、季老湿公益课第87期《《涉外租赁合同中鲜为人知的常见陷阱》
22、季老湿公益课第90期《论包租客的匠人精神》
23、季老湿公益课第91期《长租公寓经营入门：为什么说包租是没有前途的》季老湿在郑州的公益课
24、租房创业公益培训黄埔第93期 《如何理解房东是一种什么生物 2》20160602
25、季老湿公益课第95期 《超赞涉外租赁客户服务的秘诀｜第二季》 2016年6月16日
季老湿租房创业培训课
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