天河出手，荔湾、海珠都要发抖。
挑在情人节，
天河智慧城的珠江天河都荟，在
广百广场和三溪美林对外开放了城市展厅。
首推地块有72、85、105、123、152平
，小面积做小，从刚改到改善客户通杀，看过此前路透出来的户型图，大家普遍的认可度和关注度都很高。
实地销售中心和样板房，等到3月中下旬能搞定，对外开放。
我们做了个航拍，雏形是有了，造型还挺好看的。
珠江天河都荟初期
的目标客户群，
还是智慧城、金融城的老板和白领们偏多，以及珠江新城和五山的工作人群。
这一点，和智慧城的整体客户群画像有关，看项目选的展厅位置，一个金融城三溪美林，一个是智慧城广百广场就懂了。
如果，你的生活和工作都在天河市区，想在天河上车，这个盘是一个很不错的选择。
珠江
天河都荟之所以引起大家关注，主要是其学铁商均好性，以及没有大的硬伤影响居住体验，在天河来说很难得。
①智慧城核心区+智慧城地铁站+广百广场+统筹华阳新塘小学+配建幼儿园。
②容积率2.0+低密社区+内部花园+水景+14-24F小高层+新规户型+3.15米层高。
放眼整个天河东，能
够同时做到学铁商+低密社区这两点的盘，暂时还没有。
有的盘没地铁、有的盘太密，还有的盘纯卖环境，但珠实是一个“我全都要”。
即便是面对一些豪宅，地块的居住条件都不虚。
对于很多客户来说，天河始终是天河，金字招牌是有吸引力的。
通勤：天河上班半小时通勤圈
首开108北地块，距离智慧城地铁站会稍微远一点，步行全程大概13分钟左右，但路面很好走，都是新建大马路，车也不多。
从天河智慧城地铁站出发，实测到金融城几个主要上班点都是半小时以内，包括换乘时间。
如果是通勤到猎德-潭村-珠江新城的话，人流会相对多一点，但时间是差不多的。
有两点要注意，一个是我等到了快车，换乘后也没怎么等车，所以实际会有大概3-5分钟时间出入。
另一个是，21号线非高峰时
间的等车时段有时候会挺久。
家门口的公交，也可以直达金融城、天河北、科学城，很方便。
商业：广百广场+周边底商
珠江
天河都荟距离广百广场就隔了一条马路，板块商圈成熟，就是以前的万科广场，是整个天河东北部最旺的商业购物中心。
此外，想日常点外卖，周边公寓多，打工人也很多，底商很丰富，烧腊、兰州拉面、超市、奶茶店都有，不愁吃喝。
教育：配建幼儿园，小学初步统筹周边，华阳新塘小学/清华
附中
湾区学校/凌塘小学。
地块北面，有规划的中小学地块，初步规划是建30班初中，计划引入广州中学办学。
早些时候，珠江天河都荟
出让
文件中初步定的是读华阳新塘小学，
板块内还有在建的清华附中湾区学校二期（预计2026年完工）/凌塘小学
。
整体教育资源
是够的，预期也有，但需要一个更明确的指引，给业主一颗定心丸。
如果能把学校定下来，珠江天河都荟配套就拉满了。
产品：容积率2.0，24F两梯五户、14F两梯两户，新规户型
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天河都荟首推北地块，容积率2.0，一共4栋，货量284套，户户朝南，超宽楼间距。
其中，
大户型是14F板楼，两梯两户，只做152平，层高约3.3米对标豪宅。
小户型是24F两梯五户，72、85、105、123，层高约3.15米，这个层高可以暴打广州市面上一切刚改产品。
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天河都荟的新规产品，是市面上最牛的一批新户型，碾压旧规做出了代差。
同时，
全屋精装配置，交标带中央空调，引入华为智能系统，主打“智造”，现代化科技住宅。
72平，就做到三房两卫，四开间全南向。有入户柜收纳，客厅用了飘窗增加开阔感。
85平，三房两卫。72平全面放大版，是走量的户型，阳台连通了次卧，望内部花园。
105平，四房两卫。
市面上小四房的主流布局，做到了入户玄关，卫生间不在门口。
123平，四房两卫。最好的一批大四房户型，入户玄关、南北对流、动静分区、主卧衣帽间，
南向卧室都能三边下床。
152平，4+1房3卫。专梯入户的豪宅户型，6开间全南向，尺寸更是拉满，层高约3.3米，客厅开间约6米，阳台约9米，四个卧室都能放1.8的大床。
我们拿到了珠实样板图的一些效果图，大家可以参考。
在公区打造上，
珠江
天河都荟计划做酒店式首层大堂，会所计划打造成一个双泳池会所。
以及内部花园做主题园林。
周边还有火炉山、大观湿地公园、新塘水库，日常遛弯有地方可逛。
整体城市界面很新，一些新办公楼是互联网IT产业园为主，不压抑。
家门口的高唐路车流量不多，日常噪音小。
适配客群：天河生活圈+科学城客户群
先说重点，
只要生活圈在天河，
珠江
天河都荟就在涉猎范围，不管是智慧城、金融城、珠江新城、石牌、五山，通勤都算方便。
还有科学城客户群，想买回市区，有更好的产品和环境。
项目既做了152平的改善平层，也能做到72平的刚改上车户型，要分两部分来谈。
对于总价预算比较高，想买板楼大户型的老板、高管来说，这里是智慧城核心区容积率最低、面积段最大、
大户型产品最
能打
的新盘
。
市区要找容积率
2.
0
的新规新盘，是要看到均价8万+的豪宅越秀观樾了。
珠江
天河都荟的旁边，也有水景流过，大户型是一线水景。
