主要观点总结
本文对比了绢麻厂和保利琶洲南两个高端改善楼盘的拍地价、定位、板块能级、景观资源等因素，分析了它们的买入逻辑和价值支撑点。同时提到，楼盘的价格来自预期，需要根据自身需求和现金流情况做出选择。
关键观点总结
关键观点1: 拍地价
绢麻厂的拍地价高于保利琶洲南，这是因为绢麻厂需要配建中小学。
关键观点2: 定位
两个楼盘都是高端改善盘，价值支撑点不同。绢麻厂更注重景观和学位，而保利琶洲南则更具想象力。
关键观点3: 板块能级
绢麻厂所在的板块能级高于保利琶洲南所在的板块。能级越高，下限越高。
关键观点4: 景观资源
楼盘的景观资源存在鄙视链，江景和园景最值钱，其次是城景，最后是村景。保利琶洲南缺少江景资源，而绢麻厂则拥有江景和城景。
关键观点5: 其他优势
保利琶洲南的建设速度可能快于金融城，未来增量更多，兑现更快。此外，它还是纯板楼设计，户型设计可能更优秀。
关键观点6: 购房建议
购房需要根据自身需求和现金流情况做出选择。在楼市沙龙中，可以进一步咨询和交流。
正文
2024年不少人还在纠结买大境还是买天瑞，2025年这个问题已经演变成为：
甚至有人说，千万的预算，2024年只能看天河北以北的越天和以及奶厂观樾，2025年同等价位可以买琶洲了。
今天我们来聊聊，同样保利出品，绢麻厂以及保利琶洲南，它们之间的区别是什么，以及买入逻辑。
一个楼盘的拍地价以及拿地时机，在很大程度上决定了其未来的命运。
绢麻厂的拍地价格是5万1，拿地时间24年12月月底；保利琶洲南拍地价格是4万3，拿地时间24年10月底。
从拿地时间来看，两者相差无几，都是在928新政之后拍的，行情还没有反转，可以说大家都是风起于青萍之末。
从面粉的价格来看，不用等面包做出来，大概就可以盲猜绢麻厂地块是优于保利琶洲南的。
为什么前者价格高于后者呢？有一个重要原因，就是绢麻厂是需要配建中小学的，而保利琶洲南没有公立学校。
5.1万对比4.3万，贵了15.6%，等房子盖出来，这个差距可能放大到20%。
同样定位改善新盘，同样预算在1000万到1500万，花多15%的钱买绢麻厂值不值呢？
这是个没有答案的选项——如果你很看重学位，学位是必选项，那它就值；如果你不需要用到学位，那它就不值。
万金油的说法会显得很没有水平，于是我决定提供另一种思路，看看要不要花多15%的钱买个带学位的房子。
绢麻厂位于员村，挨着员村是天河公园，这里有两个次新高端改善盘，一个带强学位，一个带弱学位。
瑧林目前没有查到成交价，挂牌价123的三房最低挂牌是9万8；天逸上一次成交要追朔到24年1月份，是一套172的四房，成交单价11万7。
只能从贝壳显示的综合挂牌价格，新世界天逸是13.2万，瑧林是11.8万，两者价差10%左右。
因为瑧林楼龄比天逸新，所以如果两者相同楼龄的话，那么这个因为学位强弱产生的方差会更大更接近15%。
换言之，天河很多高端改善的购买力，是愿意支付溢价15%来买入一个强学位楼盘的。
因为你多了一个强学位属性，也就多了一条边（6边形理论），楼盘的均衡性也就更强。
绢麻厂和保利琶洲南，一北一南，北是金融城西区，南是琶洲岛以南的琶洲南。
如果单论西区，金融城西区肯定弱于琶洲西区，但是琶洲南的板块能级也弱于琶洲西区。
而保利琶洲南的位置，有点类似琶洲中区的后花园，因此我认为，绢麻厂所在的板块能级是高于保利琶洲南所在的板块的。
能级越高，说明下限越高；至于上限，得看楼盘产品力。
两个楼盘未来的上限怎么样不好说，但是其中有一样的确定的，就是它们的景观资源。
绢麻厂二线南向望珠江和对面琶洲，有二线江景有琶洲CBD城景；保利琶洲南北望琶洲CBD城景，而南向看村景。
我一直认为，楼盘的景观资源也是存在鄙视链的——它们依次是：江景，园景，城景，村景。
江景和园景代表不可复制的自然资源，而城景代表生产力。
保利琶洲南对比绢麻厂，少了一块江景长板，多了一块村景短板。
对于大面积高总价的房子（比如面粉厂），最好能占据一些稀缺景观资源，这样会好讲故事一些。
绢麻厂和保利琶洲南同样作为高端改善盘，其价值支撑点并不一样。
保利琶洲南最大的价值，其实就是来自琶洲二字——琶洲南板块也是属于大琶洲范畴。
说了那么多绢麻厂碾压保利琶洲南的点，我们来讲讲保利琶洲南有哪些是优于绢麻厂。
也就是说，同样是村，琶洲南改头换面的时间，要小于金融城。
相比金融城，琶洲未来的增量更多，兑现更快，想象力更丰富。
价格并不来自它应该值多少钱，而来自己大家觉得它值多少钱——价格来自预期。
除了增量之外，保利琶洲南另一个优势，是纯板楼设计——大概是因为没有好景观，所以不需要牺牲户型。
又或者说，地块有的是，山卡拉的村景不值钱，随便看。
员村拍完面粉厂绢麻厂后，还有地块供应吗？肯定有的，比如红砖厂。
保利琶洲南这里呢？也会有的，琶洲南板块的未来供应量，会高于员村。
唯一的好处是，随着琶洲南连片开发，稀缺性降低了，但是整个板块连片成型了，宜居属性也提升了。
结论是什么？结论就是无论定性还是定量，都是方方面面加加减减去定位去选盘的。
户型图没出来，价格表也没出来——关于绢麻厂和保利琶洲南的对比，还有好多好多没剖析。
是要买看起来贵但是更好的房子，还是要买看起来便宜但也不差的房子？
但是这些年经历过一波长熊，大家买房的心态变得更加谨慎保守。
好的价格也需要有匹配的现金流，现金流才是必要条件——如果有持续不断的现金流，想不盈利都难，因为可以一直买。
3月8号新一轮楼市沙龙要来了，想要参加的，欢迎扫码咨询。
-END-
我是吴大，独立思考，不吹不黑，为广州中高端买房人提供购房＆落地服务；如果你也有购房疑问（置换、学位房、改善等），欢迎添加下方微信进一步咨询，我们下期再会！
