思辨 | 房企特色小镇两周年：潮水退去谁在裸泳？

两年来，国家部委级别支持特色小镇政策达17个，但自去年底四部委规范文件严防房地产化,特色小镇主管部门变更为发改委以来，政策发布频率减少，原有住建部特色小镇也并未开始第三批的申请工作，相对于的，地方政府的细化政策开始落地。

政策趋于平缓 市场热度稍降

2018年，国家部委未发布新政策，地方政策集中在土地等细化政策，趋向稳定、具体。此外，十九大后提出乡村振兴战略、田园综合体成新风口，部分企业转型乡村、农业，在特色小镇的项目提法上也发生了变化，种种原因造成特色小镇搜索热度微降。

全国小镇增速放缓 单纯借名炒作现象减少

从数量上看，2018年以来特色小镇总量继续增加，但增速放缓，省级以上官方小镇（不含县区及企业项目类小镇）仅新增200余个，这与去年的大规模集中发布有关，当下诸多省份特色小镇正进入建设落实阶段；此外，特色小镇领域单纯借名炒作现象也有所减少。

除了2016-2017年企业有明确发布“小镇目标计划”，2018年以来房企涉足小镇相对开始低调，但根据公开资料碧桂园、华侨城、绿地、华夏幸福等企业特色小镇领域的布局速度仍然较快，从签约量上排在前列，这些企业相对来看都具较有优势的产业资源实力。

根据公开信息统计，截止2018年7月，克而瑞房企销售排行榜TOP100中有71家涉足或参与特色小镇项目，累计涉及项目数量数百个，房企涉足特色小镇的数量最多，程度最深。

七成百强房企涉足特色小镇 产业业务纷纷独立

除了以单个或多个项目方式参与特色小镇建设之外，多家房企将小镇业务进行独立，成立专门小镇集团或事业部，如绿城小镇集团、碧桂园产城事业部、华夏幸福产业小镇集团、祥生小镇集团，深耕特色小镇领域。

如果从业务上进行分析，这些独立部门或集团多承担企业产业、教育、健康、科技等多元化的使命，因此，从业务上看实际上超越了单纯的“小镇”概念，更合适的应该归为产业发展业务部门，这也说明房企能够从更宽阔的视角下看待特色小镇业务的本质。

目前，房企获取小镇项目的主要方式以政府合作/招商为主，另一方面，房企在落地小镇项目时选择与拥有资源的企业（土地、产业等）合作也占据相当一部分比例，此外，凭借开发和资金实力，收并购等也是房企获取项目的一种方式。

房企特色小镇进展尚处于初期

克而瑞根据公开资料统计，房企当下公布的特色小镇项目6成为意向投资项目，签约类约3成，开始动工的部分尚不到5%，从大范围来看，房企特色小镇进展尚处于初期。

同时，根据克而瑞实地调研反馈情况来看，企业可以通过政府招商，或与具有土地资源的地方企业合作，短时间内获得大量土地。但获得土地后，不少项目存在基础建设、产业培育让位于地产销售的现象。

由于政策调控、地价及市场竞争加剧，近两年，企业在招拍挂、收并购等方式之外，借助特色小镇名义通过捆绑资源拿地蔚然成风。

房企嫁接优质产业资源能够在传统开发的基础上，带来工作机会和经济增长，因此，政府在出让土地时相对给予一定的优惠，使企业获取土地的成本降低。根据典型企业借助利用产业资源或IP拿地的公开资料可以看出，嫁接资源获取的土地价格平均是周边的51%，土地价格优势明显。

总结下来，企业捆绑产业资源拿地的模式可以归结为以下几类——

文旅模式，整合IP资源，形成成熟的文旅产品体系向政府勾地，核心在于资源的稀缺性和可落地性，如华侨城文旅小镇。

大健康模式，整合/战略合作医疗资源，融入生态、养生、体育、文化等形成大健康产品体系，形成强强联合拿地的模式，如绿地康养产业。

科技产业模式，依托资金实力和产业资源整合能力，通过科技小镇概念拿地，但该模式进入门槛较高，如碧桂园科技小镇。

农业扶贫模式，响应乡村振兴战略，通过农业扶贫模式可获取农业流转用地，但目前尚未形成成熟的产品模块和盈利模式，如万达丹寨旅游城。

特色小镇PPP落地不佳 中小企业参与有困难

根据财政部PPP综合信息平台的数据进行的相关统计显示，一半特色小镇PPP项目仍处于项目识别阶段，特色小镇PPP入库项目落地率较低。一方面说明，前期特色小镇PPP项目良莠不齐，存在盲目上马的情况；另一方面，大量特色小镇PPP的建设发展存在变数，不能过于依赖PPP模式。

特别是2018年以来，总体融资环境趋紧，同时，地方债务问题的暴露，使国家规范以政府和社会资本合作（PPP）项目发行债券融资，对PPP项目进行了一轮清理，经过规范，央企参与PPP被严控。未来，拥有运营经验的大型房企、文化旅游开发企业，作为特色小镇建设主体受欢迎程度会更高。

运营投入较大，持续经营要有耐心

根据调研情况，在早期阶段，在大部分地方小镇内部，大部分利润依赖于地产销售，而一旦脱离了地产销售，靠运营支撑获取收入并覆盖财务成本已相对困难。

以备受关注的明星项目无锡拈花湾为例，总投资约48亿，一期销售物业收入约10亿，年经营收入约6亿，相对诸多小镇，拈花湾的运营已经相当成功，但是产业的投入产出见效速度必然不能和住宅开发相比；从另一个角度看，投资回收周期长，运营、财务压力大也倒逼企业在精细运作上下功夫，这也是做惯了销售业务的房企转做运营需要具备的核心能力。

无锡拈花湾

另一个样本是丹寨万达小镇。万达2014年启动丹寨包县扶贫，先后捐资13亿元建设丹寨万达小镇，3亿元建设贵州万达职业技术学院，5亿元设立专项扶贫产业基金。其采取的是长中短期结合的方式，短期利用扶贫基金全面托底，中期利用旅游产业全面带动，长期通过教育阻断贫困。

丹寨万达小镇是万达丹寨包县精准扶贫的核心产业项目，从公开数据上看，开业一年的丹寨万达小镇全年累计接待游客550万人次，是2016年丹寨全县游客的6倍，丹寨县旅游综合收入达24.3亿元，是2016年全县旅游综合收入的443%。此外，小镇还带动丹寨种植业、养殖业、手工业、住宿业等行业发展，大量外地游客通过丹寨万达小镇引流到全县各个旅游景点，旅游收入均同比大幅增长。

丹寨万达小镇

目前来看，丹寨万达小镇已具备一定的内生动力、能产生持续收益、带动众多行业发展。从这个角度看，做好特色小镇其产生的效益是远远大于单纯的开发业务，前景也是非常巨大的。

众多企业在选择小镇产业时钟情于文旅产业，但是文旅不是房企做产业的避风港，其需要把控的To B和To C两端，使其更加依赖长期运营能力，当下企业进入小镇更需要“真材实料”。

产业由单一的文旅转向实体产业领域

特色小镇以产业为基，龙头房企已在更实体的产业上布局许久，从公开资料来看，碧桂园已集聚产业资源超过1700家，进入机器人、智能制造领域；绿地控股也已投资3亿元布局人工智能。如果这些资源能够真正形成实力，将会使这些企业在产业领域拥有更多的话语权。

除了龙头房企之外，也有不少企业是真正做产业，比如祥生小镇，在全国16个城市布局多个小镇，在体育、农业、文化等产业领域一直探索。以及美的置业，以佛山美的鹭湖旅居小镇为出发点，探索融合产业内容，持续的增加合作产业资源，并孵化智慧文旅产业。

房企搭建产业持续推进 真正见效尚需时间

对于产业来说，并不是拥有资金就能够快速上手，以与住宅相对的产业地产领域，诸多企业多年深耕才取得一定的成绩，房企想要快速获得产业发展，务必认清产业发展的规律和逻辑，如果仅仅是异想天开或者拔苗助长，势必会因发展模式的不清晰离不开销售换取利润，收获一定的苦果。

从不少企业的持续动作来看，做产业已经成为集团上下笃定的业务方向，其相应的产业联盟、产业团队也在独立建立，如此方能真正有别于开发销售的传统模式，找到持续性的发展模式。实际上，房企搭建产业实质上一直在推进，不少企业在产业上蓄积实力，真正产生效果还需要时间。

当下，引导特色小镇健康良性发展成为官方共识，各地对特色小镇建设的支持开始走向务实。而遍布全国的如此多的小镇如何落地，如何统筹产业发展，着实面临市场巨大的拷问。虽然如此，也应该看到在全国有一批企业在真真正正扎实做小镇、做产业，给予一定的时间和耐心，真正具有鲜明特色和产业实力的一批小镇将会脱颖而出。

当然，当下，乡村振兴、田园综合体正热，政策风口在不断转变，但是不变的是，企业要想做好多元业务，开辟崭新跑道，离不开对产业的深刻洞察和对资源的敬畏之心。不少企业已经意识到了这一点，正因为如此，虽然小镇领域有过一些乱象，但我们对“小镇”这种创新模式的未来仍充满期待。

扩展阅读：

关于特色小镇 国家发改委这样说！

2017年12月4日，国家发改委会同国土部、环保部、住建部，联合印发实施了规范推进特色小镇建设的若干意见。目前，特色小镇工作由国家发展改革委规划司牵头统筹推进。

在长沙举办的首届中国特色小镇论坛上，国家发展改革委规划司刘春雨先生代表规划司做政策解读， 他表示，国家发展改革委将会同有关部门对各地特色小镇建设过程中存在的各类问题进行统一规范，严格控制建设数量，取消一次性命名，统一实行宽进严定动态淘汰的达标制度。

国家发展改革委规划司刘春雨

以下是发言内容：

12月4日，国家发展改革委会同国土部、环保部、住建部联合印发实施了《关于规范推进特色小镇和特色小城镇建设的若干意见》。这个《若干意见》主要是针对近年来特色小镇和小城镇建设中出现的一些苗头性、倾向性和潜在性问题提出的。

特色小镇作为新生事物，其原始经验来自于浙江。推进得当，既能产生新经济新动能，又能创造宜居宜业宜游的发展新空间；推进失当，就有可能浪费资源、破坏环境、留下遗憾。因此，需要及时规范纠偏。近年来，国家发展改革委会同有关部门对各地区特色小镇和小城镇建设进行了大量实地调研，发现需要引起高度关注、及时规范的一些突出问题。主要表现为7个方面：

一是概念不清、定位不准。盲目把产业园区、旅游景区、体育基地、美丽乡村、田园综合体戴上特色小镇“帽子”，特别是把特色小镇错误理解为行政建制镇，在几十平方公里以上的空间内推进建设。这种概念上的混乱，违背了特色小镇建设初衷，无法实现在一个集聚的空间范围内推进供给侧结构性改革和产业转型升级。

二是盲目发展、质量不高。一些地区不顾现实基础和发展潜力，相互攀比、层层加码，过度追求数量目标和投资规模。这种做法难免会劳民伤财、留下败笔。

三是同质化严重、特色不鲜明。一些地区照搬照抄浙江经验，“学形不学魂”，在产业发展、规划设计等方面缺乏地域特色。失去了特色，小镇也就失去了生命力，就会丧失发展机遇。

四是政府主导倾向明显、市场化不足。一些地区依然沿用传统开发思路，一厢情愿地发展自认为有前景的特色产业，中西部地区尤为明显。这可能导致小镇难以长期可持续运营，甚至出现“空镇”“鬼镇”。

五是重物不重人、搞形象工程。一些地区重物质建设和外观美化，忽视环境营造和生活配套，缺乏对人的吸引力。这是造新城的延续和变异，无法满足人民对城镇生活的美好期待。

六是盲目举债、积累债务风险。一些地区尤其是少数依靠财政转移支付维持运转的县过度举债建设特色小镇，政府投入大、占比过高。这些不顾及本地财政实力的做法，会放大地方政府财务杠杆，增加地方政府债务。

七是房企过度参与、小镇地产化。一些特色小镇房地产用地占比过高，但产业发展模式不清晰、商业模式不成熟，缺乏持续盈利能力。这可能形成新的房地产库存，给政府带来基础设施维护和社会治理的负担。

针对以上突出问题以及问题产生的原因，国家发展改革委会同有关部门制定了《若干意见》，提出了5条基本原则、10个重点任务和4方面工作要求。国家发展改革委将会同有关部门，引导各地区坚持稳中求进工作总基调，引导特色小镇健康发展。下一步的重点任务是：

一是准确把握特色小镇内涵，不能把特色小镇当成筐、什么都往里装，不能盲目把产业园区、旅游景区、体育基地、美丽乡村、田园综合体以及行政建制镇戴上特色小镇“帽子”。

二是合理借鉴浙江经验，避免脱离实际照搬照抄，特别是中西部地区要从实际出发，走少而特、少而精、少而专的发展之路，避免盲目发展、过度追求数量目标和投资规模。

三是注重打造鲜明特色，聚焦高端产业和产业高端方向，发展优势主导特色产业。

四是有效推进“三生融合”，科学规划生产、生活、生态空间，促进产城人文融合发展。

五是厘清政府与市场边界，以企业为建设主力军，发挥好政府强化规划引导、营造制度环境、提供设施服务等作用。

六是实行创建达标制度，控制建设数量，统一实行宽进严定、动态淘汰的创建达标制度，取消一次性命名制。

七是严防政府债务风险，特别是县级政府综合债务率超过100%的风险预警地区，不得通过融资平台公司变相举债建设。

八是严控房地产化倾向，从严控制房地产开发，合理确定住宅用地比例，防范“假小镇真地产”项目。

九是严格节约集约用地，严控新增建设用地规模，避免另起炉灶、大拆大建。特色小镇规划用地面积控制在3平方公里左右，建设用地面积控制在1平方公里左右。

十是严守生态保护红线，严禁以特色小镇和小城镇建设名义破坏生态，严禁挖山填湖、破坏山水田园。

在下一步工作中，国家发展改革委将充分发挥推进新型城镇化工作部际联席会议机制的作用，加强对各地区的监督检查评估。国务院有关部门将对已公布的第一批127个全国特色小城镇、第二批276个全国特色小城镇、96个全国运动休闲特色小镇等，开展定期测评和优胜劣汰。各省级人民政府要强化主体责任意识，及时规范纠偏，调整优化实施方案、创建数量和配套政策。国家发展改革委欢迎主流媒体持续跟踪报道建设进展，发现新短板新问题，总结好样板好案例，形成全社会关注关心的良好氛围。

来源：丁祖昱谈楼市

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