专栏名称: 真叫卢俊
认认真真聊地产，实实在在谈买房。不做楼市专家，不做地产老炮，做你筑家途中的引路人。
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物业的好坏能让小区二手房价差多少

真叫卢俊  · 公众号  · 房地产  · 2025-01-11 08:24

正文

翻出了一些以前写的文字
好像现在来看又别有一番滋味

以前，很多居民对物业不够重视

觉得物业可有可无，所以不乏拒交物业费的情况

但是近两年，我实地看了上百个二手房小区后
切实体会到
其实业主们不是不愿意交物业费，只是希望自己既然花钱了，就该得到相应的回报
我选了几个看房时印象尤其深刻、且在市面上极具代表性的楼盘
跟大家好好谈谈物业这个话题
中环内的典型代表，是房龄约20年的仁恒河滨花园，和一路之隔的天山河畔花园
还有一些房龄超30年的外环外老破小集合地，超级大盘万科城市花园及周边
内环内的代表，肯定要属凭一己之力换掉物业的中远两湾城
图源百度地图
事实上，有物业和没物业的小区，物业好和物业差的小区，差距真的非常明显

01
会所运营，是小区物业综合实力的外显
当下很多新盘，在销售阶段会通过强调自家会所配置，来标榜品质上乘
因为配置全面的服务型会所，往往意味着开发商的高投入度
其实，楼盘交付后，会所的运营水平才是考验小区品质的关键
仁恒河滨花园的物业，就是会所运营方面，优秀到有口皆碑的代表
作为一个房龄约20年的小区，仁恒河滨花园的会所，时至今日仍然很新且持续运营，各个细节都让人舒心
其物业的运营实力可见一斑
这种实力首先体现在会所的功能齐全性方面
喜爱运动的居民可以去健身房、恒温泳池、乒乓球场，喜欢生活休闲的，则选择更多，除了阅读室、咖啡馆、跳操房
还有点餐后可以送饭上门的社区餐厅，甚至还有价格公道的洗衣房和做美容美发的场所
除了功能齐全，物业服务还体现在专业上
整个小区自带的6000㎡水岸会所，物业的工作人员每年都会提前约一个月就开始检查排休
以便客户夏天缤纷时，在自家楼下就能有海边度假感
我前阵子去看时，正好就看到物业的工程师傅在整修，可见泳池维护非一日之功
而且，无论是会所内部的羽毛球馆，还是会所外部的网球场
都可以看到物业维护的用心，场地崭新，住户也乐于使用，整个社区生机勃勃
二十多年前的酒店大堂式入户，在当时算是十分超前的设计
如今看仍然不算过时，不仅功能齐全、玻璃干净到仿佛不存在，还设置了爱心医疗箱以备不时之需
除此之外，一些细节之美，更是让人很难相信这个小区已经20年
崭新的三菱电梯、干净的儿童游乐区、风雨连廊雨棚和阳光下温润的立面
不愧是每天有人打扫、外立面一季度刷洗一次的成果
最后不得不提的是，仁恒河滨花园的水景
敢于把喷泉水景设置在一片竹林旁，是非常需要勇气的
因为竹叶易落，但凡有一天没及时清理，水面水质都会杂乱显脏
但是仁恒河滨花园的物业，就是做到了让业主无论何时看到这汪水都清澈见底
之所以能有如此多丰富场景的呈现，如此精致到细节的整修，如此二十年如一日的干净
很关键的一个原因，其实是开发商内部补贴
但仁恒物业的目的不是为了创收，会所的目的也是为了带给业主更好的生活体验
正是这样不打折的服务，也才让仁恒的物业费缴纳率高达99.8%
但是基本同岁且一路之隔的天山河畔花园，就完全是另一番场景
让我深刻切实地意识到
因为物业服务水平的不同，住户的体感竟然可以差别这么大
天山河畔花园不仅外立面已经起皮脱落，且斑驳污渍很多，非常影响观感
我去看小区实景的时候，还被右下角那张图里的地面大凹洞绊倒了
小区内不加维护的水塘，水质已经脏到无法分辨锦鲤麟片的光彩
公区设备老旧甚至生锈，出门锻炼或运动的人非常少，入户门的管道外露、台阶裂痕明显，感受糟糕
尤其是这个露天泳池，对比仁恒河滨花园的户外泳池和水景，简直云泥之别
生锈的栏杆，周边有裂纹的地面、随处可见的垃圾和烟头等
整个气息都给人一种破败残损的颓势，没有生命力的遗憾
这些场景不会说话，但都在无形中告诉我们，天山河畔花园的陈旧和物业的不作为
相近地段、相近房龄的小区，存在2元/㎡/月的物业费差异，物业服务和会所综合运营水平差距竟然就能如此大
而且直接导致业主生活环境的差别也很明显，最终这种差别也体现在成交均价上
数据为2024年6月，数据整理自链家
可以预见的是，如果天山河畔花园的物业再不加以改善，长此以往，两个相邻小区的单价之差可能就不是1字头了

02
日常维护，最能体现一个小区物业的服务能力
好物业会日常维护和为业主争取利益，差物业则是三不管
外环外的万科城市花园，在对比其周边老破小时，其物业服务能力被无限扩大
你能想象，这是一个30多年老小区的楼道和楼梯把手吗
几乎可以说是一尘不染，昏暗的灯光下甚至呈现出一种复古又有层次的美感
万科城市花园因为临近虹桥机场，噪音巨大，每3-5分钟就有特强噪音从头顶飞过

所以机场给到小区补偿，而物业则将补偿悉数用于更新小区上面
比如全部住户的家都换成双层中空隔音窗户
不仅噪音干扰变小，房子立面搭配白色小窗，隐于绿化内，老旧小区都有了小洋房的美感
除此之外，每栋的楼栋门头也做了更新，精致得像小城堡的入口
同时道路重新整修，车位增加，加装电梯，这些相关举措对小区形象的改善，都是立竿见影的
站得远一点、高一点看得会更加清楚
而且，物业投入后，小区的电动车棚也得到更新，不仅遮风挡雨而且随时可充电
小区内部还引进众多商铺、开设网球场、修缮河道和活动区，甚至浪漫到给大树穿上漂亮的公主裙
这样整洁舒适的生活环境，便是得益于，小区内随处可见的物业服务人员的付出
在这里，我还发现一个突破固有认知的真相
那就是小区物业的服务能力，并非完全取决于物业费
万科城市花园小区周围的老旧小区，很多物业费比城市花园还贵，但服务却很差
比如水景和观景台变成了停放电瓶车的荒废景点
外立面破旧脱皮掉落、公区路面坑洼不平的问题，都非常影响小区观感
而且碎掉的瓷砖有安全风险，物业却视若无睹，不积极整治

这样不作为的物业，带给房子的折损速度是非常快的
说实话，如果我是买房的人，看到这样岌岌可危的房子，大概率也会立刻掉头走人
万科城市花园不仅物业费低，仅1元/㎡/月起，物业服务水平还比周边老盘的品质高，也难怪当前成交价会比周边小区每平高出5000元
数据为2024年6月，数据整理自链家
而且不是所有业主，都有能力像下面这个小区这样，团结一致换掉不作为物业的

03
换过物业以后，发生了肉眼可见的变化
要说沪上名盘，中远两湾城必定榜上有名
发生在这个楼盘的传奇就没停过，不仅是因为它建面超160w方，容纳约1.2w户、5w人居住的体量，堪称上海内环内最巨无霸的小区
而且还因为，无论是上海成交小区榜、上海人气小区榜、还是上海热搜小区榜，中远两湾城都长期霸榜TOP1
更是因为，业委会还为业主追返4000万并亲手炒掉自家烂物业的壮举
而后邀请上海TOP级品牌物业：万科物业，进驻自家小区
听业委会韩主任说，万科物业来到中远两湾城，前期整体维护的费用就达到了几百万，还带来了不少增值服务
不仅物业服务范围扩大，甚至买房租房都可以找物业
物业对自己的定位就是业主的好邻居，主诉就是业主的幸福，服务精神拉满
物业除了业务范围拓宽之外，还非常精细且实际
比如以前车流非常混乱，车辆经常被堵在小区内部，道路坑坑洼洼十分影响美观和安全
万科物业进驻后，为了避免车辆阻碍道路，不仅重新规划了停车位
从原来的随进随出，变成了1、3号门进入，2、4号门出行，单进单出
道路不仅被整修得非常清爽干净，还增加了路灯和监控，小区变得不仅整洁还安全
变更为好的物业后，中远两湾城内一些非常日常且细节的美好开始呈现
比如入户大厅，有的兼具高端大气和电瓶车的日常感，有的则走高档酒店风
整修后的入户大堂并不一味追求高端
而是根据住户需求，增加了休息闲坐的软垫，同时增加生活感，进入大堂入口仿佛进入自己家门，有书法作品，有中国结
配置上，有大屏监控和新换好的三菱牌电梯，安全感十足
电箱穿上了新衣服、小区内宠物便桶和应急箱的设置，也让业主遛狗再也不用担心，在这里，小鸟都有自己专属的新家
同时，因为中远两湾城地处苏州河边
所以沿苏州河的林间步道也在不断改造，最终成为苏州河沿线最美风景线的重要部分
对了，中远两湾城还有个最美大堂公区
设有奢华的水景吊灯、墙面通铺瓷砖，地面有艺术拼花
这样的内部设置，才真正撑得起内环内、苏州河环绕的优越地理风貌
中远两湾城换成万科物业前后的重大差异
还体现在业主回归、自住率提高方面，就连房价都在上涨
在2020年的时候，中远两湾城房价只有约7w/㎡
伴随着上海房价的略涨，和换掉老物业后小区品质上升等等一系列正面刺激
使得中远两湾城价值回归，2023年初，换物业前的成交均价还在7w/㎡
数据为2024年6月，数据整理自链家
换物业后，中远两湾城的成交均价就已经来到9w/㎡
2023年中旬，成交价更是直接突破10w/㎡
图源链家
相信，上海内环内这个巨无霸社区，也会因为万科物业的常驻变得越来越好

04
从以上案例我们切实看到，小区物业服务水平直接影响居住体验，间接可影响房价
有物业且物业水平高的小区，是可以实现房产折旧速度延缓的
而且小区的立面、管理、绿化等与物业服务紧密相连的细节，都在影响二手成交价格和速度

好的物业服务，是居民舒适度的重要来源，也是二手房房价保值甚至增值的重要加成
我们为了自己小区的长远利益，真的不应忽视物业和物业费
既然花大价钱买了房产，就应着眼于长线的变化，算长线的钱

因为无论现在还是未来，可选范围里，没有买房人会选择物业更差的那一个

以上为正文，来自真叫卢俊团队

这是真叫卢俊公众号的第5806篇原创文章

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