迪拜最高楼，马上会变得不值一提 | 冯仑风马牛

文/冯仑

不管是住宅还是商用不动产，都有一个概念叫做“容积率”。 很多人批评我们，说“容积率太高”，所以我们到成都，到西安，到任何一个城市，先要解决的问题就是密度。

我们去在全世界范围内看那些城市密度最大，但是又比较舒服的地方。

日本的大丸地区，1 平方公里，建 600 万平米的建筑；人口最密集的芝加哥，它的卢普区 1 平方公里建了 1000 万平米的建筑，但这个地方就有点压迫感了，不如日本舒服。

新加坡也很有意思，原本国土面积是 570 平方公里，后来填海扩张到 700 多平方公里的时候，承载的人已经有 580 多万了。现在新加坡规划的新住宅区，1 平方公里就有 4 万人，但是我在那里住了 1 年多，感觉非常舒服。

我们过去的概念里觉得，似乎是越松散、住的密度越低越好，但其实密度本身并不是一个特别吓人的问题，只要规划得当，我们可以有大丸这样的享受，也可以有新加坡的这种便利。

在提高城市密度的问题上，我们遇到了很多技术性的质疑。

一是“高了不接地气”。 但“地气”这件事儿，就像中国人说的“上火”一样，谁也没见过，但什么都能拿它来解释。 如果越接地气的楼越好，那究竟是一楼小孩考北大概率高，还是 20 楼以上考北大的概率高？到北大去看，住在平房的一定是少数，中国绝大部分城里人都不接地气，都在楼里，但都比原来发展得好。

第二个质疑就是“消防”，这是我们在规划中碰到的最多的问题。那么是胡同着火好救，还是大楼着火好救？胡同里一着火，连个消防栓都没有，车也开不进去，火烧联营地就烧没了；大楼里如果是小火，基本上没事儿，就算是大火，在一开始规划设计的时候也已经把技术上能防范的考虑进去了。所以，现代大楼的存活率远比传统的胡同要高。

现代城市消防技术的进步，已经大大提高了人们在楼里存活下来的概率。比如高 541 米的世贸中心，“911”后复原状态时发现，造成当时人员伤亡的原因主要有两个。

第一个原因，虽然设计了消防通道，但是没有考虑到紧急的状态，就像当时中国所有的高楼一样，只有一个逃生通道。一旦有紧急状况，救火队员往上走，逃生人员往下跑，就都堵在路上了，一堵，就容易发生踩踏。所以， “911”之后最新的 1 号楼就调整成两个通道了，救火的、逃生的各走一边， 牺牲一点大楼面积，但是一旦发生事故，存活率能大大提高。

第二个原因，着火时候的浓烟问题。我有一次刚入住到上海的四季酒店，就碰到广播播报火警，我也是头一回碰到。当时我住在 23 楼，我就纠结：走消防通道，还是走电梯？最后我决定走电梯，因为我觉得火刚上来，电梯应该没问题。

我为什么不走楼道呢？我知道当时“911”的时候同样遇到这种问题——着火的时候，楼道就相当于一根烟囱，所有烟都往上拔，走楼道就会先被烟呛死。所以“911”之后又出现了一个 “气幕技术”，用一股强大的气压，把浓烟压制下来，保证人在通道里面还是能存活的。