专栏名称: Vic周聊项目
金融从业者,研究长沙房地产市场多年,对改善有深刻认知。
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【土拍】拿下S1地块的黑马什么来头?

Vic周聊项目  · 公众号  ·  · 2024-08-30 11:30

正文

今天,备受关注的黄兴北S1地块由四川邦泰底价摘得,楼面价仅8200元。这个结果,确实在意料之外,但细究原因,市场目前阶段的不确定性导致开发商确实不太敢拿地,所以也算是情理之中吧。

先回答一个关键问题: 之前有自媒体说这个地块实际容积率并不低,因为有地铁和城铁的退距,导致实际可建设面积偏小,实际容积率要到2.4左右。

我的判断是,实际容积率仍旧低。退距是不能建设房子,但可以用做绿地和广场,实际上容积率对居住环境最大的影响是密度问题,这些退距对密度影响有限,所以居住舒适度是没问题的。更何况,哪怕是2.4在这种中心城区依旧偏低。在降容之前,瑧湾汇容积率是多少,养云是多少?降容后,君樾文昌、S10、华发四季均超过3,这块地容积率哪怕就按2.4算,在核心区还是很低的。

此外,很多小区因为要建设幼儿园、托儿所这种高密度的公共设施,实际上也是侵占了小区的土地资源,造成容积率提升,但平时也并没有人去还原这个容积率,所以我认为,这个项目容积率就是低,只是用作基底的面积不大,所以本来可以做洋房的容积率要做高层。当然,做高层的另一个好处就是有江景。

之后,来看看这个邦泰是个什么开发商。今年5月,邦泰拿下了梅溪湖一期的2024长沙市014地块(见《 【土拍】一般般,长沙3宗地块底价出让 》),是第二此在长沙摘地。之前在湖南常德开发过一个邦泰誉府。

邦泰从四川乐山起步,最开始仅是房地产销售代理公司,后涉足房地产开发,2013年迁往成都。其业务涉及房地产、园林、商业和物业,属于典型的开发商企业,主要业务集中在成都非中心城区、全川地市。省外拓展了包括云南、重庆、甘肃、陕西、两湖、安徽等,累计开发了一百多个项目。总的来看,其楼盘不主攻核心城区,以性价比著称。所以过去十几年,属于在三四线城市稳扎稳打积蓄力量,没有盲目扩张,倒也算躲过了一劫,在目前民营地产商死的死残的残的局势下,在四川应该算坐上了本土房企头把交椅。

所以,有能力逆势拿地。去年全国房企拿地面积排名中,排到了全国13位,这个数字很令人震撼了,遥想2020、2021年,这个位置可都是耳熟能详的头部企业。







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