加码利率调降，打开展望空间——对北京存量公积金贷款利率下调的点评

根据北京日报报道，北京市存量住房公积金贷款利率将于2025年1月1日自动统一批量下调，随着利率的快速下行，后续对未来业务展望的计价愈发重要。

根据北京日报报道，北京市存量住房公积金贷款利率将于2025年1月1日自动统一批量下调，此次调整隐含着调控权力的下放，预期后续各地政策的灵活性将得到提升。 根据央行发布的通知，2024年5月18日起，下调公积金贷款利率0.25个百分点，调整后，首套5年及以下/5年以上的贷款利率为2.35%/2.85%，二套5年及以下/5年以上的贷款利率不低于2.775%/3.325%，而北京此次存量公积金贷款利率的调整对象正是2024年5月18日前发放的住房公积金贷款。从政策的执行主体上看，公积金贷款利率调控的权力有所下放，即，从央行的统一调整下放至各地可因城施策，目前以北京为领先。

由于住房公积金贷款带有政策性支持，其利率一般低于商业性个人住房贷款，因此当前对公积金贷款利率的调降，有利于打开整体利率水平调降的空间。 在2024年10月LPR下调后，住房公积金贷款利率较商贷的优势进一步缩小，部分城市经由减点的商贷利率甚至出现与公积金贷款利率倒挂的情况，与两类利率本身的特质出现矛盾。随着公积金贷款利率的下调，有望进一步打开后续利率水平的调整空间。

当前的住房公积金贷款利率水平仍较高，后续将持续关注利率的调整频率与调整幅度。 当前的住房公积金贷款利率还未到合意水平，与部分消费贷、经营性物业贷款等风险等级更高的贷款品种相比仍较高，尤其是对存量部分。我们依然认为，若以风险等级来定利率水平，住房贷款利率应该高于国债利率，低于消费贷利率。

回顾2024年四季度以来的利率走势，利率已呈现出快速下行的态势，符合9月24日央行新闻发布会“引导利率下行”的政策方向，预期能够有效的下压实际利率。 10月以来，LPR下调、地方化债、公积金贷款利率调整等政策的接连推出，引导名义利率快速下行。考虑到实际利率的影响因素除名义利率外，还有通胀，我们认为当前名义利率的快速下行，已经对实际利率有所下压，而后续经济修复带来的通胀回升，将会引导实际利率进一步下行。随着风险的逐步化解，对未来的展望变得更为必要，远期业务的价值将逐步体现在估值上，继续看好2025年的资源整合和重组型机会，同时开发类公司也将逐级上行。

风险提示： 不扩信用背景下，价格企稳的压力仍在。