根据《经济参考报》报道，目前，证监会正在加紧研究面向个人投资者的公募REITs（可以将房子的产权切割成无数份，大家可以像买卖股票一样买进或卖出）产品制定相关的政策法规，其中，租赁运营类、公寓类以及公租房等相关企业的REITs将成为政策最先鼓励的方向……
明源君早已说过，限购限售限价下的当下，楼市就像一个平静的湖面，任何消息都会像一颗掉落湖面的石子，掀起波澜，引发一番多空论战。
推REITs的消息出来之后，空头立刻将其奉为楼市大杀器。而事实上，很多房企早就在期待这一天了。因为一旦公募REITs落地，各房企搞租售并举就比较容易算账了；过去凑不齐首付买不了房的人，也可以借助REITs投资房地产，享受房价上涨的红利！
公募REITs推出之后
龙湖等做租售并举的房企
将更加如鱼得水
对于房企来说，REITs是一种十分重要的融资工具，藉此可以实现轻资产或者轻重结合的租售并举转型。
一、过去做租赁不容易赚钱，但现在不得不做
过去二十多年里，中国房地产的发展异常迅猛，但大多数集中在住宅，提起“房地产”，大家脑海里最先想到的就是开发商，以及住宅的销售。而在美国，提到房地产主要是指商业地产。
当然，中国但凡上了规模的房企大都有自持的商业地产，但大家做得有点不情不愿，因为不容易赚钱。
据媒体报道，在今年的中报会上，绿城中国行政总裁曹舟南就表示，酒店和商业等持有型的物业虽然有着“最佳的避税工具、资产升值工具、现金流工具”三大功能，但这些资产本身的经营能力很难覆盖基本的财务费用，持有型物业比例过多正带给绿城中国极大负担。
因此，未来绿城中国在条件合适的情况下会逐步出售部分持有物业，只要未来的毛利率满足不了基本的净利需求，哪怕不错的项目也存在被出售的可能性。
现实中，像绿城这样的房企不在少数。
可是，到了现在这个阶段，不少房企又不得不持有商业等物业，因为调控之后，很多地方拍地的时候是要竞自持的，你不拿，明年可能无米下锅，一部分房企咬咬牙拿下来了，但其实还没想明白怎么干，比较痛苦。
当然，也有一部分房企自己选择持有物业，一为支撑规模的持续增长，二为对冲销售业绩波动的风险。
二、一些房企现在已经干得不错，REITs将为其再添一把火
目前，一些房企自持经营已经干得不错。比如龙湖今年的半年报显示，其物业投资业务租金收入比上年同期增长28.8%至11.4 亿元（2016年其投资性物业租金收入为19.1亿，2017年全年的目标收入为25亿元）。
龙湖地产官网显示，截至2017年中，龙湖商业累计开业商场数量22个，开业商场面积208万平米，整体出租率达到94.7%。到2020年将实现41个天街的规模，年租金收入会达到60亿元！此外，其长租公寓业务也蓬勃发展。
新城控股住宅+商业地产两条腿走路的战略，目前也已渐入佳境，商业方面，其已经探索了通过类REITs的方式回笼资金。
今年初，东证资管发起设立资产专项计划，新城控股作为原始权益人将青浦吾悦广场全部相关权益作价10.5亿元转让于该资产专项计划。
新城控股同意在4年内分5次向东证资管支付2亿元优先权权利金，年化融资成本约为4.76%，而新城控股2015年的整体平均融资成本为7.26%。显然，此次交易有效降低了公司总体融资成本。
藉此，新城控股使得青浦吾悦广场出表（集团和子公司的双出表），回笼了资金，实现了商业地产由重资产向轻资产运营的转变。
而且，东证资管赋予新城控股对该资产支持计划全部证券满三年之日时的优先购买权，如果公司放弃优先购买权，还拥有资产支持证券的优先选择权，购买价格为11亿元——这个价格很划算。
不过，虽然东证券资管对运维阶段和在交易结构上做了各种优化，降低了不少税收，但类REITs毕竟不是真正的REITs，还是难以完全避免新增税负。而真正的公募REITs是可以免税的。一旦公募REITs落地，新城控股在商业地产上将更加如鱼得水！
比如，不少房企很羡慕的凯德置业，通过“私募基金+REITs”的地产基金平台（仅有20~25%的资本金来自于内部现金流，其余均来自于外部基金或借款融资），借助第三方资金实现轻资产运营，并获取管理费收益和投资收益。
因此，国内很多开发商早就在期盼真正的REITs快点推出。融信中国的执行总裁吴剑就告诉明源君，目前，不少房企也在积极寻找潜在的业绩增长点，融信也在积极探索自持物业的运营模式，持有一些优质的，可以持续产生现金流的物业，可以对冲销售市场波动的风险，增值到一定水平，还可以溢价转让。如果未来政策在资本（比如允许租赁做REITs）和税收方面进一步给予支持，会很有前景。
过去，REITs迟迟难以落地，就是因为存在法规和税收的障碍，现在证监会正在加紧研究可谓正中房企的下怀。
三、资产管理公司已经开始在抢房企的饭碗了
有人可能会问，REITs要发展，得有合理的回报率，现在一二线城市的房价这么高了，租金回报率这么低，怎么玩？
明源君认为，开发、销售是养猪的逻辑，而持有经营是生小孩、养小孩的逻辑；养猪和养小孩的逻辑显然是不一样的！
一些房企其实已经看明白了，比如旭辉领寓的创始人张爱华在地产创新研习社上表示，用10年甚至6年时间回本的逻辑去看70年的自持物业，一定是会有问题的，如果有足够的耐心，自持物业是可以赚钱的。
今天算不过账来，不代表明天算不过来，因为租金回报率有两种算法：一种是用现期租金与当年投资额对比；另一种是用现期租金与当前房价对比。
昨天就有个人告诉明源君，她上周看到房东的购房合同之后，晚上失眠了，因为她租的那个精装公寓只有30多平米，月租金接近5000，当年房东买的时候是4000多一平，而目前该小区的均价是6万多一平！
如果按第二种方式计算，这笔投资很不划算，对企业来说，算投资回报率，还要在租金回报率的基础上扣减经营费用、税费等，更不划算；但如果按照第一种算法，无疑是划算的，因为业主不仅有可观的租金收益，而且还获得了资产增值的巨大收益！
REITs恰恰能为第一种算法提供可能——权益REITs不仅能享受租金上涨带来的现金流收益，还可以获得物业增值的收益。
正因为如此，其他一些金融机构已经在抢房企的饭碗了。比如中航信托对于商业物业或者其他的资产证券化下的大类资产，思路重心已经从过去的在市面上寻找优质资产，转向培育或重塑基础资产。
因为优质资产是有限的，而且大家都在争夺，价格自然也不便宜，不如找一些有潜力的资产或企业，向其提供一定的资金，进行一段时间的培育，待资产成熟之后，再以资产证券化方式转出获利。中航红星项目，也是中航信托把物业先买下来然后再进行资产证券化的，这与过去有很大不同。
凑不够首付的人
可以借助REITs投资楼市
分享房价上涨的红利
对做租售并举或资产运营的公司来说，REITs提供了强大的融资工具。可以实现了左手轻资产，右手重资产的模式。西蒙——REITs就是藉此称霸了美国。
对于普通民众来说，这也一桩好事。为啥这么说呢？过去两年，一二线城市暴涨，买了房的人自然赚翻了。可是，没能凑够首付及早入手的人就郁闷了。
同在一个城市打拼，都为城市的发展做出了贡献，却没能够享受到城市发展带来的房价上涨的红利，这确实很让人沮丧。
早在2011年，著名经济学家张五常就提出可以推出一种楼房股票指数合约，公积金或者个人投资者可以购买这种指数合约，如此一来，即便买不了房也可以享受房价上涨的红利。不过，这未能实现。
鹏华万科前海REITs让普通投资者投资万科前海企业公馆的门槛降到了1万元（100左右一份，买次购买不少于100份），但全国只此一家，且该公募REITs并不正宗。
美国人就好得多，因为他们即便凑不够首付买不起房，也可以通过REITs投资房地产，享受房价上涨带来的好处。
事实上，REITs最早起源于美国，1960年美国二战时期的名将艾森豪威尔总统签署《REITs法案》标志着现代REITs的诞生。
美国做REITs的逻辑是让小散投资者能够参与到大型的商业地产投资中去。因为个人资金有限，稍微富裕点的个人能投资个小商铺，但一个商场一栋写字楼动辄十几亿、几十亿，个人是买不起的，而通过REITs却可以参与到大型商业物业投资过程当中来，享受城市繁荣带来的红利。
过去几十年，美国REITs迅猛发展（如下表所示）。
在美国，有超过7000万居民用过其证券账户或者养老金账户投资了REITs产品，更有超过300个共同基金投资于REITs。
截至今年8月，美国REITs市场总市值达1.13万亿美元，远远超越传统地产开发行业。美国的大型开发商有二三十家，但是这些上市公司加起来的总市值还没有美国最大的REITs公司西蒙多！
▲数据来源：EPRA，Global REIT Survey 2016，摘自郭杰群《REIT的海外发展及启示》，全球REIT指数指FSTE/NAREIT ALL REITs Index
从收益来说，在美国REITs 20年年化13%（过去十来年，深圳房价的年复合涨幅也就这个数），超过标普、纳斯达克，且流动性非常好，可以在市场上自由的买进卖出。
一旦中国扫平法规和税收的障碍，推出公募REITs，买不起房的人们也可以投资楼市，享受房价上涨的好处！
那这会不会助推房价大涨呢？明源君认为，也很难，从美国的历史来看，REITs给房地产投资带来了极大的透明度，也为美国房地产资产提供了较大的流动性。如果涨得太疯，就会有人用脚投票，因为其流动性很强。
日本REITs就是一个很好的例子。2000年春，日本出台的一个法案，明确了房地产的证券化的定位。次年，日本第一支REITs在东京证券交易所上市。
当时，日本还身处90年代初期泡沫破灭以后的阴影中，大家都不敢买房，整个国家房地产市场十分低迷。
REITs的出现直接将日本的房地产市场复活了，因为REITs出现以后，房地产作为投资性的选择，成了既有现金流又有流动性的资产！可是，日本的房价并没有因此而暴涨。
作者：明源地产研究院副主编 艾振强，ID：arunme。部分图片来自网络，对原作者表示感谢。
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