今年上海第五批次新房刚走没多久，第六批次新房转眼又上了。
对比517的楼市究极无敌核弹大招，
第六批次
新房仿佛小透明一样，
在坊间没什么讨论度。
这次一共上了16个项目，3989套新房，是
套数比较少的一批。
分布在浦东、普陀、虹口、闵行、宝山、嘉定、松江、青浦八个区域。
这批次最受关注的新房，是普陀长风的项目，
宸嘉嘉佰道
。
从22年拿地至今，这个项目就备受关注，也是鸽了好久，如今千呼万唤始出来。
分析来看，
嘉佰道是目前千万级新房中，浦西热度最高的项目之一。
铝板外墙，泳池会所，大家对其品质还是比较认可。
项目所在板块长风，无需多言，普陀城市界面最好，目前最受认同的富人区。
产业，学校，商业，医疗，绿地什么都不缺，社区内房子品质也都是一流的。
这次嘉佰道100平三房产品在长风板块内基本没有竞品，生态位较好。
同时还带有学区要素，对浦西1000万价位段的二手次新，形成强大竞争力。
现场来看，工作日同时参观的客户约十几组，销售对项目很自信，看房需要验资和预约，摆明了不想触发积分，对客户也不热情。
骚操作不少，最终也是没有触发。
不过，嘉佰道有三个问题：
1）小户型得房率低，整体空间非常局促
样板房用了大量非标家具也还是显小。
得房率由于三梯四户和首层挑空，外加封阳台，在
72%左右。
边套主卧只有9平米不到，最小房间只有4-5平，难以称为卧室，只能作一个书房。
同时套内无晾晒空间（封阳台），无储物空间，无改动可能，装标也一般。
公区虽然品质较好，但也没有感受到特别实质的亮点。
会所健身区气派，但泳池很小，被中环外刚需项目秒杀。
三梯四户的设置，由于连廊的存在实际也难利用。
绿化部分确实花了点心思，比较有层次。
2）隐藏风险
开发商有一定隐忧。
3）大户型总价在2600-3800万
这个总价段，已经略微超过长风的地段承载力，
新房可以选择更好的地段。
尤其是360平米的大户型，会成为项目的去化难点，这也是开发商不想触发积分的原因。
嘉佰道之前据说因为价格问题，一直拖着不卖，这次给了6000元的涨幅，从9.8万涨到10.4万一平。
能突破联动价，背后也有一些故事，说是开发商去桃浦拿了一块地。
性价比上，长风次新标杆雅戈尔8号、国浩长风汇都最新成交单价，目前在11万左右。
对比这次宸嘉10.4万的定价，
有一丢丢倒挂。
3个月房子还没卖掉！不割肉没客户？卖房太痛苦？
要不要学习
最先进的“
换房宝理念
”
，平均卖房周期
41天
六批次单价最贵的项目，是
虹口源717
，
单价
13.8万
。
有人说这个单价对比地段偏贵，但和14.2w的西岸传媒港边边角、16.3w的南市区、16.8w的南码头比一下，就感觉还能接受了。
海伦路这个地段，夹在北外滩和瑞虹新城中间，地段ip不强，但区位轨交还是很方便的。
未来4/10/19三轨交，极其便利，北外滩、陆家嘴、豫园近在咫尺。
样板间很棒，层高3.15，无会所。
户型也不错，飞机户型。
之前项目名字叫祥生蝶恋花，祥生天境，后来改名了，原因大家都懂得，
开发商已经爆雷。
不过据说这个项目风险不大，因为现在是救项目不救开发商，现场去看房的人很多，没多少人关心安全的问题，但也不能说百分百没问题。
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六批次新房项目总体上偏向刚改，尤其是
600万到800万
这个总价段，竞争激励。
1）先说闵行的两个项目：
梅陇的中铁建万科朗拾花语
最近两年的老面孔了，背靠梅陇和华泾的重大规划，未来会是一个四条地铁的地段，有一定预期。
但项目周边有个人生终点站，
除此之外没什么大毛病。
这次是最后一批，项目各方面配套都没得说，双轨交，商业，医疗，都是外环
外之王。
润府前两期基本售罄，销售自信很强。
工作日下午去看，都没有什么人。
本期均价6.8万，比之前的6.6万上涨了一点。
中环金茂府
，
品质没的说，卷起来了，
这次的户型比较大，自住舒适性拉满，但总价已经击穿板块天花板，
未来流动性如何，需要考虑。
3）然后是嘉定南翔的绿城留香园，这次也是最后一批，绿城的产品一直是过硬的，南翔的居住品质也是一流的。
项目紧靠地铁口和商业，600w预算，真是不错的选择。
现在置换时机到了吗？要不要降价卖房？当下太焦虑？
持有房子跌的太多？
