期刊精粹 | 发达国家合作性住房研究进展与启示【2020.5期】

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【摘要】合作性住房建设有助于缓解我国各级别城市持续上涨的房价，完善我国住房保障体系，缓和由于居住隔离所产生的社会冲突，营造和谐的社会环境。本文系统分析了西方发达国家合作性住房的产生、发展，从合作性住房的界定、效率评估、社会影响、合作性住房的建筑与设计几个方面概括了当前该领域研究的进展，并结合我国国情，从合作性住房产权形式、建设模式、政府支持、居民参与等几个方面对我国发展合作性住房提供了相关政策建议。

十九大报告指出，我国当前应加快建立多主体供给、多渠道保障，租购并举的新型住房制度，实现“房住不炒”，回归住房居住属性。然而，一方面当前我国各级别城市住房价格持续走高，已远超居民住房可支付能力，中低收入居民购房压力较大；另一方面，城市新建保障性住房数量有限，且住房质量堪忧，保障性住房供需失衡问题突出。我国住房市场租购结构失衡、住房保障发展不充分已成为制约城市居民住有所居的现实障碍。合作性住房以合作社成员的初始资金来获得融资支持，各成员参与设计、建造住房，民主决策，共同监督，住房建设成本较低，房屋质量有保证，是一种非营利性的保障性住房模式。合作性住房在发达国家发展成熟，运行体系完善，是住房供给体系的重要组成部分。研究表明合作性住房在平抑房价、防止住房投机、解决中低收入居民住房问题、提高住房建设质量等方面具有明显优势。而我国合作性住房建设起步较晚，且由于缺乏法规支撑，产权不明，利益分配不均，尚未形成统一的模式。因此，借鉴发达国家经验，发展合作性住房对破解我国当前中低收入居民住房供需失调难题、完善我国住房保障体系不失为一种补充。

1  关于合作性住房的界定

合作性住房是为降低建设成本、共享公共设施、增加社区互动而兴建的一种住房类型。不同国家在住房合作的内容和模式上不一致，因此对合作性住房的定义不尽相同。如在外文文献中，含有合作性住房涵义的词汇有：集体住房 （collective housing） 、合作住房 （cohousing） 、合作社住房 （co-operative housing） 、协作社区（住房） （collaborative communities [housing]） 、公共住房 （communal housing） 、公社 （commune） 、生态村 （eco-villages） 等。欧洲国家通常采用“集体住房” （collective housing） 称谓，在北美地区广泛采用的“合作住房” （cohousing） 一词被认为是“集体住房”中的一种类型，在欧洲“合作住房”通常指丹麦的“生活社区” （bofællesskab） 和瑞典的“共同住宅” （kollektivhus） 。“集体住房”和“协作社区” （collaborative communities） 可以相互替代，这两者又包括了“合作住房”。但“集体住房”包括“共有公寓和合作社住房” （condominiums and cooperatives） ，不包括“公社” （communes） 。关于合作性住房定义的差别主要表现在共享的空间数量、方式、目标等方面。

合作性住房主要有五种模式：第一种合作住房在单元中带有中央厨房，共用生活设施，主要目的为减轻家务劳动负担，这也是最初设计合作住房的基本思想，如丹麦的生活社区；第二种合作住房单元的主要目的是为了增加社区成员间的联系，如瑞典的共同住宅；第三种为社区服务中心，在一个社区内提供公有服务，如家务、看护与公共活动空间；第四种为针对特殊群体的合作性住房，如老人、学生、各种功能障碍人群等；第五种为公社，在一个大家庭中，四个以上的非亲属人员生活在一起。五种模式中以第一种和第二种居多。概括起来，当前的住房合作共有三种目的类型：（1）因共同的理想而合作；（2）为分担日常的家务而合作；（3）为降低住房建设成本而合作。当前我国住房市场面临的主要问题是供给不足以及房价过高，因此发展合作性住房应以降低建设成本为主，后期慢慢向社区融合目标转变。

合作性住房的最主要特征为合作共享，根据居民的参与度不同，又可分为：自我发展型标准合作性住房模式、核心群体合作性住房模式、改进型的合作性住房模式、投资型合作性住房模式。其中，以英国为代表的标准型合作性住房模式为居民导向，从房屋开发、设计、融资到社区成员的招募、社区发展，所有居民全程参与。而以美国为代表的投资型合作住房模式则属于开发商导向，除社区发展由居民完成，其余所有的环节均由开发商完成。核心群体合作性住房模式和改进型的合作性住房模式则介于上述两种模式之间。

我国曾出现过合作性住房的雏形，即集资建房和共有产权住房，合作性住房与这两者之间有一定的共性，但仍存在本质性差别。以改善单位职工居住条件，缓解单位住房建设的资金压力为目标，我国于1990年代初期出台了住房合作社章程与管理办法，各地住房合作社相继成立，单位集资建房相继涌现，到1990年代末期，由于相关配套政策的滞后，合作建房被叫停。区别于国外合作性住房，我国的合作性住房以集资房的形式出现，以单位为合作社单元，由政府划拨土地，单位统一规划设计建设，在单位内部分配，带有强烈的计划经济特征，并未建立起实质意义上的合作性住房组织，本质为资金的合作。

此外，为扩大住房保障覆盖范围，缓解保障房融资压力，使中低收入者分享住房财富，我国于2014年开始试点共有产权住房。国内有部分学者将合作住房等同于共有产权住房，两者是有一定共性，但存在本质区别。合作住房和共有产权住房均在一定程度上降低了住房建设成本，但降低成本的途径不同，共有产权住房成本的下降是基于政府让利，且共有产权住房最主要特征是一定时期内由政府和购买者共有产权，购房者可根据自身经济状况逐步从政府手中购买产权份额，但上市和转让受到一定限制。区别于合作住房的民间行为特征，共有产权住房为政府统一规划建设，产权共有，其主要目标在于通过政府让利，使中低收入者分享住房财富。

2  合作性住房的发展概况

总结世界各国合作性住房发展的历程，主要分为三个阶段。

第一阶段：合作性住房最早于1840年代出现在丹麦、瑞士、荷兰、德国、法国、英国等欧洲国家。一方面，由于工业革命对城市产生的一系列负面影响，重新唤起了人们对于平等、和谐社区的向往；另一方面，由于发达国家经济社会的急剧变化，传统社会网络关系和亲属关系逐渐薄弱，人们开始寻求可依赖的社区；此外，女权主义兴起，女性迫切希望从家务劳动中解放出来，参与社会分工，与男性拥有同等的社会地位。在此背景下，合作性住房应时而生。第二次世界大战后，由于世界范围的住房短缺，合作性住房建设发展迅速。1970年代—1980年代，合作性住房建设在北欧国家达到高峰。1980年代，北美国家借鉴北欧国家经 验，发展了适合自身的合作性住房模式——合作住房，形成了合作性住房发展的第二波高峰。1990年代，在环太平洋地区国家（澳大利亚、日本等国）出现第三波合作性住房建设高峰。据国际住房合作联盟统计，至目前全世界共有60多个国家成立了住房合作组织 （Housing Cooperative Organisations） 。合作性住房当前已成为世界各国解决住房问题的主要方式之一。

第二阶段：由于发达国家住房自有率的上升，以及集中建设保障性住房所产生的空间分异加剧，为提高住房保障的效率，对可支付住房的支持政策相应发生转变，住房保障政策由早期的实物供应向货币补贴转变。这一政策转变导致20世纪末期合作性住房的建设一度陷入停顿。

第三阶段：进入21世纪以来，合作性住房重新得到重视。其原因在于：一方面，由于住房补贴等政策所存在的缺陷，发达国家中低收入居民住房条件趋于恶化，社会矛盾加剧；另一方面，近年来大部分欧洲国家经济增长步入衰退期，伴随着贫富分化，产生二套住房增长，从而刺激了市场需求，导致城市住房价格持续增长，使年轻家庭甚至中产阶级家庭因购买或租赁住房陷入困境。

总结欧洲和北美国家的合作性住房发展状况（表1），可以得出以下共同特征。

表1  各国合作性住房比较

注：由于合作性住房诞生于欧洲国家，也繁荣于欧洲国家，在德国、法国、英国、瑞典、奥地利几个国家合作性住房比重较大，故以这几个国家为代表。北美的加拿大和美国的合作性住房比重不大，且发展一度陷入困境，例如美国尼克松政府在1970年代终止了合作住房的联邦财政补贴计划，代之以运营补贴，保障性住房向共有公寓转变，合作性住房相应与市场相接轨，大量减少，故作为对照组案例。

（1）各国发展合作性住房的相关法律法规较为健全。如德国在1889年公布了《合作社法》 （The Co-operatives Act） ，明确了合作社的组织以及具体运行规则等内容，之后又颁布了《租金管制法》 （The Rent Regulation Act） ，规定了合作社各方的权利和义务，以及租金管制条例 【参见国际合作社联盟住房委员会网站德国页https://www.housinginternational.coop/co-ops/germany/】 ；1923年瑞典也相继颁布了《住房合作社法》 （The Co-operative Housing Act） 和《合作社社团法案》 （The Co-operative Societies’ Act） ，确定了合作社的组织规则 【参见国际合作社联盟住房委员会网站瑞典页https://www.housinginternational.coop/co-ops/sweden/】 。相关法律法规明确了住房合作社的合法地位，明晰了合作社的章程、权利和义务，以及合作社与政府之间的关系，使住房合作社的成立、运营和监管有法可依，为合作性住房的建设提供了保障。

（2）大部分国家合作性住房组织为非营利组织。合作性住房的性质为自愿互助，是一种民间行为。非营利组织的存在为合作性住房的推广起到了重要作用。非营利住宅合作社的专业化运作，极大地提高了合作性住房的建设效率。但土地和资金始终是合作社面临的主要问题，故大部分国家非营利住房合作组织与政府关系密切，且接受政府以及相关法律的监管。如英国的住房互助协会 （Housing Association） 就属于半公共部门。

（3）各国合作性住房在产权模式选择上呈多元化，大部分国家租赁市场与产权市场并存。如德国的合作性住房仅有使用权和继承权，不可转让；美国合作性住房归合作社所有，会员仅有使用权，不能出售和出租；加拿大合作性住房全部为租赁；瑞典合作性住房归合作社集体所有，但合作社成员可以转租住房。法国、奥地利、英国则是租赁市场与产权市场并存，其中，法国合作住房经历了由租赁市场向产权市场逐步转变过程，以产权市场为主 【参见国际合作社联盟住房委员会网站法国页https://www.housinginternational.coop/co-ops/france/】 。各国合作性住房产权模式的选择主要基于本国住房供给现状、住房保障的范围而定。

（4）政府的大力扶持。合作性住房发展较好的国家普遍对合作性住房提供了大量优惠政策，如长期低息贷款、税收抵免、租金补贴、土地优先供应等。瑞典对于加入合作社的会员，购买合作性住房可获得高达85%的首付款贷款 【参见国际合作社联盟住房委员会网站瑞典页https://www.housinginternational.coop/co-ops/sweden/】 。德国政府向住房合作社成员提供无息贷款，额度占建房费用的60%~90% 【参见国际合作社联盟住房委员会网站德国页https://www.housinginternational.coop/co-ops/germany/】 。法国通过福利购房贷款 （PAS: Prêt à l’Accession Sociale） 向合作住房的购买者提供公共资金资助，通过福利房租赁购买贷款 （PSLA: Prêt Social Location Accession） 对合作住房的租赁购买者提供无息贷款，解决合作社成员由租房向购买产权住房的过渡 【参见国际合作社联盟住房委员会网站法国页https://www.housinginternational.coop/co-ops/france/】 。完善的金融财税支持、土地保障为欧洲合作性住房的发展提供了可能。而在美国和加拿大，由于政府政策的不连贯性，金融支持不稳定，合作性住房建设逐步趋于萎缩。

3  合作性住房研究进展

3.1  合作性住房的效率评估

当前对合作性住房的效率评估主要围绕居民居住满意度以及住房的成本节约两个方面展开。

居民居住满意度评估主要采用案例分析法，以合作住房小区为研究对象，或对不同类型合作住房小区展开比较分析。如彼德森评估了瑞士一个中等规模城市的由184户公寓住户居住的合作住房，采用访谈的形式，对比住户入住前、刚刚入住以及入住几年后的满意度。研究显示整合了儿童、老人看护的住房合作模式总体上是成功的，市政服务对于合作性住房小区的成功运作起着稳定的功能。伍德沃德、韦斯特伯和格罗斯曼分别对比了瑞士两个合作住房小区，研究显示减少家务劳动以及便于参与社区休闲活动是居民选择合作住房的重要动机，且居民参与合作性住房的设计与管理会提高居民的满意度，合作性住房成功的关键是找到积极的参与者。各种案例研究结果表明，在配套设施越齐全、居民参与度越高的合作性住房小区，居民的满意度也越高。

相较于开发商所建设的住房，合作住房成本的节约主要体现在以下三个方面：（1）开发成本的节约；（2）每月运行费用的节约；（3）住房维护费用的节约。研究表明，组织完善的合作性住房项目能节约10%~20%的建设成本，这主要来源于土地开发成本和建筑成本的节约。威廉姆斯的研究表明，在美国合作性住房能产生显著的空间、能源和物资的节约，平均可节约31%的空间、57%的电力和8%的物资。合作性住房社区鼓励低碳生活方式，通过提高居住密度，共享生活设施、汽车、家务活动来实现资源的保护。此外，建设合作性住房有助于节约土地。

3.2  合作性住房的社会影响

3.2.1  合作性住房对社会经济的可持续性影响

当前城镇地区普遍存在孤立、缺乏合作和社交等问题。合作性住房被认为是修复城镇空间失衡的最好方式。由于社区凝聚力较强，且共享生活设施，从而具有低碳、节能等特征，因此合作住房被视为提供可持续和包容型住房的典范。

合作性住房的可持续性表现为：（1）亲环境行为；（2）减少资源消耗；（3）提高福利水平；（4）可负担的生活方式；（5）可负担的住宅。环境行为理论认为房屋的设计能影响居民的社会行为，合作性住房的设计有助于促进邻里的社交联系与团结，非分层的社会结构、正式的社会活动和共同目标有助于发展强大的社会网络，增加社区的凝聚力，这是合作性住房社区的最显著特征之一。这些结论被美国、英国和荷兰的实证研究所证实。

合作性住房居民福利水平的提高主要缘于社交机会的增加、社区内的安全感增强、社交网络的良好发展、家务劳动的减轻，闲暇的增长、对于专业知识的分享以及相互依存的生活方式。通过分享资源产生的规模经济有助于节约合作社居民的日常生活开支，居民可以享受到其原有经济水平无法享受到的设施与服务，从而也在一定程度上增加了居民的福利。此外，作为可持续的重要组成，包容性是合作性住房的重要特征之一。任何住宅小区居住人群均存在居住空间分异性，相同收入水平、社会阶层、种族、教育程度和价值观的人往往聚集而居，形成同质性社区，具有排他性，即不具有包容性。

此外，为了保护脆弱的生态系统，住房小区往往单独隔离，成为城市的绿洲，不与周边的居住小区相融合。居住空间分异是居住小区的一般发展规律，而保障性住房小区可以在一定程度上通过有针对性地对各种群体，尤其是不同收入和种族的人群进行征集，从而实现更广泛的社区融合。虽然提供具有包容性的合作住房会增加开发商建设成本并改变区划，长期以来一直受到抵制，但对于财政紧缺的政府而言，可以通过制订法规、改变区划、提高筑密度来补贴开发商，从而达到有效提供保障性住房的目的。故对于合作性住房小区的包容性培养，当地政府部门的角色至关重要。

总体而言，合作性住房可持续目标的实现来自于成熟的社区设计、居民的共同努力、政府的有效干预以及良好的管理与运作。

3.2.2  合作性住房对不同性别人群的影响

女权主义一直以来被认为是北欧国家合作性住房兴起的根源。海登认为空间组织是男女社会角色的重要物质基础，现今我们往往忽略了空间因素在女性承受家务压力问题中所起的作用，合作性住房被认为是女性摆脱家务压迫的一种重要住房空间组织形式。居住于合作性住房可以有效地减少家务劳动，使女性有条件获得就业机会并兼顾家务。此外，有研究表明，合作性住房是女性获得与男性同等社会地位的一种方式。托克研究发现，在美国，生活在合作性住房中的女性花费更多的时间在自己的事务上，在家务劳动上所花费时间相对较少。女性往往比男性对合作性住房更感兴趣，但当前女性对合作性住房的喜好原因已由早期的可减轻家务劳动转向可以减少孤独感以及对可持续生活方式的向往。

3.3  合作性住房的建筑设计

国外关于合作性住房的建筑设计的研究，集中于探讨居民参与设计的重要性、住房建筑设计的独特性以及合作性住房小区的适合规模。

建筑设计一直以来被理想主义者认为不仅提供了人们活动的物理空间组织，而且对于思想的表达非常重要。社区的形式受到区位规划和建筑设计两个层面的影响。公共空间对于合作性住房社区功能的形成至关重要。由于合作性社区设计的多样性，合作性住房的发起者与建筑师之间的关系尤为紧密，且居民参与住房设计，有助于居民融入社区，有效减少入住后的冲突，提升居住满意度。

关于具体设计则主要集中于探讨合作性住房的设计与传统住房设计的差异，公共空间在住房小区所占比例及具体配置，以及通过合理配置公共空间来保证家庭生活的隐私。如梅尔泽 （Meltzer） 认为公共空间占私人空间的比重在13%~17%之间最好。而经验调查表明，当前合作性住房中公共设施所占比重在10%~21%之间。

合作性住房社区的规模大小不一，各国学者的研究结论也不相一致。住房小区过小将导致建设成本上升，合作社的平稳运行将更多地依靠个人；小区规模过大，则将导致社区感觉消失，社区内居民很难相互认识，从而增加管理的复杂性。实证研究表明，10~40户是最佳规模。而大多数瑞典的合作性住房为高层建筑，且超过一半的社区规模均超过50户，平均规模为80户，最高的达到1033户。加拿大最大的合作住房社区达到770户，最小的仅5户，平均规模为60户。研究表明，更大或更小的社区均可以运行，但可能面临更多的挑战。

4  国外合作性住房研究的经验借鉴与启示

4.1  明确合作目的，选择住房合作类型

合作性住房建设的初衷在于降低住房建设成本，寻求更好的生活环境以及和谐的人际交往社区，实现人与自然的和谐相处。产权形式既有居住者私有，也有合作社共有。现阶段发展成为一种混合收入居民共同居住的住房类型，产权形式主要以合作社共有为主。不同国家的合作性住房差异较大（表1），因此在选择住房合作类型时应明确住房合作的目的，是为实现住有所居，还是让居民分享住房的财富效应，在不同时期应根据我国国情有针对性地选择。当前我国住房政策的目标是实现住有所居，故可考虑从租赁型向共有产权、完全产权逐步过渡。针对不同经济发展区域所面临的住房问题，需采用不同模式。如在经济发达、房价过高的城市，可采用租赁型或有限产权合作住房，首先满足基本住房需求；在经济欠发达中小城市则可直接采用产权型合作住房。

4.2  明晰政府职能，搭建服务平台，提高合作性住房效率

合作性住房的效率不仅涉及居民满意度和成本的节约，还应考虑其社会可持续性。合作性住房在成本节约上具有一定的效率，有助于实现环境的可持续，增强居民住房的可支付性，提高居民整体福利水平。但不可否认，合作性住房也有其自身的一些问题，例如：融资困难；获取土地所需时限较长；涉及人数较多导致各方达成一致所需时间较长，造成延误建设周期，增加建设成本。因此，合作性住房要取得成本的节约将面临三项主要挑战：一，合作性住房建设的复杂性——这可能是当前合作性住房失败的主要原因之一；二，大量的资金支撑——由于合作性住房居民很大部分为中低收入人群，其融资能力有限；三，强有力的组织管理——合作性住房建设的复杂性决定了必须有专业的人员来实施规划、设计、建设与管理。弗罗姆认为大多数学者高估了合作性住房的正外部性影响。合作性住房项目能否成功很大程度上取决于项目以外的因素，诸如文化、投入的工作量、城镇基础设施以及在这个领域的其他投资。故不同主体的良好合作是合作性住房项目成功建设的前提条件。

在西方国家的分权型政权模式背景下，非营利组织在合作性住房建设中发挥着重要作用，但其发展在很大程度上依赖于政府的支持。而我国非营利组织发展处于初期，运行机制不完善，专业人才匮乏，非营利组织发展能力严重不足，因此在我国发展合作性住房应推行政府主导下的发展模式。参考其他国家相应的组织构架，中央政府主要需从法律上确认合作性住房合法化，制定合作性住房运行章程，使其建设与运营有法可依；地方政府则应根据各地住房发展过程中存在的问题，更多地从政策层面因城施策，选择合适的合作住房发展模式，制定具体的配套措施，推动合作性住房建设的顺利进行，如搭建融资平台、中介服务平台以及组织平台，在土地、资金、技术等各方面提供支撑；作为非营利组织的住房合作社则应在政府监督下，负责合作住房的具体建设、运营与维护；作为合作社成员的合作社居民，则可从设计阶段介入合作住房建设，行使合作社社员权利，履行合作住房管理与维护的义务。