有一点应该明确：全国房价基本无泡沫，或者说泡沫不明显；但少数地区则出现了一定程度的暂时性泡沫。
否则，国家也不会明确提出“抑制资产泡沫”，也不会要求“防范金融风险”。那么，全国主要城市中，哪些有泡沫？哪些没泡沫？
近期，易居房地产研究院进行了专题研究，将全国45个大中城市和热点城市进行横行比较。摘出关键数据与结论与大家分享。
我们研究了两个指标，首先最重要提房价收入比的偏度，其次是本轮房价的涨幅。按此两个指标，综合得出泡沫程度的排名。
房价收入比与房价收入比的偏离度，都是易居研究院独创的研究逻辑与体系。2016年前三季度，45个大中城市房价收入比偏离度如下。
2016年前三季度全国45个大中城市房价收入比偏离度
|
序号
|
城市
|
偏离度
|
序号
|
城市
|
偏离度
|
|
1
|
深圳
|
207%
|
24
|
海口
|
13%
|
|
2
|
上海
|
119%
|
25
|
泉州
|
12%
|
|
3
|
三亚
|
113%
|
26
|
呼和浩特
|
12%
|
|
4
|
厦门
|
103%
|
27
|
惠州
|
11%
|
|
5
|
北京
|
95%
|
28
|
武汉
|
10%
|
|
6
|
福州
|
83%
|
29
|
西宁
|
10%
|
|
7
|
合肥
|
61%
|
30
|
贵阳
|
9%
|
|
8
|
南京
|
58%
|
31
|
宜昌
|
9%
|
|
9
|
石家庄
|
46%
|
32
|
青岛
|
8%
|
|
10
|
天津
|
44%
|
33
|
兰州
|
7%
|
|
11
|
太原
|
43%
|
34
|
长沙
|
6%
|
|
12
|
苏州
|
42%
|
35
|
哈尔滨
|
5%
|
|
13
|
郑州
|
41%
|
36
|
昆明
|
4%
|
|
14
|
广州
|
33%
|
37
|
成都
|
4%
|
|
15
|
南昌
|
32%
|
38
|
无锡
|
3%
|
|
16
|
东莞
|
31%
|
39
|
西安
|
2%
|
|
17
|
宁波
|
30%
|
40
|
烟台
|
0%
|
|
18
|
廊坊
|
30%
|
41
|
长春
|
-1%
|
|
19
|
杭州
|
27%
|
42
|
银川
|
-7%
|
|
20
|
南宁
|
23%
|
43
|
洛阳
|
-7%
|
|
21
|
济南
|
22%
|
44
|
沈阳
|
-13%
|
|
22
|
重庆
|
16%
|
45
|
乌鲁木齐
|
-20%
|
|
23
|
大连
|
16%
|
|
|
|
根据过去十几年的数值变化，每个城市，都以自己为参照系，都有一个房价收入比的长期均衡值，当前值减去其各自的均衡值，就是其偏离度。
深圳房价收入比偏离度最大，超过200%，必须回调，否则楼筋会绷断的！2017-2018年，深圳房价必须下跌一些，以便让此偏离度回落一些。
北京、上海、三亚、厦门的偏离度超过100%，房价也会下跌一些，只是下跌压力小于深圳。其中三亚，本轮房价并无怎么上涨，其收入比偏高，主要旅游度假性质所致。
福州、合肥、南京的偏离度超过50%，房价也有暂时性泡沫，有内在驱动力回归合理区间。
乌鲁木齐、沈阳、洛阳、银川和长春5个城市，房价收入比偏离度是负值，说明不仅没有房价泡沫，反倒是存在价格洼地。
另外，综合考虑今年以来45城房价涨幅，与房价收入比偏离度进行综合测算，得出以下泡沫排行榜。
数据来源：易居房地产研究院、中国房地产测评中心和 CRIC
注意：本次测算的全国45城房价泡沫，只是相对的比较数据，并不具备绝对的意义，不能简单的理解为泡沫数据超过0%的地区都存在房价泡沫。
我们引入了“中位数”概念，对全国45城泡沫数值进行排序，以位列23位的城市为泡沫划分的临界点。
数据显示，南宁泡沫水平为16%，位居第23位，因此在它之前的22个城市房价可以定义为暂时出现泡沫，并可分类三种情况：
1、深圳泡沫超过118%，泡沫明显。
2、上海、厦门、北京、合肥、南京、福州、苏州、天津、三亚9个城市泡沫均超过了40%，属于小型泡沫。
3、东莞、广州、杭州、武汉、郑州、宁波、济南、石家庄、廊坊、南昌、无锡、太原，这12个城市泡沫数值在35%-17%之间，除了存在数据异动的宁波和石家庄之外，其他10城属于微型泡沫。
这22个城市，也本轮房地产调控重点关注的城市，除了三亚、石家庄、宁波、太原，已全部实行了限购限贷等调控政策。
就我国国情与政府控制力分析，上述20余城的暂时性房价泡沫不会以破灭的方式收场，那是硬着陆；而是会以挤压泡沫、收缩泡沫的方式，实现软着陆。未来两年，这些城市的房价下跌幅度不一，但不太可能下跌超三成！
［杨红旭论楼市］系头条号签约作者
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