有一点应该明确：全国房价基本无泡沫，或者说泡沫不明显；但少数地区则出现了一定程度的暂时性泡沫。
否则，国家也不会明确提出“抑制资产泡沫”，也不会要求“防范金融风险”。那么，全国主要城市中，哪些有泡沫？哪些没泡沫？
近期，易居房地产研究院进行了专题研究，将全国45个大中城市和热点城市进行横行比较。摘出关键数据与结论与大家分享。
我们研究了两个指标，首先最重要提房价收入比的偏度，其次是本轮房价的涨幅。按此两个指标，综合得出泡沫程度的排名。
房价收入比与房价收入比的偏离度，都是易居研究院独创的研究逻辑与体系。2016年前三季度，45个大中城市房价收入比偏离度如下。
2016年前三季度全国45个大中城市房价收入比偏离度
序号 | 城市 | 偏离度 | 序号 | 城市 | 偏离度 |
1 | 深圳 | 207% | 24 | 海口 | 13% |
2 | 上海 | 119% | 25 | 泉州 | 12% |
3 | 三亚 | 113% | 26 | 呼和浩特 | 12% |
4 | 厦门 | 103% | 27 | 惠州 | 11% |
5 | 北京 | 95% | 28 | 武汉 | 10% |
6 | 福州 | 83% | 29 | 西宁 | 10% |
7 | 合肥 | 61% | 30 | 贵阳 | 9% |
8 | 南京 | 58% | 31 | 宜昌 | 9% |
9 | 石家庄 | 46% | 32 | 青岛 | 8% |
10 | 天津 | 44%
| 33 | 兰州 | 7% |
11 | 太原 | 43% | 34 | 长沙 | 6% |
12 | 苏州 | 42% | 35 | 哈尔滨 | 5% |
13 | 郑州 | 41% | 36 | 昆明 | 4% |
14 | 广州 | 33% | 37 | 成都 | 4% |
15 | 南昌 | 32% | 38 | 无锡 | 3% |
16 | 东莞 | 31% | 39 | 西安 | 2% |
17 | 宁波 | 30% | 40 | 烟台 | 0% |
18 | 廊坊 | 30% | 41 | 长春 | -1% |
19 | 杭州 | 27% | 42 | 银川 | -7% |
20 | 南宁 | 23% | 43 | 洛阳 | -7% |
21 | 济南 | 22% | 44
| 沈阳 | -13% |
22 | 重庆 | 16% | 45 | 乌鲁木齐 | -20% |
23 | 大连 | 16% |
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根据过去十几年的数值变化，每个城市，都以自己为参照系，都有一个房价收入比的长期均衡值，当前值减去其各自的均衡值，就是其偏离度。
深圳房价收入比偏离度最大，超过200%，必须回调，否则楼筋会绷断的！2017-2018年，深圳房价必须下跌一些，以便让此偏离度回落一些。
北京、上海、三亚、厦门的偏离度超过100%，房价也会下跌一些，只是下跌压力小于深圳。其中三亚，本轮房价并无怎么上涨，其收入比偏高，主要旅游度假性质所致。
福州、合肥、南京的偏离度超过50%，房价也有暂时性泡沫，有内在驱动力回归合理区间。
乌鲁木齐、沈阳、洛阳、银川和长春5个城市，房价收入比偏离度是负值，说明不仅没有房价泡沫，反倒是存在价格洼地。
另外，综合考虑今年以来45城房价涨幅，与房价收入比偏离度进行综合测算，得出以下泡沫排行榜。
数据来源：易居房地产研究院、中国房地产测评中心和 CRIC
注意：本次测算的全国45城房价泡沫，只是相对的比较数据，并不具备绝对的意义，不能简单的理解为泡沫数据超过0%的地区都存在房价泡沫。我们引入了“中位数”概念，对全国45城泡沫数值进行排序，以位列23位的城市为泡沫划分的临界点。
数据显示，南宁泡沫水平为16%，位居第23位，因此在它之前的22个城市房价可以定义为暂时出现泡沫，并可分类三种情况：
1、深圳泡沫超过118%，泡沫明显。
2、上海、厦门、北京、合肥、南京、福州、苏州、天津、三亚9个城市泡沫均超过了40%，属于小型泡沫。
3、东莞、广州、杭州、武汉、郑州、宁波、济南、石家庄、廊坊、南昌、无锡、太原，这12个城市泡沫数值在35%-17%之间，除了存在数据异动的宁波和石家庄之外，其他10城属于微型泡沫。
这22个城市，也本轮房地产调控重点关注的城市，除了三亚、石家庄、宁波、太原，已全部实行了限购限贷等调控政策。
就我国国情与政府控制力分析，上述20余城的暂时性房价泡沫不会以破灭的方式收场，那是硬着陆；而是会以挤压泡沫、收缩泡沫的方式，实现软着陆。未来两年，这些城市的房价下跌幅度不一，但不太可能下跌超三成！
［杨红旭论楼市］系头条号签约作者
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